MB정부의 핵심 프로젝트인 녹생성장의 최대 엔진으로서 재건축·재개발이 재평가받고 있다. 낡은 구도심의 도시재생을 위한 수단인 동시에 목적으로서 정비사업에 대한 기대치가 높아지고 있는 것이다. 노후 주택의 주거환경 개선은 물론 도로·공원과 같은 기반시설 확충 등 도시재생의 순기능을 담당하고 있는 재건축·재개발을 제대로 이해해야 한다는 목소리도 점점 커지고 있다.

 

▲집만 짓던 시대는 끝났다=우리나라는 신도시·신시가지 개발 위주의 정책으로 도시의 양적 확장에 괄목할만한 성과를 거뒀다.

 

하지만 그로 인해 기존 구도심·구시가지의 침체가 도시문제로 제기되고 있다. 또 베드타운 위주의 개발로 인해 도시의 미래 산업전략 개발 등은 미진한 상황이다. 장기적으로 선진국이 겪은 것처럼 산업구조의 변화에 따른 도시의 쇠퇴 현상이 예견되고 있는 것이다.

 

그래서 구 산업의 사양화로 일찍이 도시 쇠퇴현상을 겪기 시작한 선진국들은 국가 차원의 도시재생 전략을 수립하고 노후 도시의 재생을 도모하고 있다.

 

이에 비해 〈도시 및 주거환경정비법〉 시행 이전 국내 재건축·재개발의 최대 과제는 얼마나 빨리, 얼마나 많은 주택을 공급하느냐에 있었다. 당연히 도시의 체계적인 계획은 고려대상에서 제외됐다. 단순한 집짓기 수준을 벗어나지 못했던 게 사실이다.

 

게다가 신도시 개발도 꾸준히 계속되면서 구도심은 점차 도시기능을 상실하게 됐고, 지금에서야 도심공동화와 슬럼화 등의 문제를 고민하기 시작한 상황이다.

 

이같은 문제를 해결하기 위해 국토해양부는 지난 2006년 12월 말 도시재생사업단을 출범시켰다. 도로나 주차장 등의 단순한 물리적인 정비에서 그치는 게 아니라 도시재생을 실현하기 위함이었다.

 

이때부터 도시재생의 주요 수단으로 재건축·재개발·도시환경정비사업을 바라보는 정부의 시선도 바뀌었다. 비로소 긍정적인 평가를 내리기 시작한 것이다.

 

김성완 단장은 “도시의 기능에 대한 사회적 요구는 시대의 흐름에 따라 끊임없이 변하는 반면 한 시대의 도시기능을 위해 구축된 물리적 구조와 체제는 새 시대의 기능 수행에 장애로 작용한다”며 “도시의 쇠퇴와 재생은 이 모순이 빚는 현상이자 과제”라고 말했다. 이어 “우리 사업단은 국내 도시의 미래 산업전략과 새로운 도시 콘텐츠를 구상하고 이를 실현하기 위한 정책, 제도, 계획기법 및 건설기술을 개발하는 임무를 맡고 있다”며 “도시재생에 대한 사회적인 공감대가 필요하다”고 설명했다.

 

▲정비사업을 바라보는 색안경을 벗자=가용토지가 부족한 서울을 비롯한 대도시의 경우 주택공급의 유일한 수단이 재건축·재개발임은 두말할 필요도 없다.

 

그런데도 재건축·재개발은 ‘집값 상승의 주범’ ‘비리의 온상’ 등이라는 낙인이 찍혀 오로지 규제만 받아 왔다. 결국 재건축·재개발을 빼고 주택공급을 늘리기 위해서는 신도시 개발이나 그린벨트 해제만이 유일한 방법이다. 하지만 대부분의 전문가들은 신도시 개발과 그린벨트 해제는 정답이 아니라 오답에 가깝다고 보고 있다.

 

또 재건축·재개발이 집값 상승의 원흉인지도 사실 분명하지 않다. 지난 참여정부는 재건축·재개발이 인근 지역 집값을 상승시키고, 다시 재건축·재개발이 상승하는 악순환을 한다고 봤다.

 

하지만 이는 닭이 먼저인지, 달걀이 먼저인지를 논하는 것과 다름이 없다. 나아가 재건축·재개발의 비리를 없애기 위해서 사업추진 자체를 아예 못하게 막아 버리는 대목에서는 도대체 납득이 되지 않는다는 게 전문가들의 지적이다.

 

한국주택정비사업조합협회 최태수 사무국장은 “최근 재건축·재개발은 최첨단 건설기술의 경연장으로서 MB정부의 녹색성장이 실현되고 있는 곳”이라며 “도시재생이라는 순기능을 다하고 있는 재건축·재개발에 대한 색안경을 벗어야 한다”고 강조했다.

 

 

■ 정비사업 경제 효과는
재건축·재개발 등 정비사업을 통한 시장창출 규모가 175조원에 이르는 것으로 분석됐다. 또 사업이 성공적으로 종료됐을 경우를 가정할 경우 정비사업을 통한 생산유발 효과가 346조8천654억원에 이르는 것으로 나타났다.

 

이같은 통계는 지난 2007년 7월 국토해양부 도시재생사업단이 전국 12개 시의 정비예정구역을 대상으로 분석한 자료에서 나타났다. 도시재생사업단은 최대 87조원의 부가가치유발 효과, 최대 1만8천235명의 고용유발 효과가 기대된다고 보고 있다.

 

도시재생사업단 분석자료에 따르면 생산유발 효과의 경우 우선 서울이 94조1천115억원으로 가장 많고 △부산 29조4천360억원 △대구 13조8천110억원 △대전 9조8천698억원 △인천 7조4천83억원 △울산 5조1천470억원 △광주 4조3천676억원 △부천 3조9천496억원 △성남 2조9천96억원 △안양 2조2천556억원 △수원 1조4천97억원 △안산 8천608억원 등의 순이었다. 이중 재개발 88조3천650억원, 재건축 67조7천234억원, 도시환경정비 19조4천488억원의 시장이 형성되는 것으로 나타났다.

 

이때 총 시장규모의 10%에서 50%까지 단계적으로 구분해 경제적 파급효과를 분석한 결과 생산유발 효과는 10%일 때 35조1천71억원에서 50%일 때 174조6천932억원에 이르게 된다.

 

마찬가지로 부가가치창출 효과는 10%일 때 17조6천892억원에서 50%일 때 87조9천42억원에 이르게 된다. 고용유발 효과 역시 10%일 때 3천671명에서 50%일 때 1만8천235명으로 늘어난다.

 

사업이 성공적으로 종료된 경우를 가정하면 재건축의 경우 생산유발 효과 134조5천545억원, 부가가치유발 효과 67조7천234억원, 고용유발 효과 1만5천335명의 경제적 파급효과를 미칠 것으로 예상됐다. 재개발의 경우 생산유발 효과 175조7천188억원, 부가가치유발 효과 88조3천650억원, 고용유발 효과 1만7천501명이었고, 도시환경정비의 경우 38조6천921억원, 19조4천489억원, 3천576명으로 나타났다.

 

전문가들은 구도심의 재건축·재개발은 도시재생 뿐만 아니라 국내경기 회복을 위해서도 더 이상 늦출 수 없는 지상명제가 된 상황이라고 입을 모으고 있다.