서울 집값 상승률, 물가상승률 대비 4배 넘어 
7일 이후 관리처분인가 신청 정비사업장 적용 

지난달 7일부터 재건축아파트 등 민간택지에도 분양가상한제가 적용됐다. 국토교통부는 민간택지에 대한 분양가상한제 지정 요건을 완화하는 주택법 시행령 개정안을 이날부터 시행한다고 밝혔다.

분양가상한제 적용 지역은 1차 정량요건을 충족한 지역 가운데 세 가지 2차 추가 요건 중 한 가지 기준이라도 충족하면 적용 대상이 된다. 한편, 분양가상한제 시행으로 정부는 분양가가 10〜15% 하락해 집값 안정화에 기여할 것으로 기대하고 있지만 시세차익을 노린 ‘로또청약’ 열풍을 우려하는 목소리도 나온다. 

▲재건축·재개발단지, 7일 이후 관리처분인가 신청 사업장부터 적용

분양가상한제 지정요건 완화를 뼈대로 하는 주택법 시행령이 지난달 7일 개정됐다. 분양가상한제는 공동주택을 분양할 때 택지비와 건축비를 합한 금액 이하로 분양가격을 제한하는 제도다.

공공택지에서는 이미 시행되고 있으나 민간택지에서는 지난 2015년 4월 기준이 강화된 이후 적용 사례가 없어 사실상 폐지됐다가 2년 8개월여만에 민간택지까지 지정 대상이 확대되며 부활하게 됐다. 기존 주택법 시행령에 따르면 △3개월 동안 주택가격 상승률 10% 이상 △3개월 동안 거래량이 전년 거래량보다 3배 이상 증가 등과 같은 조건에 해당되는 지역만 분양가상한제를 적용할 수 있었다. 

하지만 정부는 지난 9월 5일 8·2 부동산대책 후속 조치를 통해 민간택지의 분양가상한제 적용 요건을 완화했다. 완화된 분양가상한제 적용 기준은 주택가격이 급등하거나 급등할 우려가 있는 지역 중 최근 3개월간 주택가격상승률이 소비자물가상승률의 2배를 넘어서는 지역을 대상으로 한다.

이 공통요건을 충족하면서 △최근 1년간 평균 분양가격상승률이 물가상승률의 2배를 초과하는 경우 △분양이 있었던 직전 2개월의 청약경쟁률이 각각 5대1(국민주택 규모 이하는 10대1)을 초과한 경우 △직전 3개월간 주택거래량이 전년 동기보다 20% 이상 증가한 경우 등 세 가지 선택요건 중 하나를 충족하는 지역을 대상으로 주거정책심의위를 거쳐 분양가상한제가 적용된다.

이와 관련 일반 분양주택은 11월 7일 이후 최초로 입주자 모집 승인을 신청한 주택부터 적용되며, 재개발·재건축 등 도시정비사업의 경우 같은 날(7일) 이후 처음으로 관리처분계획인가를 신청한 주택부터 적용된다. 

▲서울·경기·부산·대구·광주 ‘사정권’

분양가상한제 적용대상이 민간택지로 확대됨에 따라 그 대상지에 대해서도 업계의 관심이 집중되고 있다. 분양가상한제 적용지역은 국토교통부 주거정책심의위원회 심의를 통해 결정되며, 해당 지역은 지자체의 분양가심사위원회가 분양가를 심의하고서 입주자 모집승인을 내주게 된다.

통계청의 소비자물가지수 상승률과 최근 3개월간 집값 상승률에 따라 1차 공통요건을 충족하는 곳으로는 서울 서초구를 제외한 24개 자치구와 경기도 성남시 분당구·김포시·시흥시·안양시 동안·만안구, 대구 수성·중구가 꼽혔다. 

지난 1일 통계청이 발표한 ‘소비자물가지수’에 따르면 최근 3개월간(8월~10월) 서울의 물가상승률은 0.18%인데 반해 서울 전역의 집값 상승률은 0.76%를 기록해 물가상승률의 2배인 0.36%를 훌쩍 넘어 분양가상한제 적용 사정권 안에 들어섰다.

