재건축 허용연한이 현행 20년 이상 범위에서 시·도 조례에 정하는 기간이 유지된다. 또 조합원이 100인 이하인 소규모 정비사업 조합은 〈정비사업의 시공자 선정기준〉을 따르지 않고 정관에 따라 시공자 선정이 가능하다. 국토해양부는 이 같은 내용의 〈도시 및 주거환경정비법〉 시행령 및 시행규칙 개정안을 각각 지난 11일과 13일 공포, 시행에 들어갔다. 이번 개정·공포안은 지난 2월 개정·공포된 〈도정법〉에 맞춰 하위 규정을 마련한 것으로 지난 5월 입법예고된 바 있다. 하지만 시행령·시행규칙 개정은 심의를 거치면서 당초 입법예고(안)보다 많은 조항이 수정돼 주의가 요구된다.

 

▲재건축 연한 ‘제자리로’=재건축 허용연한이 현행대로 20년 이상 시·도 조례에서 정하는 기간으로 유지된다.

 

노후·불량건축물 연한은 서울·경기 등 일부 시·도 조례에서 재건축 허용연한을 최고 40년으로 적용함에 따라 업계에서는 과도한 규제라며 완화를 꾸준히 요구해 왔다. 국토부 역시 일부 지자체의 이러한 재건축 허용연한에 대해 불합리하다고 판단, 지난 5월 입법예고 당시 조례 위임규정을 삭제했었다.

 

하지만 지난 달 국토부, 서울시, 경기도, 인천시 등이 참석한 주택정책협의회에서 재건축 단지를 중심으로 주택가격이 상승함에 따라 부동산시장이 불안해질 수 있다는 이유로 재건축 허용연한을 현행대로 유지하는 것으로 합의했다.

 

이에 따라 국토부의 당초 공포안은 제자리로 돌아와 현행대로 준공된 후 20년 이상의 범위에서 시·도 조례가 정하는 기간을 적용받게 됐다.

 

▲정비업체 선정 토지등소유자 서면 동의 삭제=정비업체 선정에 따른 토지등소유자 서면 동의가 삭제됐다. 그동안은 정비업체 선정 시 추진위 구성에 동의한 토지등소유자 과반수의 서면동의를 별도로 받도록 규정하고 있었다.

 

하지만 대부분의 현장들은 총회에서 정비업체를 선정하기 때문에 정비업체 선정에 대한 서면동의를 받지 않았었다. 이에 따라 정비업체 선정 유·무효를 두고 자주 다툼이 있었다. 또 실제로 일부 구역에서는 이 같은 문제가 소송으로 이어져 정비업체 선정이 무효가 된 판결이 나오기도 했다. 하지만 이번 공포안에서 관련 규정이 삭제돼 이 같은 논란은 사라질 전망이다.

 

▲공공 시행 시 시공자 경쟁 입찰 방법으로 추천=시장·군수, 주택공사 등이 사업시행자인 경우에도 시공자는 경쟁 입찰의 방법을 거쳐 선정하도록 명시화했다. 하지만 시공자 선정 방법이 구체적이지 않아 사실상 ‘짜고 치기’식 시공자 선정을 합법화했다는 비난 여론이 일고 있다.

 

공포안에 따르면 공공이 시행할 경우 △일반경쟁입찰·제한경쟁입찰 또는 지명경쟁입찰 △입찰을 위한 입찰공고는 1회 이상 해당지역에서 발간되는 일간신문에 하여야 하고 현장 설명회를 개최 △입찰자로부터 제출받은 입찰제안서에 대하여 토지등소유자를 대상으로 투표를 실시해 시공자를 추천하도록 규정하고 있다.

 

당초 국토부의 입법예고(안)에는 앞선 내용 외에도 주민대표회의가 정하는 바에 따라 토지등소유자 전원으로 구성된 주민총회의 의결을 거쳐 시공자를 추천하도록 규정했었다. 사실상 종전 입법예고(안)보다 시공자 선정 관련 규정이 퇴보한 것이다.

