이번 시행령·시행규칙이 개정됨에 따라 추진위를 구성하기 위해서는 토지등소유자의 동의는 물론 운영규정에 대한 동의도 함께 받아야 한다. 그동안은 추진위원회를 먼저 승인받은 후 운영규정 동의를 따로 받는 경우가 많았다. 하지만 이번 공포안이 시행됨에 따라 앞으로는 운영규정 동의 없이는 추진위원회를 승인받을 수 없게 됐다. 동의서는 시장·군수가 연번을 부여한 동의서만을 사용하도록 했다. 동의서를 사고파는 행위를 방지하기 위해서다. 또 인감증명서를 미리 제출한 경우 인감증명서 없이 동의가 가능하도록 개정한 조항을 보완하기 위해 신분증 사본을 제출토록 의무화했다.

 

▲추진위 승인 받으려면 운영규정 동의도 함께=추진위원회를 구성하기 위해 토지등소유자의 동의를 받을 때는 운영규정 동의도 함께 받아야 한다.

 

이번 공포안에는 제21조의2에 “법 제13조제2항에 따라 토지등소유자의 동의를 받으려는 자는 국토해양부령에 정하는 동의서에 법 제13조에 따른 조합설립추진위원회의 위원장, 위원, 법 제14조에 따른 추진위원회의 업무 및 법 제15조제2항에 따른 운영규정을 미리 쓴 후 토지등소유자로부터 동의를 받아야 한다”는 조항을 신설했다.

 

그동안은 통상 추진위 설립 승인을 받은 후 운영규정에 대한 동의를 따로 받아 왔던 게 사실이다. 하지만 이번 공포안이 시행됨에 따라 앞으로는 추진위를 승인받기 위해서는 추진위 승인 동의는 물론 운영규정 동의도 한꺼번에 받아야 한다.

 

또 토지등소유자의 동의를 받을 때에는 △동의를 받으려는 사항 및 목적 △동의로 인해 의제되는 사항 △반대의사 표시의 절차 및 방법 등에 대해 의무적으로 설명·고지해야 한다.

 

▲시장·군수가 연번 부여한 동의서로 추진위 승인=추진위원회를 승인받기 위해서는 시장·군수가 연번을 부여한 동의서로 주민동의를 받아야 한다.

 

이 조항은 추진위 동의서를 징구하는 과정에서 동의서를 사고파는 행위를 방지하기 위해 마련된 규제로 연번이 부여된 동의서만을 인정해 추진위를 승인하겠다는 것이다.

 

하지만 이러한 연번 부여 동의서에 대해 업계에서는 취지를 인정하면서도 현실적으로 시행이 가능한지에 대해서는 논란이었다. 가령 사업 면적이 넓어 토지등소유자가 수천명에 이르는 구역에서 가칭 추진위가 난립할 경우 동의서 비용이 적잖게 소요될 수 있는데 예산 난을 겪고 있는 지자체에서 이러한 동의서를 제대로 제공할지 의문이다.

 

또 동의서 징구 과정에서 동의서가 훼손될 경우 지자체로부터 다시 동의서를 제공받아야 하기 때문에 사업 추진 기간이 늘어날 수 있다는 문제점도 제기됐다.

 

하지만 이 같은 문제제기에도 이번 시행규칙 공포안은 수정 없이 그대로 통과 적용됨에 따라 앞으로는 추진위를 구성하기 위해서는 지자체가 제공하는 연번이 부여된 동의서만 사용해야 한다.

 

▲인감증명 제출했다면 신분증 사본으로 동의=종전에 인감증명서를 제출한 경우에는 인감증명서 대신 주민등록증, 여권 등 신분을 증명하는 문서를 사본으로 첨부하면 동의가 가능해진다.

 

법 제17조제1항에 따라 인감증명서를 종전에 제출한 경우에는 임감증명서를 제출하지 않는 대신에 신분증 사본으로 동의가 가능토록 한 것이다. 외국인이 동의 또는 동의 철회 등을 할 경우에는 동의서에 서명하고 외국인등록 사실증명을 첨부해야 한다.

 

또 토지등소유자가 동의를 했어도 인·허가 등의 신청을 하기 전에는 동의를 철회하거나 반대 의사표시를 할 수 있도록 했다.

 

이때 동의를 철회하거나 반대할 경우에는 동의의 상대방(조합)과 시장·군수에게 인감증명서가 첨부된 철회서를 내용증명으로 발송해야 한다. 다만 조합설립인가에 대한 동의 후에는 동의서의 동의내용에 변경이 없는 경우 철회가 불가능하다.

 

이 같은 동의철회와 철회방법은 토지등소유자가 쉽게 접할 수 있는 일정한 장소에 게시하거나 인터넷 등을 통해 공개해야 하며 필요한 경우 서면으로 통지해야 한다.

