올해 MB정부는 재건축·재개발 등 정비사업에 대한 칼을 빼들었다. 규제의 칼이 아닌 죽어가는 재건축·재개발을 살리기 위한 대수술의 칼이다. 지난 참여정부의 정책 방향이 ‘백화점식 규제’라면 MB정부는 ‘종합선물세트 규제완화’다. 현재 MB정부는 재건축임대주택 의무건립, 소형주택 의무비율, 안전진단 기준 강화 등 재건축에 편중돼 있던 각종 규제들을 대부분 풀어버린 상황이다. 또 재개발의 경우 촉진지구지정 면적 완화, 기반시설설치비 지원 등 재정비촉진사업에 대한 완화책을 마련해 정비사업 활성화에 나선 모습이다.

 

■공동·단독재건축
재건축은 MB정부 정책의 가장 큰 수혜가 예상되는 사업이다. ‘재건축 초과이익 환수’라는 최후의 장치는 여전히 시행되고 있지만 사업추진의 원동력을 막았던 규제들이 대부분 사라졌기 때문이다. 이제는 규제 완화 수준을 넘어서 활성화 대책들도 속속 등장하고 있다.

 

▲수도권 과밀억제권역 내 용적률 최고 300%=수도권 과밀억제권역 내에서 재건축 시 지방도시계획위원회의 심의를 거쳐 〈국토의 계획 및 이용에 관한 법률〉에서 정한 상한용적률(이하 법적상한용적률)까지 적용이 가능하다. 정비계획에서 정한 허용세대수 제한도 받지 않는다.

 

즉 서울, 인천, 의정부, 구리, 남양주, 하남, 고양, 수원, 성남, 안양, 부천 등 수도권 과밀억제권역 내에서 재건축사업을 시행하는 경우 해당 지방도시계획위원회의 심의를 거치게 되면 제3종일반주거지역의 경우 〈국계법〉상 상한용적률인 300%까지 용적률을 적용받는다는 것이다.

 

▲재건축임대주택→재건축소형주택으로 대체=의무적으로 건립해야 했던 재건축임대가 폐지되는 대신 재건축소형주택이 새롭게 도입됐다.

 

그동안 수도권 과밀억제권역 내 재건축의 경우 늘어나는 용적률의 25%를 의무적으로 건립해야 했다. 하지만 지난달 〈도시 및 주거환경정비법〉 개정안이 국회 본회의를 통과해 공포·시행됨에 따라 폐지된 것이다. 다만 상한용적률을 적용받는 경우 정비계획 상 용적률을 초과한 용적률의 30~50% 중 시·도 조례가 정하는 비율에 해당하는 만큼 재건축소형주택을 의무적으로 건립하는 조항이 신설됐다.

 

재건축소형주택은 국토해양부장관, 시·도지사, 시장·군수 또는 주택공사 등에게 〈임대주택법〉에 따라 국토해양부장관이 고시하는 공공건설임대주택의 표준건축비로 공급하게 되며 부속토지는 기부채납된다.

 

▲소형주택의무비율 85㎡이하 60%, 85㎡초과 40%=소형주택의무비율도 완화됐다. 종전에는 ‘60㎡이하 20%, 60~85㎡이하 40%, 85㎡초과 40%’만큼 주택의 비율을 정해 아파트를 건립해야 했다.

 

소형주택의무비율제도는 재건축사업의 수익성을 떨어뜨리는 한편 일부 조합원들이 현재 살고 있는 집보다 작은 집을 배정받을 수 있는 불합리를 유발한다는 지적이 제기돼 왔다.

 

이에 따라 ‘85㎡이하 60%, 85㎡초과 40%’로 소형주택의무비율을 완화하되 시·도조례로 달리 정할 수 있도록 개정한 것이다. 다만 법적 상한용적률에서 정비계획에서 정해진 용적률을 뺀 용적률의 30~50% 중 시·도조례로 정하는 비율에 해당하는 면적만큼은 반드시 전용면적 60㎡이하의 소형주택을 지어야 한다.

 

▲시공자 선정 시기 조정, 후분양제 폐지=재건축도 재개발과 마찬가지로 시공자 선정시기가 조합설립인가 이후로 앞당겨졌다. 재건축의 경우 사업시행인가 이후에나 시공자 선정이 가능했기 때문에 사업초기 자금 조달 등의 문제가 발생해 사업추진에 많은 어려움을 겪어왔다. 또 공정률 80% 이상 진행한 상태에서 일반 분양토록 한 재건축후분양제 역시 폐지돼 착공 전 분양이 가능해졌다.

 

▲단독재건축 면적 5천㎡로 완화, 협동주택도 분양권=단독주택 재건축에 대한 규제 지원책도 마련됐다. 우선 면적기준이 완화됐다. 종전에는 1만㎡ 이상인 곳에서만 단독주택재건축을 허용했지만 지난해 말 〈도정법〉 시행령이 개정됨에 따라 5천㎡이상인 곳에서도 시·도조례로 재건축사업을 할 수 있게 됐다.

 

이와 함께 협동주택 소유자 각각에 대한 분양권도 인정받게 됐다. 그동안은 협동주택 소유자들의 분양권 인정 여부에 관한 명확한 규정이 없어 대표자 1인만이 분양권을 인정받았다. 하지만 조례에 협동주택 소유자 각각을 분양대상자로 인정하는 경과조치 조항이 신설됨에 따라 분양권을 받을 수 있게 된 것이다.

