정비사업을 위하여 추진위원회를 구성하고 조합설립인가를 받아 사업을 추진하면서 정비사업과 관련한 많은 계약을 체결하게 됩니다. 대표적인 계약이 시공자와의 도급계약입니다. 그 외에도 정비업체를 비롯하여 설계사무소 등 많은 업체를 선정하고 계약을 맺게 되는 것입니다.

 

이렇게 많은 계약을 맺다보면 추진위원회와 조합에서는 늘 있는 마찰이 〈‘갑’-추진위원회, 조합 그리고 사업시행자 인 토지등소유자〉와 〈‘을’-건설회사 등 협력업체〉의 대표자 날인과 각각의 연대보증인에 대한 이견이 발생하게 경우가 있다는 것입니다. 특히 ‘갑’의 연대보증인은 사업시행자(추진위원회, 조합, 토지등소유자)의 임원, 대의원 혹은 위원들인 경우가 일반적입니다.

 

그런데 ‘갑’의 연대보증인 되는 임원, 대의원 또는 위원들은 “왜 모두의 사업인 정비사업을 시행하는 데 임원, 대의원 또는 위원이라는 이유로 연대보증인이 되어야 하느냐?”고 문제제기를 하시고 혹은 연대보증인이 되어야 한다면 임원이나 대의원 직을 사퇴하겠다고 배수진을 치는 분까지 있습니다.

 

정비사업에서 ‘갑’의 연대보증인은 실제로 어떤 효력이 있을까요?

 

기본적으로는 건설회사 등이 계약을 체결하는 경우에 연대보증을 요구하고 있습니다. 그리고 계약서 이외에도 자금 대여에 따른 금전대차소비계약서에도 연대보증을 요구하는 것이 일반적입니다.

 

‘갑’의 연대보증인은 기본적으로 부동산을 담보로 제공하는 경우는 극히 이례적인 경우이고, 보통은 계약서상 보증인난에 서명날인하는 것이 일반적입니다. 그렇기 때문에 ‘갑’의 채무 불이행에 대하여 즉각적으로 ‘갑’의 연대보증인에 대한 부동산 압류나 경매 등의 채권행사를 하는 것은 불가능하다고 보는 것이 타당합니다. 이런 법률적인 효력을 반드시 행사하기 위하여 ‘을’이 ‘갑’의 연대보증인을 요구한다고 보기에는 무리가 있다고 할 것입니다.

 

일반적으로 ‘갑’의 연대보증인의 역할과 현실적인 효과는 ‘갑’의 자금집행에 대한 책임과 투명한 집행을 담보하기 위한 장치라 할 수 있습니다. 뿐만 아니라 연대보증인 모두의 적극적인 사업참여를 촉진하는 효과도 부수적으로 얻을 수 있습니다. 여기에 더하여 조합원들에 대하여 업무를 추진하는데 나름대로 자신감을 갖는 계기로도 작용합니다. 즉, 연대보증한 자신은 일정한 재산상의 불이익이 생기길 수 있는 위험을 부담하면서 조합의 일을 추진하고 있어 일반 조합원과 다른 책임감과 부담을 가지고 일을 추진하고 있다고 일반 조합원에게 자신있게 말할 수 있는 근거가 되기도 합니다.

 

‘갑’의 연대보증인이 되어서 정말 재산상의 피해가 지금까지 정비사업에서 전무했을까? 물론 그것은 알 수 없습니다. 하지만 지금까지 ‘갑’의 연대보증인에게 큰 재산상의 피해를 준 경우가 있다는 뉴스나, 사례를 본적이 없다는 것입니다. 이렇듯 ‘갑’의 연대보증인에 대한 재산상 피해가 발생했다는 경우를 듣지 못한 이유는 특정회사와의 계약은 해지 또는 해제 될 수 있습니다만 이것이 사업의 중단을 의미하는 것은 아니며, 또 다른 협력업체를 선정하고 사업을 추진하여 기존의 채무를 해결하는 과정을 거치면서 해결되고 있다는 것입니다.

 

추진위원회나, 조합, 그리고 토지등소유자 등 사업시행자가 차입하거나, 계약하는 모든 행위의 근본 목적은 정비사업의 추진이고, 정비사업이 추진되면 일반분양과 조합원의 분담금을 통해 모든 채무를 상환하도록 계획한다는 것입니다. 즉 관리처분으로 모든 채무가 해결되는 구조를 가지고 있기 때문입니다. 이것이 ‘갑’의 연대보증인이 재산상 피해가 생기지 않도록 하는 것입니다.

 

현실이 이렇다면 ‘을’ 즉, 건설회사를 비롯한 협력업체들은 왜 연대보증인을 요구하는 것일까요? 그것은 아주 간단한 이유입니다. 은행과 비교해보면 연대보증에 대한 내용이 너무나 허술해 보입니다. ‘을’의 목적은 ‘갑’과 ‘갑’의 연대보증인에게 금전적인 이익을 취하겠다는 것이 아니라, 정비사업을 통해 용역을 수행하고, 공사비와 용역비를 받겠다는 목적으로 계약과 자금대여를 한다는 것입니다. 목적이 그렇다고 하더라도 채권에 대한 아무런 장치(그것이 형식적이라고 할지라도 말입니다)도 없이 자금을 빌려주는 것은 문제라고 판단한다는 것입니다. 이것이 ‘을’이 ‘갑’의 연대보증인을 요구하는 이유인 것입니다.

 

연대보증인 개인의 측면에서는 중요할 수 있습니다. 그렇지만 정비사업을 책임지고 추진하는 분이라면 연대보증을 하셔도 크게 문제가 되지는 않을 것입니다.