전국 대부분의 재건축·재개발조합은 국토해양부가 〈정비사업조합설립추진위원회 운영규정〉에서 정한 양식대로 동의서를 징구해 설립인가를 받았다. 하지만 법원은 이 양식 중 비용분담에 관한 사항이 구체적이지 않다며 조합설립 무효판결을 내리고 있는 추세다. 조합 입장에서는 법대로 사업을 추진했는데도 조합패소 판결을 받는 현 상황에 대해 억울해하는 눈치다. 그렇다고 그냥 손 놓고 있을수 만은 없는 일. 사업추진을 위해 안간힘을 쓰고 있는 조합들의 노력이 결실을 맺는 곳도 있다. 최근 면목3 재건축조합은 외부 전문기관과 협력업체 등이 합심해 조합설립 무효 난국을 타개해 화제가 되고 있다.

 

조합설립 무효와 관련된 ‘묻지마’ 소송에 제동이 걸렸다. 법원이 조합설립 무효를 근거로 한 직무집행정지 소송에서 조합승소 판결을 내린 것이다. 선임결의 자체에 하자가 없는 이상 조합설립 무효를 이유로 직무집행까지 전면적으로 정지할 필요성이 없다는 게 법원의 판단이다. 마치 승소율 100%를 보장하는 만병통치약처럼 조합설립 무효소송을 남발하는 일부 비대위들에게 법원이 경고의 메시지를 보낸 셈이다.

 

지난 14일 서울북부지방법원 제12민사부(재판장 배준현)는 이모씨 등 3명이 면목3 재건축조합의 한완식 조합장 등 9명을 상대로 제기한 ‘직무집행정지 가처분’ 소송에서 “조합의 설립무효를 전제로 조합 집행부의 직무집행정지까지 구할 급박한 위험이나 손해를 막을 필요성이 있다고 볼 수 없다”며 원고패소 판결을 내렸다.

 

법원은 또 면목3 재건축조합이 새로운 재건축결의동의서를 재징구한 것에 주목했다. 면목3 재건축조합은 다른 재건축·재개발조합들과 마찬가지로 〈추진위 운영규정〉상 양식대로 재건축동의서(1차)를 징구했고, 이 동의서에 따라 조합설립인가를 받았다.

 

하지만 이렇게 설립된 조합들이 조합설립 무효소송에서 잇따라 패소하는 상황을 목격한 면목3 재건축조합은 외부 전문기관의 도움을 통해 비용분담에 관한 사항을 구체적으로 명시한 새로운 동의서(2차)를 재징구했다. 소송이 제기된 시점에서는 이미 약 70%가 다시 동의한 상황이었다.

 

법원은 “면목3 재건축조합은 토지등소유자의 약 70%로부터 새로운 조합설립동의로 볼 수 있는 2차 동의서를 징구했다”며 “토지등소유자 3/4 이상의 동의를 얻을 경우 새로운 유효한 조합설립동의가 있는 것으로 볼 수 있다”고 설명했다. 이어 “그런 동의가 이뤄질 경우 이모씨 등이 조합을 상대로 한 조합설립무효 확인소송에서 패소할 개연성이 높다”고 조합의 손을 들어줬다.

 

결국 면목3 재건축조합이 새로운 조합설립동의를 상당한 정도까지 얻었을 뿐만 아니라 향후 조합설립동의를 얻는 것이 곤란해 보이지 않는다는 게 법원의 시각이다.

 

나아가 법원은 “새로운 조합설립동의가 이뤄졌다고 하더라도 1차 동의서에 의한 무효인 조합설립동의가 소급해 유효가 되는 것은 아니다”면서도 “조합장 등 임원 선출과정이나 조합원들의 의사 등에 비춰볼 때 새로운 대표자나 임원으로 재선출되거나 추인될 가능성도 배제할 수 없다”고 덧붙였다.

 

 

■ 면목3 승소사례 연구
‘꼼꼼한’ 면목3 재건축조합과 ‘실무 전문가’로 구성된 (사)주거환경연구원의 만남은 재건축결의 동의서의 모범답안을 이끌어 냈다. 면목3 재건축조합의 새로운 동의서는 개별조합원의 분담금 산출추정까지 예시하고 있을 정도다.

 

우선 면목3 재건축조합의 1차 동의서는 흔히 우리가 알고 있는 내용 그대로다. 하지만 2차 동의서는 비용분담에 관한 사항에서 확연히 다르다. 〈도시 및 주거환경정비법〉 시행규칙 별지 제4호의2, 3 서식에서처럼 면목3 재건축조합의 동의서에도 분양대상자별 분담금 추산액 산식과 비례율 산식이 명시돼 있기는 마찬가지다.

 

하지만 면목3 재건축조합의 동의서는 거기서 그치지 않는다. 개별조합원 분담금 산출추정 예시까지 포함돼 있다는 게 특징이다.

 

면목3 재건축 동의서에 따르면 종전자산 평가액이 2억원인 토지등소유자가 있다고 하자. 이 토지등소유자의 권리가액은 비례율(109.49%)을 감안하면 2억1천898만원이다. 만일 113.92㎡를 당첨 받는다면 이에 대한 추정분양가 3억9천440만원을 공제하면 되고, 결국 1억7천542만을 납부하면 된다.

