"정비구역 의견제출에 세입자도 포함
100인 이하는 정관 따라 시공자 선정"
김조영
본지 편집인
② 개정된 도정법과 사업절차 해설
4. 기본계획수립 의견제출 대상에 ‘세입자’도 포함
(1) 기본계획 수립절차
특별시장·광역시장 또는 시장은 도시·주거환경기본계획을 수립 또는 변경하고자 하는 때에는 14일 이상 주민에 공람하고 지방의회의 의견을 들은 후(이 경우 지방의회는 특별시장·광역시장 또는 시장이 기본계획을 통지한 날부터 60일 이내에 의견을 제시하여야 하며, 의견제시 없이 60일이 도과한 경우 이의가 없는 것으로 본다) 지방도시계획위원회의 심의를 거쳐야 한다.
그리고 주민에게 공람하려는 때에는 미리 공람의 요지 및 장소를 당해 지방자치단체의 공보 및 인터넷(이하 ‘공보 등’이라 한다)에 공고하고, 공람장소에 관계서류를 갖추어 두어야 한다.
(2) 의견제출자에 세입자 포함
공람을 하게 되면 주민은 위 공람기간 이내에 시장·군수에게 서면으로 의견을 제출할 수 있으며, 시장·군수는 제출된 의견을 심사하여 채택할 필요가 있다고 인정하는 때에는 이를 채택하고, 그러하지 아니한 경우에는 의견을 제출한 자에게 그 사유를 알려주어야 한다.
이때 의견을 제출할 수 있는 자의 범위를 ‘주민(세입자를 포함한다)’이라고 하여 기본계획에 대한 의견을 세입자도 제출할 수 있도록 개정된 것이다.
5. 정비구역지정 의견제출 대상에도 ‘세입자’ 포함
(1) 정비계획 및 정비구역 수립절차
시장·군수는 기본계획에 적합한 범위 안에서 노후·불량건축물이 밀집하는 등 대통령령이 정하는 요건에 해당하는 구역에 대하여 정비계획을 수립하여 주민설명회 및 30일 이상 주민에게 공람하고, 지방의회의 의견을 들은 후(이 경우 지방의회는 시장·군수가 정비계획을 통지한 날부터 60일 이내에 의견을 제시하여야 하며, 의견제시 없이 60일이 도과한 경우 이의가 없는 것으로 본다) 이를 첨부하여 시·도지사에게 정비구역지정을 신청하여야 한다.
그리고 정비계획의 내용을 변경할 필요가 있을 때에도 같은 절차를 거쳐 변경지정을 신청하여야 하는데 다만, 대통령령이 정하는 경미한 사항을 변경하는 경우에는 주민설명회·주민공람 및 지방의회의 의견청취절차를 거치지 아니할 수 있다.
(2) 의견제출자에 세입자 포함
시장·군수는 정비계획을 주민에게 공람하고자 하는 때에는 미리 공람의 요지 및 공람장소를 당해 지방자치단체의 공보 등에 공고하고, 공람장소에 관계서류를 비치하여야 한다.
공람을 하게 되면 주민은 위 공람기간 이내에 시장·군수에게 서면으로 의견을 제출할 수 있으며, 시장·군수는 제출된 의견을 심사하여 채택할 필요가 있다고 인정하는 때에는 이를 채택하고, 그러하지 아니한 경우에는 의견을 제출한 자에게 그 사유를 알려주어야 한다.
이때 의견을 제출할 수 있는 자의 범위를 ‘주민(세입자를 포함한다)’이라고 하여 정비구역지정을 위한 공람에도 세입자가 의견을 제출할 수 있도록 개정하였다.
위 2가지 개정사항을 보면 세입자도 자신의 거주환경이 변경되는 사안에 대하여 의견을 적극적으로 제출할 수 있도록 하여 세입자의 주거권을 보호하게 된 것이다.
6. 결합개발 방식 채택
(1) 정비구역의 결합
정비구역을 2이상의 구역으로 분할하여 정비사업을 시행하는 분할개발은 이미 이전에도 〈도시 및 주거환경정비법〉 제13조에 규정되어 있었다. 그런데 이번에 서로 떨어진 2이상의 정비구역을 하나의 구역으로 결합하여 정비사업을 시행하는 결합개발방식을 도입하였다.
결합개발이라는 것은 위에서 말한 바와 같이 ‘서로 떨어진 2이상의 정비구역을 하나의 구역으로 결합하여 정비사업을 시행’하는 방식이다. 예를 들어 역세권의 정비구역과 그 주변의 구릉지가 2개의 정비구역으로 되어 있는 경우에, 도시계획적인 측면 또는 환경친화적인 측면에서 보면 역세권은 다른 지역보다 조금 더 고층으로 건축하고, 구릉지 주변은 저층으로 건축하여 환경을 보호하는 것이 좋다.
