이주를 앞두고 있는 A재개발구역의 조합장은 세입자들에게 주거이전비를 언제 지급해야 하는지 고민이 생겼다. 세입자들을 하루라도 빨리 이주시키려면 미리 주거이전비를 줘 앞으로 살 집을 마련하도록 해야겠지만, 막상 돈만 받고 이주를 나가지 않으면 어쩌나 하는 걱정이 들기 때문이다. 또 주거이전비를 지급하는데 이사비용을 따로 줘야하는지에 대해서도 의문이 생겼다.

 

재개발구역 조합원이나 세입자라면 이주비, 주거이전비, 이사비, 영업보상비, 현금청산금 등에 대해 한번쯤은 들어봤을 것이다.

 

이 비용들은 대부분 명칭이 비슷하기 때문에 혼동해서 사용하고 있는 경우가 많다. 하지만 지급 대상이나 방법이 다르기 때문에 각각의 목적에 맞게 사용해야 한다.

 

특히 이주비와 주거이전비를 혼동하는 경우가 많다. 이주비는 조합원들이 임시로 거처할 집을 구할 수 있도록 지급하는 비용이고 주거이전비는 세입자를 위한 비용이므로 잘 구분해야 된다.

 

또 이주를 앞둔 조합이라면 앞선 A재개발구역 조합장과 같은 고민을 할 수 있다. 법에서 지급시기를 명확하게 정하고 있지 않은 비용들이 대부분이기 때문이다.

 

이주비, 주거이전비, 이사비용 등 각종 비용들은 누구에게 줘야하고 언제, 어떻게 지급해야 하는지에 대해 알아보자.

 

▲주거이전비·이사비, 주거 세입자에게 이주 당일 지급=주거용 건축물 세입자에게는 주거이전비와 이사비용이 지급된다.

 

현재 주거이전비에 대한 지급 대상자 기준일을 구역지정일로 봐야할 지, 사업시행인가일로 봐야할 지에 대해서는 여전히 논란이다.

 

최근 고등법원에서는 사업시행인가일을 기준으로 거주하고 있는 세입자에게 주거이전비를 지급하라는 판결을 내린 바 있다.

 

하지만 〈도시 및 주거환경정비법〉 시행령·시행규칙이 개정되면서 구역지정 공람·공고일을 기준으로 주거이전비를 지급하도록 명시됨에 따라 향후에도 논란은 계속될 전망이다.

 

주거이전비는 〈공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률〉에 근거해 지급하고 있지만 지급시기에 대해서는 구체적으로 정해져 있지 않다.

 

따라서 조합 입장에서는 이주가 확정된 후에 주거이전비를 지급하려는 게 당연하다. 만약 세입자가 주거이전비를 받고도 이주를 하지 않는다면 조합이 피해를 받을 수 있기 때문이다.

 

반면 세입자 입장에서는 주거이전비를 미리 받길 원한다. 주거이전비를 받아야 이사할 집을 찾기가 용이하기 때문이다.

 

일선 조합에서는 세입자가 이주할 주택의 전·월세 또는 매매 계약서를 확인하고 이사날짜에 맞춰 주거이전비를 지급하는 것이 일반적이다.

 

통상 주택을 계약할 때에는 전·월세, 매매 금액의 10%를 계약금으로 걸고 나머지 잔금은 입주하는 날 지불하게 된다.

 

따라서 이사 날짜에 맞춰 주거이전비만 제대로 지급하면 세입자 입장에서도 계약금만으로도 집을 구할 수 있기 때문이다.

 

주거이전비는 이사 당일 현금으로 주는 것이 일반적이다. 하지만 최근에는 텔레뱅킹이나 인터넷뱅킹도 많이 활용되고 있다. 핸드폰이나 컴퓨터를 활용해 실시간으로 계좌이체를 하고 확인도 가능하기 때문이다.

 

 

또 조합입장에서는 주거이전비를 지급했다는 증거를 남길 수 있다는 장점도 있다.

 

이사비 역시 조합이 세입자들에게 지급해야 하는 비용이다. 〈공익보상법〉 제78조에는 “주거용 건축물의 거주자가 공익사업의 시행으로 생활의 근거를 상실하게 되는 자를 위하여 대통령령이 정하는 바에 따라 이주대책을 수립·실시하거나 이주정착금을 지급하여야 한다”고 규정하고 있으며 “주거용 건축물의 거주자에 대하여는 주거이전에 필요한 비용과 가재도구 등 동산의 운반에 필요한 비용을 산정하여 보상하여야 한다”고 규정하고 있다.

 

따라서 이사비도 주거이전비와 마찬가지로 통상 주택 계약서를 확인 후 지급하는 게 보통이다. 이사비는 주거이전비와 합산해 지급하는 것이 대부분이지만, 일부 조합에서는 이사 업체에게 조합이 직접 이사비용을 지불하는 경우도 있다.

 

 

 

■ 이주비와 이사비
이주비란 조합원들이 공사기간 동안 거주할 임시거처를 마련하기 위해 조합이나 시공자가 지급하는 비용으로 법적인 의무가 있는 것은 아니다.

 

조합원의 경우 공사기간 동안 잠시 살 거처를 마련하는데 목적이 있기 때문에 이주비는 통상 대여형식으로 지급된다. 일반적으로는 시공자가 이주 촉진을 목적으로 조합원들에게 대여해 주는 경우가 대부분이다.