 

특히 조합방식으로 사업을 추진할 경우 국토부장관이 고시한 〈정비사업의 시공자 선정기준〉에 시공자 선정방법을 구체적으로 규정한 반면 공공 시행시에는 시공자 선정을 위한 기준이 모호하고 이렇다 할 벌칙조항 조차 없어 ‘공공 특혜’란 비판을 피할 수 없게 됐다.

 

이밖에 조합원이 100명 이하인 정비사업의 경우 시공자 선정 기준과는 상관없이 시공자 선정이 가능하다. 현행 〈도정법〉에는 대통령령이 정하는 규모 이하의 정비사업의 경우 조합총회에서 정관으로 정하는 바에 따라 선정할 수 있도록 하고 있다. 그동안은 이에대한 위임 규정이 없었지만 이번 공포안을 통해 ‘조합원이 100명 이하인 정비사업’으로 결정함에 따라 소규모 정비사업 조합은 조합정관에 의거해 시공자를 선정할 수 있게 됐다.

 

▲시공보증 총 공사비의 최소 30% 이상=시공보증 범위가 총 공사비의 30% 이상으로 명시됐다.
시공보증이란 시공자가 공사의 계약상 의무를 이행하지 못하거나 의무이행을 하지 않을 경우 보증기관에서 시공자를 대신해 계약이행의무를 부담하거나 해당 비율만큼의 금액을 납부할 것을 보증하는 제도이다.
현행 〈도정법〉에는 시공보증 한도를 최고 50%이하로 규정하고 있다. 이에 따라 시공자는 총 공사비의 30%이상~50%이하의 시공보증을 의무적으로 들어야 한다.

 

 

■ 사업시행인가·관리처분계획은
재개발·도시환경정비사업도 사업시행계획서 작성시 철거계획서를 의무적으로 포함해야 한다. 그동안은 재건축사업의 기존주택에 한해 철거계획서를 수립하도록 했었다. 하지만 공포안에서 재건축조항을 삭제함에 따라 모든 정비사업은 사업시행계획서에 철거계획을 반영해야 한다.

 

또 사업시행인가계획서에 총회의결서 사본을 첨부해야 한다. 다만 지정개발자인 경우 또는 도시환경정비사업을 토지등소유자가 시행하는 경우에는 토지등소유자의 동의서와 명부로 갈음할 수 있다.

 

▲분양신청 공고 사업시행인가 후 60일 이내로 완화=분양신청 공고가 사업시행인가 후 60일 이내로 완화됐다. 그동안은 사업시행인가 후 21일 이내에 분양신청 공고를 하도록 규정하고 있어 기간 내에 공고를 하지 못하는 경우가 많았다. 개략적인 부담금 내역 등을 통지해야 하는데 21일 이내에 부담금 산정이 불가능했기 때문이다. 이에 따라 앞으로는 사업시행인가를 받고 60일 이내에 관련 내용을 해당 지역에 발간되는 일간신문에 공고하고 토지등소유자에게 우편으로 통지하면 된다.

 

▲관리처분계획 수립 전 사진·영상자료, 물건조서 작성=건축물을 철거하기 전에 관리처분계획을 수립하기 위해서는 기존 건축물에 대한 물건조서와 사진 또는 영상자료를 만들어 착공 전까지 보관해야 한다.

 

물건조서를 작성할 때에는 종전 건축물의 가격을 산정할 수 있도록 건축물의 연면적, 실측평면도, 주요마감재료 등을 첨부해야 한다. 다만 실측한 면적이 건축물대장에 첨부된 건축물현황도와 일치하는 경우에는 건축물현황도로 실측평면도를 대신할 수 있다.

 

▲관리처분계획 개략적 공람 사항 등 미리 통지=관리처분계획과 관련된 공람을 실시하기 위해서는 미리 통지해야 한다.