그러나 이렇게 하면 구릉지의 토지등소유자들은 저층으로 개발됨에 따라 개발이익이 악화될 가능성이 있기 때문에 저층으로 개발을 하지 않으려고 할 것이고, 이러한 결과 부산광역시 등 구릉지가 있는 지역에도 고층으로 아파트가 건축되어 있는 광경을 더러 볼 수가 있었다.
이런 경우에 역세권주변과 구릉지 주변을 1개의 정비구역으로 결합을 하여 고층으로 건축되는 역세권주변의 신축건축물이나, 저층으로 건축되는 구릉지의 건축물을 양쪽의 토지등소유자들이 모두 분양을 받거나 할 수 있다면, 구릉지의 환경 및 도시경관을 보호하고 역세권을 토지이용을 극대화하여 소기의 정비사업 목적을 달성할 수 있을 것이다.
이러한 개념하에 이번에 결합개발방식을 도입하여 〈도정법〉 시행령 제13조에 규정하게 된 것이다.
7. 정비계획입안의 제안
(1) 정비계획수립은 관청이 주도
기존에는 토지등소유자들이 정비계획입안을 제안하여 정비계획수립을 사실상 주도할 수가 있었다. 그러나 2009년 2월 6일에 〈도정법〉이 개정되면서 정비계획수립 및 정비구역지정권자는 시·도지사가 하도록 되었다(대도시의 시장은 직접 정비구역을 지정함).
(2) 예외적으로 정비구역입안 제안
그런데, 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 토지등소유자가 시장·군수에게 정비계획의 입안을 제안할 수 있으며, 이 경우 정비계획의 제안을 위한 토지등소유자의 동의, 제안서의 처리 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정하도록 되어 있는데, 이번에 대통령이 정비된 것이다.
먼저 예외적인 경우를 보면 다음과 같다.
1. 제3조제1항제9호에 따른 단계별 정비사업 추진계획상 정비계획의 수립시기가 1년(시·도 조례가 그 이상의 연수로 정하는 경우에는 그 연수로 한다) 이상 경과하였음에도 불구하고 정비계획이 수립되지 아니한 경우
2. 토지등소유자가 제8조제4항에 따라 주택공사 등을 사업시행자로 요청하고자 하는 경우
3. 대도시가 아닌 시 또는 군으로서 시·도 조례로 정하는 경우
(3) 정비계획입안의 제안 방법
토지등소유자가 시장·군수에게 정비계획의 입안을 제안하려는 때에는 시·도 조례로 정하는 바에 따라 토지등소유자의 동의를 받은 후 제안서에 정비계획도서, 계획설명서, 그 밖의 필요한 서류를 첨부하여 시장ㆍ군수에게 제출하여야 한다.
시장·군수는 위 정비계획의 제안이 있는 경우에는 제안일부터 60일 이내에 정비계획에의 반영여부를 제안자에게 통보하여야 하며 다만, 부득이한 사정이 있는 경우에는 한 차례만 30일을 연장할 수 있다.
그리고 시장·군수는 위 토지등소유자의 제안을 정비계획에 반영하는 경우에는 제안서에 첨부된 정비계획도서와 계획설명서를 정비계획의 입안에 활용할 수 있도록 하였다.
즉, 정비계획의 수립 및 정비구역의 지정권한은 1차적으로 관청이 가지고 있는데, 예외적인 경우에는 토지등소유자가 입안제안을 할 수 있도록 한 것으로서, 실제로 많은 지자체들이 예산이 없다는 이유로 정비계획수립 및 정비구역지정을 하지 않고 시간을 보낼 가능성이 있으므로 토지등소유자의 정비계획수립 및 정비구역지정 입안제안은 의미가 있는 제도라고 할 것이다.
8. 행위제한의 내용 구체화
(1) 행위제한의 내용
국토해양부장관, 시·도지사 또는 시장·군수는 비경제적인 건축행위 및 투기 수요의 유입 방지를 위하여 기본계획을 공람 중인 정비예정구역 또는 정비계획을 수립 중인 지역에 대하여 3년 이내의 기간(1회에 한하여 1년의 범위 안에서 연장할 수 있다)을 정하여 건축물의 건축, 토지의 분할 행위를 제한할 수 있도록 규정되어 있다.
(2) 행위제한의 절차
위와 같이 건축물의 건축, 토지의 분할행위를 하지 못하도록 제한하는 것은 개인의 재산권을 상당히 제한하는 것이기 때문에 그 요건을 구체적으로 정하여야 하는데 아래와 같은 절차를 거치도록 하였다.