 

시공자 선정 시 건설사가 제시한 사업 참여조건에 따라 이주비 금액이나 지급 방법이 다르다. 하지만 일정 금액을 무이자 명목으로 건설사가 제공하고 그 이상의 이주비가 필요한 경우 유이자로 대여하고 있는 것이 일반적이다. 최근에는 이러한 이주비 대여 금액은 공사비와 더불어 시공자를 선정하는 중요한 요인 중 하나로 꼽히고 있다.

 

조합원이 이주에 필요한 금액을 시공자가 정한 한도 내에서 신청해 받는 것이 일반적이다. 비교적 이주율이 높은 조합원들을 대상으로 대여·지급하기 때문에 조합에서는 조합원이 이주 전 희망하는 날짜에 미리 지급하는 경우가 많다. 하지만 일부에서는 주거이전비와 마찬가지로 미리 주택을 구하고 계약이 되면 지급하는 경우도 있다.

 

이사비용 역시 별도로 정해져 있는 사항은 아니다. 이주비와 마찬가지로 시공자의 계약 조건에 따라 지급 금액이나 방법, 대상 등이 다르다.

 

이주비와 이사비의 대상은 일반적으로 모든 조합원을 대상으로 지급하나 조건에 따라서 분양계약을 체결한 조합원들에게만 지급하는 경우도 있다. 또 지급 시기는 이주 신청을 받을 때나 계약을 채결한 때 지급하는 것이 일반적이다. 하지만 시공자의 제안 내용에 따라 이사비의 경우 시공자 선정 후 금액의 일부를 지급하고 이주 시 지급하는 경우도 있다.

 

현금청산의 경우 △분양신청을 하지 아니한 자 △분양신청을 철회한 자 △관리처분계획에 의해 분양대상에서 제외된 자 등에게 지급해야 하는데 조합과 토지등소유자가 협의로 청산금을 산정해야 한다. 이때 감정평가 2인 이상이 평가한 금액을 산술평균해 산정한 금액을 기준으로 협의하게 되며 현금청산자로 분류된 기준일로부터 150일 이내에 현금으로 청산금을 지급해야 한다.

 

 

■ 휴업 보상비는
영업보상비는 재개발사업으로 인해 영업이 불가능할 경우 보상하는 비용으로 세입자와 조합원 모두에게 지급해야 한다. 현행 〈공익보상법〉에는 “영업을 폐지하거나 휴업함에 따른 영업 손실에 대하여는 영업이익과 시설의 이전비용 등을 참작하여 보상하여야 한다”고 규정하고 있다. 따라서 조합에서는 세입자는 물론 조합원에게도 영업보상비를 지급해야 하는 것이다.

 

영업보상비는 폐업 손실 보상금과 휴업 손실 보상금으로 나눌 수 있다. 정비사업으로 인해 폐업하게 됐기 때문에 폐업 손실보상금을 지급해야 하는 것으로 생각하기 쉬운데 일반적인 경우 휴업 손실보상금을 지급하는 게 맞다.

 

〈공익보상법〉에서 △영업장소 또는 배후지(당해 영업의 고객이 소재하는 지역을 말한다)의 특수성으로 인하여 당해 영업소가 소재하고 있는 시·군·구 또는 인접하고 있는 시·군·구의 지역안의 다른 장소에 이전하여서는 당해 영업을 할 수 없는 경우 △당해 영업소가 소재하고 있는 시·군·구 또는 인접하고 있는 시·군·구의 지역안의 다른 장소에서는 당해 영업의 허가 등을 받을 수 없는 경우 △도축장 등 악취 등이 심하여 인근 주민에게 혐오감을 주는 영업시설로서 해당 영업소가 소재하고 있는 시·군·구 또는 인접하고 있는 시·군·구의 지역안의 다른 장소로 이전하는 것이 현저히 곤란하다고 도지사·시장·군수 또는 구청장(자치구의 구청장)이 객관적인 사실에 근거하여 인정하는 경우 등만 폐업으로 인정하고 있기 때문에 일반적인 영업의 경우 휴업 손실에 대한 보상금을 지급하게 되는 것이다.

 

휴업 손실보상금은 휴업기간 중의 영업용 자산에 대한 감가삼각비·유지관리비, 휴업기간 중 정상적으로 근무해야 하는 최소 인원에 대한 인건비 등 고정적으로 지출되는 비용과 영업시설·원재료·제품 및 상품의 이전에 소요되는 비용, 이전광고비 및 개업비 등 영업장소를 이전함에 따라 소요되는 부대비용 등을 합한 금액을 지급해야 한다. 이때 휴업기간은 특수한 경우를 제외하고는 3개월 이내로 계산하면 된다.

 

영업보상비 역시 주거이전비와 마찬가지로 지급 시점에 대한 명확한 기준은 없다. 따라서 상가를 비우고 나가는 시점에 맞춰 지급하는 게 일반적이다. 주거이전비와 마찬가지로 영업보상비를 받고도 이주를 하지 않을 경우를 대비해서다. 만약 영업보상금액이 재결 등을 통해 결정됐음에도 세입자가 영업보상비를 받지 않을 경우에는 영업보상비를 공탁하면 수용이 가능하다.