정비사업이 어려움에 처해 있다고들 합니다. 필자도 몇 년 전부터 지속적으로 어려움에 처한 정비사업에 대한 해결책을 제안하기도 했습니다. 이런저런 문제들이 있다고 하고, 또 그 문제에 대한 대책으로 규제완화와 절차간소화 등의 법령개정이 이루어지고 있습니다. 뿐만 아니라 서울시에서는 공공관리를 통해 정비사업의 여러 문제들을 해결하겠다고 하고 있습니다.

 

문제의 유형을 몇 가지로 나누어 보면 아마 다음과 같이 정리해 볼 수 있을 것입니다.
1. 사업절차의 문제(법률이 정한 절차로 동의서 및 총회 등과 관련된 것입니다.)
2. 운영상의 문제(조합원과 조합 그리고 협력업체 등 이해관계가 주가 될 것입니다.)
3. 사업성의 문제(조합원과 세입자의 보상금 그리고 기반시설 설치비용 등이 해당 됩니다.)
4. 예측할 수 없는 정책의 변경과 개입의 문제(서울시의 공공관리 제도 등)
5. 기타 등등

 

이상과 같은 여러 문제들을 분류해 보면 정비사업에 있어서 가장 큰 문제의 발단은 사업성과 깊은 관련이 있다고 할 것입니다. 기본적으로 조합원들이 일정 정도 사업성을 확보할 수 없다면, 즉 정비사업을 통해서 주거의 질 향상뿐만 아니라 재산가치의 상승을 달성할 수 없다면 사업은 추진되기 어려울 것입니다.

 

서울·수도권을 제외한 지방의 정비사업들이 지난해부터 중단 되다시피 한 이유는 사업성이 담보되지 않기 때문에 과도한 부담금과 미분양에 따른 결과입니다. 여기에 미분양이 걱정되고 조합원들의 현금청산 요구가 많아지자 건설사들이 사업을 중단하는 사례가 빈번해지고 심지어는 사업을 포기하기도 한 것입니다.

 

이런 어려운 현실에서 새 정부의 규제 완화에 대한 기대가 상당히 있었으나, 실제로 완화된 규제는 많지 않아 보입니다. 용산에서의 참사를 계기로 사업성에 더 부담이 되는 세입자에 대한 보상기준이 강화되어 오히려 사업비용의 증가가 예상되고 있습니다. 세입자에 대한 정부의 대책은 전무하고 오로지 조합과 조합원들에게 비용을 전가하는 법률개정만이 있을 뿐입니다.

 

비용의 증가가 예상되면 조합원의 수익이 감소하는 것은 당연한 이치입니다. 정부의 재정적인 지원이 필요한 것도 이 때문입니다. 세입자에 대한 정부의 적극적인 지원만이 보다 나은 삶의 질을 보장할 수 있기 때문입니다. 조합의 수익성 향상을 위한 방안이 필요합니다. 바로 분양가상한제의 완화입니다. 이명박정부가 출범하면서 논의가 시작된 분양가상한제는 조합의 늘어나는 부담을 경감해 줄 수 있는 가장 현실적인 대안이기 때문입니다. 물론 분양가상한제는 서울·수도권을 제외한 지방에서는 효과를 기대하기 어려운 것이 현실이지만 그렇다고 해도 충분히 검토해 볼 내용입니다.

 

요즘의 언론을 살펴보면 정비사업의 문제는 오로지 정비업체를 비롯한 협력업체들의 비리 혹은 불법적인 개입이 전부라는 착각이 들 정도입니다. 그래서 내놓은 서울시의 대책이 공공관리라는 제도일 것입니다.

 

 

부정과 비리만 없다면 정비사업이 잘될 것이고, 조합원들도 세입자들도 모두가 만족할 만한 결과를 얻을 수 있다고 볼 수 있을까요? 정비사업과 관련된 분야의 업무를 조금만 해본 사람이라면 그렇지 않다는 것을 알고 있습니다. 협력업체의 문제는 여러 문제들 중에 하나일 뿐이지 문제의 전부가 아니라는 것입니다.

 

이제라도 정비사업에서 발생하는 문제의 본질을 다시 한번 살펴볼 필요가 있습니다. 사업성이 없는 정비사업에 공공이 동의서를 걷어 사업을 한다면 토지등소유자는 그런 정비사업을 왜 하는 것일까요?

 

토지등소유자들은 사업성이 없어도 공공에서 하기만 하면 무조건 동의를 할까요? 조합원들의 동의서 제출은 사업성과 사업을 이끌어가는 집행부에 대한 신뢰도 그리고 참여하는 건설회사 등 여러가지 요소들이 고려되어 100%가 되기도 할 것이고 50%가 되지 않을 수도 있을 것입니다. 그리고 이렇게 각 사업마다 천차만별인 사업준비 기간은 한편으로 자연스럽게 정비사업이 동시에 진행되어 나타나는 전세 문제 등의 조절기능을 하기도 하는 것입니다.

 

이것을 공공이 나서서 신속하게 동의서를 걷어서 정비사업을 추진한다면 과연 얻고자 하는 목표는 무엇인지, 동의서를 걷다가 사업시행에 필요한 동의서를 징구하지 못하면 그 다음에는 어떤 대책이 있는 것인지 참으로 궁금한 것입니다. 그래서 협력업체와 관련된 문제가 정비사업의 모든 문제도, 근본적인 문제도 아니라는 것입니다.

 

정비사업이 정상화되기 위해서는 기본적으로 사업성이 일정 정도 담보 되어야 합니다. 그래야만 사업이 진행되고 기반시설도 설치하면서 도시기능을 회복하게 될 것입니다. 그렇다면 사업성과 관련된 용적률과 분양가에 대한 규제의 완화와 과도한 기반시설 부담을 줄여야 합니다. 그리고 정부의 재정적인 지원을 통해 세입자 문제들을 적극적으로 해결해야 합니다. 아무런 비용 부담 없이 조합원에게 비용만 전가시키는 정부의 정책으로는 효과가 의문스럽기 때문입니다.