조합원의 과반수 이상 직접 참석해야 개회가 가능한 시공자 선정 총회에서 직접참석자의 비율을 편법으로 맞추는 사례가 있어 보완책이 필요하다는 지적이 일고 있다. 서면결의서를 사전에 낸 조합원이 총회에 참석했을 경우 직접참석자로 보는 것에 대해, 직접 참석 비율을 의사정족수로 정한 〈정비사업의 시공자 선정기준〉 제정 취지에 어긋난다는 것이다. 전문가들은 직접참석자의 비율을 과반수 이상으로 정한 취지에 대해 “시공자들이 금품을 살포해 서면결의서를 걷어 사업이 과열·혼탁해 질 우려가 있어 제정된 것”이라며 “편법으로 운영된다면 제정 취지를 살리는 방향으로 개선이 필요하다”고 의견을 제시했다. 법률전문가들도 서면결의서를 내고 총회에 참석하면 철회를 하지 않아도 직접참석자가 된다는 의견을 보이고 있어 제도 보완에 무게가 실리고 있다. 

 

▲실태는 어떠한가=실제로 서면결의서를 과반수 이상 미리 받아놓고 총회에 직접 참석시킨 후 서면에 의한 의사표시를 표에 산정시키는 일이 발생하고 있다. 최근 시공자 선정 총회를 한 A구역의 조합원은 약 700명이다.

 

이 조합은 시공자 선정총회 전날까지 조합 사무실에서 이른바 부재자 투표를 실시했다. 총회 당일 투표를 하지 못하는 조합원들의 경우 서면결의서 양식을 주고 사전투표를 하도록 한 것이다. 그 후 총회 당일에는 총회장에 참석한 사전투표 조합원을 상대로 철회 의사를 타진한 후 서면결의서를 찾아가지 않은 조합원에 대해서도 직접참석자로 산정했다.

 

이 때 철회의 의사타진은 투표종료 시까지 수차례 진행됐다. 만약 이들이 직접참석자로 인정되지 않을 경우 시공자 선정총회의 직접참석자는 조합원의 과반수에 못 미치게 된다. 서면결의서를 내지 않고 투표용지를 받아 의사표현을 한 조합원은 130여명에 불과했기 때문이다.

 

이럴 경우 서면결의서는 냈으나 직접 참석했고 또 조합이 총회장에서 시공자 선정에 대한 의사표현의 방식을 총회 전의 사전투표로 할 것인지, 철회 후 다시 투표로 할 것인지, 기회를 충분히 줬기 때문에 직접참석자로 봐야 한다는 주장이 있을 수 있다.

 

반면 사전에 한 서면결의서에 의한 의사표현은 시공자 선정기준에서 정한 의사정족수 요건의 직접참석자 요건에 위배되는 것이므로 직접참석자가 될 수 없다는 주장도 제기될 수 있다.

 

▲철회할 기회 충분했다면 직접참석자로 봐야 한다=전문가들은 논란의 소지는 있지만 철회할 기회를 충분히 줬다면 직접참석해 의사표시를 한 것으로 봐야 한다는 입장을 취하고 있다.

 

법률사무소 국토의 김조영 변호사는 “다퉈볼 소지는 있지만 철회할 기회를 충분히 줬기 때문에 직접참석해 의사표시한 것이라고 볼 수 있다”며 “시공자 선정기준을 어겼다고 보기 어려운 측면이 있다”고 의견을 제시했다.

 

H&P법률사무소의 박일규 변호사는 “직접참석자 비율을 과반수로 한 것은 조합원의 의사가 적극적으로 반영될 수 있도록 강제함으로써 서면결의서 징구라는 방법을 통해 형식적으로 시공자가 선정되는 폐해를 방지하기 위함이다”며 “의사정족수에 관한 제한 규정이지 의결정족수에 대한 제한 규정이 아니다”고 설명했다.

 

이어 “서면결의서를 제출했는지 여부를 불문하고 총회 당일 직접 참석한 조합원이라면 직접 참석자의 수에 포함시켜 의사정족수를 계산해야 할 것”이라며 “서면결의서를 통한 의사결정을 하든 아니면 이를 번복해 다른 의사결정을 하든 불문하고 이 경우 시공자 선정기준에 위배되는 것이 아니라고 본다”고 덧붙였다. 

 

  
국토해양부 담당 공무원 또한 “서면을 냈어도 총회장에 직접 왔다면 직접참석자로 봐야 한다”며 “특히 서면결의서 철회의사를 적극적으로 고지했다면 직접참석자로 보는 것이 맞다고 생각한다”고 밝혔다.

 

▲서면 돈으로 매수 악용될 소지 커=이처럼 서면결의서를 내고 직접 참석한 것이 유효하다면 시공자 선정기준의 취지를 위배하는 것이라는 지적도 제기되고 있다. 시공자들이 서면결의서를 돈으로 매수해 과열·혼탁으로 치달을 수 있다는 것이다.

 

한 재개발 전문가는 “만약 서면을 내고 직접 참석하는 것을 인정한다면 시공자들이 홍보요원을 활용해 돈이나 금품을 살포, 표를 매수하는 폐단이 있을 수 있다”며 “시공자 선정기준의 취지를 지키고 깨끗한 수주전이 되기 위해서는 보완책이 필요하다”고 주장했다.