세부적으로 서울 25개 자치구 중 0.21% 집값 상승률을 기록한 서초구를 제외하고 나머지 24개 자치구가 모두 해당된다. 서초구의 경우 지난 8·2 부동산대책으로 강남권 재건축 거래가 제한되면서 가격 변동폭이 낮게 조사됐다. 반면 △송파구 1.69% △중구 1.02% △성북구 1.01% △동작구 1.03% 등이 1%대를 훌쩍 넘기며 상승폭이 큰 것으로 나타났다. 

경기의 경우 물가상승률은 0.53% 상승했으며, 주택가격이 물가의 2배 넘게 오른 지역은 △고양시 일산서구 △김포시 △시흥시 △안양시 동안·만안구 등으로 나타났다. 인천(물가상승률 0.57%)의 경우 연수구가 해당되며 대구(물가상승률 0.73%)에서는 수성구, 중구 등이 분양가상한제 적용 대상 조건에 포함됐다.

여기에 지난 16일 주택도시보증공사(이하 HUG)와 국토교통부가 각각 분양가상승률과 주택매매거래량을 발표하면서 분양가상한제 적용 대상지역이 더욱 구체화됐다. HUG의 ‘민간아파트 분양가격 동향(10월 말 기준)’에 따르면 최근 1년간 전국 평균 분양가 상승률은 5.77%를 기록했다. 같은 기간 소비자물가상승률이 1.8%인 점을 감안할 때 지역별로 3.60% 이상 분양가가 상승했다면 분양가상한제 적용 대상이 된다. 다만 HUG가 시·도별 수치만을 공표하고 있어 구·군별로 적용 대상지 확인은 불가능하다.

시·도별로만 따지면 경기·부산·대구·광주·울산·대구 등이 분양가상한제 적용 대상지에 해당됐다. 서울의 경우 2.77%로 집계돼 해당 요건을 충족하지 못했으며, 인천 역시 3.18%를 기록해 물가상승률에 미치지 못했다. 반면 경기도는 5.68%의 분양가 상승률을 보여 사정권 안에 들어섰다. 5대 광역시의 경우 10.97% 분양가 하락을 보인 대전을 제외한 △부산(20.20%) △대구(21.96%) △광주(6.89%) △울산(5.61%) 4개 광역시 모두 물가상승률의 2배를 넘어섰다. 

주택매매거래량과 관련해서는 직전 3개월간 거래량이 전년동기 대비 20% 증가한 지역의 경우 분양가상한제 적용 대상이 되지만 현재로서 이 요건을 만족시킬만한 지역은 일부에 불과한 것으로 나타났다.

국토부에 따르면 ‘10월 전국 주택매매거래량’은 6만3천210건으로 전년동월 10만8천601건 대비 41.8% 감소했다. 서울의 경우 8천561건으로 전년동기 61.8% 감소했고, 서울을 제외한 수도권과 지방 거래량도 각각 48.2%, 33.7% 감소했다. 이처럼 주택거래가 얼어붙은 원인은 정부의‘8·2 부동산대책’발표 이후 주택 매도·매수희망자들이 관망세로 돌아섰기 때문이다. 다만, 대구 수성·중구와 김포시의 경우 주택거래량이 오름세를 보였다. 

한편, 청약경쟁률 요건과 관련해서는 서울의 경우 △강남 △송파 △강동 △중랑 △성북 △은평 △서대문 △영등포 △관악구 등 9개 지역인 것으로 파악됐다. 서울 외 지역에서는 대구 수성·중구와 강원도 속초가 청약경쟁률 5대1 초과 요건을 충족하는 것으로 알려졌다.

국토부 관계자는 “일부 지역이 정량적 기준을 충족한다고 바로 분양가상한제를 적용하는 것은 아니다”라며 “주택 상황을 면밀히 검토한 후 향후 과열 양상이 지속될 가능성이 큰 지역을 적용 대상으로 할 것”이라고 말했다.