 

또 종전자산 평가액이 5억원이라면 비례율을 감안한 권리가액은 5억4천745만원이 되고, 마찬가지로 113.92㎡를 당첨 받는다면 추정분양가 3억9천440만원을 공제해 1억5천305만원을 환급받게 된다. 이처럼 추후 분담금까지 바로 알 수 있는 동의서라는 점에서 다른 동의서와 차이를 보인다.

 

비용분담에 관한 사항에 조언을 한 주거환경연구원의 진희섭 실용연구팀장은 “조합마다 여건이나 상황이 다르기 때문에 일률적으로 비용분담사항을 정하기는 곤란하다”면서도 “여러 전문가들의 도움을 받는다면 비용분담에 관한 하자를 치유할 동의서를 만들 수 있다”고 말했다. 이어 “조합설립이 무효가 되면 사업자체가 올스톱되기 때문에 지금이라도 전문가들과 상의해 미리미리 대책을 마련해야 한다”고 조언했다.

 

 

 

“조합설립무효 소송에서 우리 조합도 예외가 아니었습니다. 하지만 우리 조합은 미리 관련 판례와 사례 등을 연구·분석해 대응방안을 모색해 왔습니다. 국내 유일의 재건축·재개발 연구기관인 주거환경연구원과 협력업체, 조합이 합심해 조합설립무효에 대한 치유책을 마련했습니다. 그 결과 본질적으로 조합설립 무효를 다툰 이번 소송에서 승소할 수 있었습니다.”

 

요즘 들어 한완식 면목3 재건축조합장의 발걸음이 더욱 빨라지고 있다. 주거환경 개선과 개발이익 향유라는 조합원들의 꿈을 생각하면 단 일초라도 사업을 앞당기는 게 최선이라는 것을 누구보다 잘 알고 있기 때문이다. 승소 이후 재건축결의 동의서도 벌써 72%를 넘겼다. 조만간 75% 이상의 동의율을 확보해 조합설립무효에 대한 하자도 완전 치유될 것으로 보고 있다.

 

▲소송명은 직무집행정지 가처분이었지만 실제 다툰 것은 조합설립 무효였다. 최근 조합이 패소하는 추세인데도 면목3 재건축조합은 승소했다. 비결이 있다면=잘 아시다시피 조합설립 무효와 관련해 조합이 패소하는 것은 ‘비용분담 사항이 구체적이지 않다’는 이유에서다. 〈추진위 운영규정〉상의 비용분담에 관한 내용으로는 불충분하다는 것이다. 그래서 우리 조합은 주거환경연구원을 비롯한 협력업체와 함께 최대한 세세하게 추정 예상 개발이익과 예상 비례율 등을 산출했다. 이후 설명회는 물론 소식지를 통한 홍보 등을 거쳤고, 그에 기초한 새로운 동의서를 재징구했다. 법원에서도 이번 직무집행정지 가처분에 대해 충분히 하자를 보완할 수 있고, 아직 조합설립 무효 본안소송이 결정된 것도 아닌 점을 고려해 기각결정을 내린 것으로 알고 있다.

 

▲조합 승소판결이 사업추진에 새로운 활력소가 됐을 것으로 보인다. 앞으로의 사업추진은 어떻게 되는지 설명해달라=조합설립 무효에 대한 하자를 치유하고, 정상적으로 업무를 추진하기 위해 조합집행부를 비롯한 조합원들이 동의서 징구를 위해 애써주고 있다. 현재 72% 정도의 동의서가 걷힌 상태다. 곧 75% 이상의 동의율을 확보해 조합설립 무효에 대한 하자 치유를 완료할 것으로 보고 있다. 이후에는 시공자 선정총회 등 ‘성공 재건축’을 위해 하나하나 단계를 밟아나갈 것이다. 사업을 신속하고 투명하게 추진하기 위해 조합원에게 더욱 적극적으로 다가갈 것이며 반대하는 주민들과도 대화로써 상생하는 길을 모색해 나가겠다.

 

▲이번 승소 판결은 같은 사안으로 조합운영에 어려움을 겪고 있는 조합들에게 희소식이 될 것 같다. 비슷한 처지에 있는 전국의 조합들에게 한 마디 한다면=조합까지 설립됐으면 사업이 많이 진척된 것으로 이는 재건축·재개발사업이 필요하다는 것을 방증하는 것이다. 자신과 뜻이 맞지 않다고 무조건 사업에 반대하는 것은 옳지 않다고 본다. 가장 중요한 것은 모든 주민들이 한 마음 한 뜻으로 사업을 추진하는 것이다. 하지만 주민 개개인마다 이해관계가 다르기 때문에 쉽지 않은 게 사실이다. 그래서 주변의 사례나 전문가들의 도움을 받아 미리미리 대응책을 수립하는 게 필요하다.

 

▲조합원들에게 하고 싶은 말이 있다면=면목3 재건축사업이 현재 단계까지 진행될 수 있었던 모든 공은 우리 조합원들에게 있다. 어렵고 힘든 시기를 조합원들의 단결된 힘으로 극복할 수 있었다. 앞으로도 조합은 법과 원칙에 따라 사업을 추진해 나갈 것이다. 우리 단지는 개발이익이 보장된 곳이다. 강북 최고의 아파트단지를 짓는 그날까지 함께 협력해 나갈 것을 제안한다.