 

 

■ 세입자 보상 기준
세입자 보상에 대한 규정들도 다수 수정됐다. 우선 정비기본계획 등 주민공람 시에 세입자에게도 공람하도록 개정됐다.

 

또 손실보상 대상을 ‘구역지정 공람공고일부터 계약체결일까지 계속 거주한 자’로, 주거이전비 지급 기준일도 ‘구역지정 공람·공고일로부터 3개월 전’으로 명시화했다. 상가세입자에게 우선 분양할 수 있는 규정도 새롭게 신설됐다.

 

▲주민공람 시 세입자도 포함=정비기본계획, 정비구역지정을 위한 주민공람 시에 세입자를 포함한 주민들에게 공람해야 한다. 그동안은 공람공고 대상인 ‘주민’에 한정돼 있었지만 공포안 제9조제2항과 제11조제2항에 따라 ‘주민(세입자를 포함한다)’으로 공람대상이 추가돼 세입자들에게도 공람을 해야 하는 것이다. 이에 따라 특별시장·광역시장 또는 시장이 정비기본계획을 공람하거나 시장·군수가 구역지정을 공람할 때에는 세입자를 포함한 주민에게 공람해야 한다. 

 

▲계약체결일·수용재결일까지 계속 거주해야 손실보상=손실보상 대상자에 대한 기준일이 구역지정 공람공고일부터 계약체결일 또는 수용재결일까지 계속 거주한 자로 한정됐다.

 

공포안 제44조의2제1항에 “제11조에 따른 공람공고일부터 계약체결일 또는 수용재결일까지 계속 거주하고 있지 아니한 건축물의 소유자는 〈공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률〉 시행령 제40조제3항제2호에 따라 이주대책대상자에서 제외한다”는 내용을 신설했기 때문이다.

 

다만 질병으로 인한 요양, 징집으로 인한 입영, 공무, 취학 등에 사유로 거주하지 않은 사람은 이주대책 대상자에 포함된다.

 

▲주거이전비 기준일, 구역지정 공람·공고 3개월 전=〈공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률〉에 따라 세입자 주거이전비를 보상받을 수 있는 기준일이 구역지정 공람·공고일로 명시화됐다. 이에 따라 조합에서는 구역지정 공람·공고일 3개월 전부터 구역 내에 거주하는 세입자만을 대상으로 주거이전비를 지급하면 된다.

 

주거이전비는 그동안 법에 보상 기준일이 정확하게 명시돼 있지 않아 많은 논란이 있었다. 실제로 일부 구역에서 세입자들은 주거이전비 기준일이 사업시행인가 공람공고 3개월 전이라고 주장하는 반면, 조합에서는 구역지정 공람공고 3개월 전이라고 주장해 소송까지 벌어지는 일이 발생했다.

 

재판 결과 하급심에서 사업시행인가일을 기준으로 주거이전비를 보상하라고 판결해 파장이 일었다. 하지만 시행규칙 공포안에 주거이전비 지급 기준일을 구역지정 공람·공고일로 명시함에 따라 이 같은 논란은 종식될 것으로 예상된다. 또 조합 입장에서는 주거이전비에 대한 부담도 줄어들 전망이다.

 

▲사업시행계획서에 상가세입자 우선 분양 반영=상가세입자에 대한 우선 분양 근거가 마련됐다. 사업시행계획서 작성 시 포함돼야 할 사항 중 대통령령 위임 규정인 제41조제2항제16호에 “정비사업 완료 후 상가세입자에 대한 우선 분양 등에 관한 사항”이 신설됐다.

 

이에 따라 앞으로 사업시행인가를 받기 위해서 해당 구역의 상가세입자에 대한 우선 분양 등을 반영해 사업시행계획서를 작성해야 한다.

 

 

 

■ 창립총회 개최
창립총회와 관련된 조항들도 손질됐다. 우선 조합설립인가 전에 창립총회를 개최해야 하며 총회 개최 관련 정보를 홈페이지에 의무적으로 공개하도록 했다.

 

▲창립총회 개최하려면 조합설립 동의율 먼저 확보해야=앞으로는 창립총회를 개최하기 전에 조합설립에 필요한 동의율만큼 동의서를 징구해야 한다.

 

공포안 제22조의2제1항에 “추진위원회는 법 제14조3항에 따라 제16조제1항부터 제3항까지의 규정에 따른 동의를 받은 후 조합설립인가의 신청 전에 조합설립을 위한 창립총회를 개최하여야 한다”고 명시하고 있기 때문이다.