① 행위를 제한하려는 때에는 제한지역·제한사유·제한대상행위 및 제한기간을 미리 고시하여야 한다.
② 행위를 제한하려는 자가 국토해양부장관인 경우에는 중앙도시계획위원회의 심의를 거쳐야 하며, 시·도지사 또는 시장·군수인 경우에는 해당 지방자치단체에 설치된 지방도시계획위원회의 심의를 거쳐야 한다.
③ 행위를 제한하려는 자가 국토해양부장관 또는 시·도지사인 경우에는 제2항에 따른 중앙도시계획위원회 또는 시·도도시계획위원회의 심의 전에 미리 제한하려는 지역을 관할하는 시장·군수의 의견을 들어야 한다.
④ 행위제한의 고시는 국토해양부장관이 하는 경우에는 관보에, 시·도지사 또는 시장·군수가 하는 경우에는 해당 지방자치단체의 공보에 게재하는 방법으로 한다.
⑤ 그리고 행위가 제한된 지역에서 건축물이 건축과 토지의 분할행위를 하려는 자는 시장·군수의 허가를 받도록 규정하였다.
9. 시공자 선정절차
(1) 조합이 시공자를 선정하는 경우
조합은 조합설립인가를 받은 후 조합총회에서 국토해양부장관이 정하는 경쟁입찰의 방법으로 건설업자 또는 등록사업자를 시공자로 선정하여야 한다. 다만, 조합원이 100인 이하인 정비사업의 경우에는 조합총회에서 정관으로 정하는 바에 따라 선정할 수 있다.
따라서 조합원이 100인 이하인 정비사업의 경우에는 국토해양부장관이 정하는 시공자선정 절차에 따라 선정하지 않아도 되는데, 이때 반드시 조합정관에 시공자선정 방법 및 절차가 규정이 되어 있어야 한다.
현재 주택재건축정비사업조합 표준정관은 2006년도에 개정되어 국토해양부가 고시한 시공자 선정기준에 따라 시공자를 선정하도록 규정되어 있다(동 표준정관 제12조). 그리고 주택재개발정비사업조합 표준정관은 개정되지 않아 ‘시공자의 선정은 일반경쟁입찰 또는 지명경쟁입찰 방법으로 하되, 1회 이상 일간신문에 입찰공고를 하고, 현장설명회를 개최한 후 참여제안서를 제출받아 총회에서 선정한다.
다만, 미응찰 등의 사유로 3회 이상 유찰된 경우에는 총회의 의결을 거쳐 〈국가를 당사자로 하는 계약에 관한 법률〉 시행령 제27조의 규정을 준용하여 수의계약을 할 수 있다’라고 규정되어 있어 개정된 법의 내용과 다르게 되어 있으므로 유의하기 바란다.
그리고 국토해양부가 정하는 시공자선정 절차는 국토해양부장관 고시 제2006-331호 ‘정비사업의 시공자 선정기준’을 말하므로 이 기준이 정하는 바에 시공자를 선정하여야지 그렇지 않으면 형사처벌까지 받을 가능성이 있음을 명심하여야 할 것이다.
(2) 도시환경정비사업을 토지등소유자가 시행하는 경우
도시환경정비사업을 토지등소유자가 시행하는 경우에는 사업시행인가를 받은 후 규약으로 정하는 바에 따라 건설업자 또는 등록사업자를 시공자로 선정하여야 한다.
(3) 시장·군수가 직접 또는 주택공사 등이 시행하는 경우
시장·군수가 직접 정비사업을 시행하거나 주택공사 등을 사업시행자로 지정한 경우 사업시행자는 〈도정법〉 제8조제5항에 따른 사업시행자 지정 고시 후 건설업자 또는 등록사업자를 시공자로 선정하여야 한다. 이 경우 주민대표회의는 대통령령으로 정하는 경쟁입찰의 방법에 따라 시공자를 추천할 수 있으며, 주민대표회의가 시공자를 추천한 때에는 시장·군수 또는 주택공사 등은 추천한 자를 시공자로 선정하여야 한다.
위에서 말한 대통령령이 정하는 경쟁입찰의 방법이라고 함은, ① 일반경쟁입찰ㆍ제한경쟁입찰 또는 지명경쟁입찰로 하여여 하며 ② 입찰을 위한 입찰공고는 1회 이상 해당 지역에서 발간되는 일간신문에 하여야 하고, 현장 설명회를 개최하여야 하며 ③ 입찰자로부터 제출받은 입찰제안서에 대하여 토지등소유자를 대상으로 투표를 실시하여야 한다.
〈02-592-9600
www.r119.co.kr〉