 

이어 “시공자 선정기준을 지켜도 경쟁이 시작되면 과열되는데 이러한 편법까지 동원된다면 폐해는 커질 것”이라며 “시공자가 서면을 징구할 수 없도록 했으나 현실적으로 막기가 힘들기 때문에 현장에서 부작용이 커지기 전에 제도의 개선이 필요하다”고 말했다.

 

이에 대해 국토해양부 담당 공무원은 “편법이 남용된다면 직접 참석해 직접 투표하도록 시공자 선정기준을 개정하는 방안을 적극 검토할 수도 있다”고 밝혔다.

 

 

■ 부작용은
실질적으로 서면결의서를 인정할 수 있는 편법이 동원되면 안 그래도 과열되고 있는 수주전이 더 혼탁해질 수 있다는 지적이 제기되고 있다. 현재 재개발 수주전은 벌써부터 과열 조짐을 보이고 있다는 것이 업계의 전언이다.

 

시공자들이 조합원들의 환심을 사기 위해 물량공세를 펼치고 있다는 것이다. 한 시공자 담당자는 “조합원 600명 가량의 구역을 수주하는데 들어가는 영업비만 최소한 20억~30억원”이라며 “근래에는 수주전이 치열해 지면서 비용 또한 60억~70억원을 웃돈다”고 밝혔다.

 

제공되는 품목도 다양해지고 있다. 강북 한 재개발구역의 조합원은 국내 최고급 호텔에서 디너쇼를 관람하고 1박2일간 무료로 숙박하는 서비스를 제공받았다는 전언이다. 시공자 선정 총회 날짜가 다가올수록 온천관광, 고급호텔숙박 등 수위가 점점 높아진다는 것이 업계의 전언이다.

 

업계의 한 관계자는 “현재 조합원 이사비용으로 1천만은 기본이고 최고 2천만원까지 제공된다”며 “수주전이 시작되면 조합원 1인당 얼마씩 돈으로 주고 표심을 얻는다는 것이 공공연한 사실”이라고 전했다.

 

지원하는 방법도 다양해 지고 있다. 조합원의 집에 화장실 사용, 휴게실 등의 명목으로 사용료를 제공하면서 자금을 지원하는 경우도 있고 상점을 운영하는 경우 그곳을 이용함으로써 간접적인 금품 제공을 하는 사례도 발생하고 있다.

 

한 재개발 전문가는 “직접 참석비율이 조합원의 과반수를 넘겨야 하는 현재에도 이러한 상황이 발생하는데 만약 서면결의서가 편법적으로 운영되면 매표는 명약관화한 일”이라며 “제도적인 개선이 필요한 시점”이라고 지적했다.

 

 

 

시공자 선정기준이 2006년 8월 25일부터 시행되면서 직접참석자의 비율이 조합원 과반수가 되도록 한 이유는 서면결의서 징구라는 방법을 통해 조합 집행부와 건설사간 담합을 막기 위해서다.

 

2005년 3월 18일부터 〈도시 및 주거환경정비법〉이 개정, 시행되면서 재개발 및 도시환경정비사업에서는 시공자의 선정 시기가 구체적으로 드러나지 않았다. 따라서 시공자 선정기준이 시행되고 선정시기가 조합설립인가로 바뀐 2006년 8월 25일 전까지 전국의 많은 현장이 추진위원회 단계에서 시공자를 선정했다.

 

당시에는 수주를 할 수 있는 현장이 한꺼번에 쏟아져 나와 시공자 입장에서 크게 경쟁을 할 이유가 없었다.

 

 

이른바 ‘나눠먹기’식 담합이 실질적으로 이뤄지고 있었던 것이다. 따라서 주도권을 가진 1개사와 ‘들러리’를 서주는 나머지 회사가 입찰제안서를 내고 홍보요원들을 투입해 서면결의서를 징구하는 일이 관행처럼 자행됐다. 즉 실질적인 경쟁이 아닌 형식적인 경쟁이 이뤄진 것이다.

 

이에 대해 당시 건설교통부에서는 비리가 생길 수 있다는 우려에 따라 시공자 선정기준을 제정하게 됐다.

 

 

주요 내용으로 입찰은 제한경쟁, 일반경쟁, 지명경쟁의 세가지 방법을 따라야 하며 △현장설명회 7월 전 공고 △입찰일 20일 이전에 현장설명회 실시 △시공자 개별홍보 금지 △직접참석 조합원 과반수 이상 등의 내용을 담고 있다.

 

또 대의원회에서는 총회에 상정할 3개 이상의 시공자를 선정해야 한다. 이때 입찰에 참가한 시공자가 2개사일 때는 모두 총회에 상정하고 서면이나 대리인을 통한 투표는 인정되지 않는다.

 

합동설명회는 2회 이상 개최해야 하며 시공자가 개별적으로 홍보를 할 수 없다. 또 조합원이나 정비사업전문관리업자 등에게 사은품, 물품, 금품, 재산상의 이익을 제공하거나 약속하지 못하도록 했다. 만약 이를 위반하다 적발되면 3년이하 징역 또는 3천만원이하의 벌금을 받게 된다.