 

그동안은 조합설립 동의율을 목전에 두고 창립총회를 개최해 왔었다. 토지등소유자 대부분의 동의서를 징구한 상태이기 때문에 조합설립이 임박했음을 알려 동의서를 제출하지 않은 토지등소유자의 동의를 이끌어 내기 위해서였다.

 

하지만 이번 공포안이 시행됨에 따라 재개발·도시환경정비사업의 경우 ‘토지등소유자의 3/4 이상 및 토지면적의 1/2 이상의 동의’를 받은 후, 재건축의 경우 ‘동별 구분소유자의 2/3 이상 및 토지면적의 1/2 이상의 토지등소유자의 동의와 주택단지안의 전체 구분소유자의 3/4 이상 및 토지면적의 3/4 이상의 토지소유자의 동의’를 얻은 후 창립총회를 개최해야 한다.

 

▲창립총회 개최 14일전까지 홈페이지·등기우편으로 통지=창립총회 개최 방법도 구체화됐다. 추진위는 창립총회 14일 전까지 회의목적·안건·일시·장소·참석자격 및 구비사항 등을 인터넷 홈페이지를 통해 공개해야 하며, 토지등소유자에게 등기우편으로 발송·통지해야 한다.

 

창립총회에서는 △조합정관의 확정 △조합임원의 선임 △대의원의 선임 △그 밖에 필요한 사항으로써 총회 전 사전에 통지한 사항 등을 처리하게 된다.

 

이때 의사 결정은 재개발·도시환경정비사업의 경우 전체 토지등소유자의 과반수 출석과 출석한 토지등소유자의 과반수 찬성으로 결의하고 조합임원 및 대의원은 정관에 따라 선출해야 한다.

 

창립총회 참석 대상자를 두고 논란이 됐던 재건축의 경우 조합설립에 동의한 토지등소유자로 한정하도록 명시했다.

 

또 창립총회는 추진위원장의 직권 또는 토지등소유자 1/5 이상의 요구로 추진위원장이 소집해야 한다. 다만 토지등소유자 1/5 이상의 소집요구에도 추진위원장이 2주 이상 소집 요구에 응하지 않을 경우 소집을 요구한 자의 대표가 소집할 수 있도록 했다.

 

 

 

■ 재건축관련 조항
재건축사업과 관련된 하위 규정들도 마련됐다. 조합원 지위양도 금지가 완화됐으며 재건축소형주택도 공개추첨으로 선정하는 방식이 도입됐다.

 

▲사업기간 2~3년 지연되면 조합원 자격 이전=사업지연에 따른 조합원 지위 양도 규정이 완화됐다. 종전에는 투기과열지구 내에서 △조합설립인가일부터 3년 이내에 사업시행인가 신청이 없으면서 재건축사업의 건축물을 5년 이상 소유한 경우 △사업시행인가일부터 3년 이내에 착공하지 못한 재건축 건축물을 5년 이상 소유한 경우 △착공일부터 5년 이내에 준공되지 못한 재건축사업의 토지를 5년 이상 소유한 경우 등에만 조합원 지위양도가 가능했다.

 

하지만 이번 공포안에는 △조합설립인가일부터 2년 이내에 사업시행인가 신청이 없으면서 재건축사업의 건축물을 2년 이상 소유한 경우 △사업시행인가일부터 2년 이내에 착공하지 못한 재건축 건축물을 2년 이상 소유한 경우 △착공일부터 3년 이내에 준공되지 못한 재건축사업의 토지를 3년 이상 소유한 경우 조합원 지위 양도가 가능하다.

 

이에 따라 투기과열지구인 강남, 서초, 송파구 내에 그동안 사업이 지지부진했던 재건축단지들의 조합원 지위 양도가 가능해졌다.

 

또 채무를 이행하지 못해 주택재건축사업의 토지 또는 건축물이 경매 또는 공매되는 경우에도 조합원 지위를 양도할 수 있는 조항도 신설됐다.

 

▲재건축소형, 조합원 공급 후 남은 주택 공개추첨으로 선정=재건축소형주택 공급방법이 공개추첨 방식으로 결정됐다. 이에 따라 앞으로 재건축소형주택은 조합원들에게 공급하고 남은 주택을 대상으로 공개추첨 방식으로 선정해 공급해야 한다.

 

이렇게 재건축소형주택의 공급자가 선정되면 그 선정결과를 인수자에게 통보해야 한다. 이때 인수자는 시·도지사, 시장·군수 순으로 우선 인수할 수 있도록 했다. 다만 시·도지사 및 시장·군수가 재건축소형주택을 인수할 수 없을 때에는 시·도지사가 국토해양부장관에게 인수자 지정을 요청할 수 있다. 시·도지사가 인수자 지정을 요청한 경우 국토해양부장관은 30일 이내에 인수자를 지정해 재건축소형주택 공급에 관해 협의해야 한다.