 

공포안 제53조제1항에 “사업시행자는 법 제49조제4항에 따라 공람을 실시하려는 경우 공람기간·장소 등 공람계획에 관한 사항과 개략적인 공람사항을 미리 토지등소유자에게 통지하여야 한다”는 조항을 신설했다.

 

 

■ 정비계획 단계 체크 포인트
정비사업 초기 단계인 구역지정 및 정비계획 수립 과정에서 적잖은 변화가 일어날 전망이다. 우선 예외적으로 허용되는 주민 입안 제안은 시·도 조례에서 정하는 비율만큼의 토지등소유자의 동의를 받아야 가능하다. 또 시장·군수는 결합·분할정비사업을 시행하는 때에는 결합·분할에 관한 계획을 정비계획에 반영해야 한다.

 

▲토지등소유자 동의 받아야 정비계획 입안 가능=예외적으로 허용되는 주민제안형 정비계획 입안은 시·도 조례로 정하는 일정 비율 이상의 동의를 받아야 신청이 가능하다. 주민제안정비계획 입안은 법 제4조제3항에 따라 △정비사업추진계획상 정비계획의 수립시기가 1년(시·도 조례가 그 이상의 연수로 정하는 경우는 그 연수) 이상 경과했음에도 불구하고 정비계획이 수립되지 않은 경우 △토지등소유자가 주택공사 등을 사업시행자로 요청하고자 하는 경우 △대도시가 아닌 시 또는 군으로서 시·도 조례가 정하는 경우 등에만 가능하다.

 

이때 제안서에는 정비계획도서, 계획 설명서, 그 밖의 필요한 서류를 첨부해 시장·군수에게 제출해야 한다.
이렇게 주민제안이 있을 때 시장·군수는 제안일로부터 60일 이내에 정비계획 반영여부를 제안자에게 통보해야한다. 단 부득이한 사정이 있는 경우 한 차례만 30일 연장할 수 있다. 또 시장·군수는 정비계획 제안을 정비계획에 반영하는 경우 제안서에 첨부된 서류를 정비계획 입안에 활용할 수 있도록 했다.

 

▲분할·결합정비계획, 정비계획에 반영 의무=분할정비사업(한 개의 정비구역을 두 개 이상의 정비구역으로 분할해 시행하는 정비사업)이나 결합정비사업(두 개 이상의 정비구역을 하나로 결합해 시행하는 정비사업)을 시행하기 위해서는 분할·결합에 관한 계획을 반영해 정비계획을 수립해야 한다. 분할·결합정비사업은 그동안 〈도시재정비 촉진을 위한 특별법〉과 〈도정법〉이 개정되면서 시행 근거가 마련됐지만 세부 사항에 대한 규정이 없는 상태였다.

 

또 정비계획 수립 시 정비구역 및 주변지역의 주택수급에 관한 사항도 포함해야 하며 정비계획의 세부적인 작성기준 및 작성방법에 대한 시·도 조례 위임 규정은 삭제됐다.

 

▲행위제한 내용 미리 고시하고 관보·공보에 게재=정비사업 구역 내 행위제한에 대한 절차와 근거가 신설됐다. 이번 공포안에는 국토해양부장관, 특별시장·광역시장·도지사 또는 시장·군수가 행위를 제한할 때에는 제한지역, 제한사유, 제한대상행위, 제한기간 등을 미리 고시하도록 했다.

 

국토해양부장관이 행위 제한을 하는 경우 중앙도시계획위원회의 심의를 거쳐야 한다. 시·도지사 또는 시장·군수가 행위제한을 하는 경우에는 해당 지방자치단체에 설치된 지방도시계획위원회의 심의를 거쳐야 한다. 이때 중앙도시계위원회 또는 시·도도시계획위원회가 심의할 때에는 심의 전에 미리 제한 지역의 관할 시장·군수의 의견을 들어야 한다.

 

또 행위제한은 국토부장관이 관보에, 시·도지사나 시장·군수는 지방자치단체의 공보에 게재하는 방법으로 고시해야 한다.