 

▲재건축 안전진단 절차 간소화=정비계획 수립시 지자체가 안전진단을 받도록 하는 한편 안전진단 절차 역시 간소화됐다. 지자체가 정비계획 수립과 동시에 안전진단을 받게 한 것이다. 또 그동안 예비안전진단, 정밀안전진단 등 복잡한 절차도 1회로 간소화됐다.

 

 

■재개발·뉴타운
재개발은 재건축에 비해 상대적으로 규제 완화나 활성화 대책의 강도가 약하다. 그만큼 규제가 덜했던 것도 사실이다.

 

하지만 최근 재정비촉진사업과 관련된 활성화대책이 나오고 있어 사업 추진에 청신호가 켜지게 됐다. 다만 일각에서는 용적률 상향 등에 대해 형평성 문제를 제기하고 있는 상황이다.

 

▲최소 10만㎡ 이상이면 촉진지구로 지정 가능=재정비촉진지구를 지정하기 위한 면적요건이 대폭 완화됐다. 〈도시재정비 촉진을 위한 특별법〉 제정 당시 촉진지구로 지정하기 위한 최소면적요건은 주거지형의 경우 50만㎡, 중심지형의 경우 20만㎡였다.

 

하지만 지난해 〈도촉법〉 시행령이 개정·공포됨에 따라 △인구 100만명 이상 150만명 미만의 광역시·시는 주거지형 40만㎡이상, 중심지형 20만㎡이상 △인구 100만명 미만인 도시는 주거지형 30만㎡이상, 중심지형 15만㎡이상으로 면적 요건이 완화됐다.

 

나아가 지난달 시행에 들어간 〈도촉법〉시행령에는 △재개발·재건축 등 정비구역이 4개 이상 연접한 경우 △역세권, 산지·구릉지간의 결합개발이 필요한 경우 등은 주거지형은 15만㎡이상, 중심지형은 10만㎡이상이면 촉진지구로 지정이 가능토록 추가 완화됐다.

 

▲기반시설 설치비 최고 1,000억원 국고지원=재정비촉진지구 내 도로·공원·주차장의 설치비용을 10~50% 범위에서 시·군·구별로 최고 1천억원 한도로 국가의 지원을 받을 수 있게 됐다.

 

지자체의 재정자립도와 재정자주도가 전국평균 이하이면서 기반시설 설치비용이 평균예산액의 30%이상인 경우 국고를 지원받을 수 있다.

 

△300세대 이상의 철거민 집단이주지역, 20년 이상 주택 50% 이상 △15년 이상 다가구·다세대가 주택 중 40% 이상 △15년 이상 다가구·다세대가 주택 중 40% 이상 △호수밀도 60호/1만㎡ 이상 △도로에 접하는 주택비율이 30% 이하 △비행안전구역이 50% 이상 △중심지형의 경우 주택이외 용도 40% 이하 등의 요건을 만족시키는 경우에도 지원 받을 수 있다.

 

▲촉진지구 내 주거지 토지거래허가 20㎡→180㎡ 완화=재정비촉진지구 내 토지거래 계약 시 허가를 받아야 하는 면적기준도 완화됐다. 종전에는 재정비촉진지구 내에서 면적이 20㎡이상인 토지를 거래할 경우 시장·군수에게 토지거래에 대한 허가를 받아야 했다. 특히 토지거래허가를 받기 위해서는 계약내용, 토지이용계획 등을 기재한 허가신청서, 취득자금조달계획서 등 각종 서류를 구비해야하는 불편함이 있는데다 허가기준 등이 까다로워 강력한 부동산규제 중 하나로 인식됐다.

 

하지만 지난 3월 〈도촉법〉일부개정법률이 공포·시행됨에 따라 주거지역의 경우 180㎡, 상업지역의 경우 200㎡로 완화됐다. 또 토지거래허가시 3년 이상 실거주를 해야 하는 등의 토지이용에 관한 의무도 소멸됐다.

 

▲서울시, 역세권고밀개발 용적률 최고 500%=서울시는 재정비촉진지구 역세권 지역에 용적률을 대폭 완화하되, 촉진계획으로 결정된 용적률보다 늘어난 용적률의 50%를 장기전세주택(SHIFT)으로 환수하는 내용을 골자로 한 〈재정비촉진지구 역세권 건축물 밀도계획 조정기준〉을 마련하고 지난해 말 시행에 들어갔다.

 

이에 따라 역세권 250m이내는 준주거지역으로 250~500m는 제3종일반주거지역으로 용도지역을 상향하고 용적률도 〈도촉법〉에 따라 준주거지역의 경우 법상 최고한도인 500%까지 높일 수 있게 했다. 다만 촉진계획에서 초과하는 용적률의 50%는 장기전세주택으로 공급해야 한다. 또 도시디자인, 커뮤니티 지원시설, 친환경·에너지효율건축물, 신재생에너지 사용 등도 반영해야 한다.

 

▲재개발임대주택 공공 인수 의무화=재개발임대주택에 대한 공공의 인수의무가 명시화됐다. 지난달 국회본회의를 통과한 〈도정법〉 개정안에 따르면 현행 재개발임대의 공공인수를 ‘인수할 수 있다’에서 ‘인수해야 한다’로 의무화시켰다.

 

이에 따라 인수주체인 국토해양부장관, 시·도지사, 시장·군수 또는 주택공사 등은 반드시 조합의 요청이 있는 경우 재개발임대주택을 인수해야 한다.