조합·공영방식 융합 주민이익 극대화
사업기간 짧고 투명성 확보 비용 절감
이른바 ‘들러리’에 불과했던 주민대표회의가 실질적인 토지등소유자들의 대변인으로 거듭나려고 하는 구역이 있어 주목을 받고 있다. 지난 3월 19일 재정비촉진계획이 결정·고시된 세운 재정비촉진지구 내 세운3구역 도시환경정비사업장이 바로 그곳이다. 이 구역은 세운3구역 도시환경정비사업 추진준비위원회 김남술 위원장을 중심으로 주민대표회의를 구성해 공공이 시행자가 되는 방식을 선택하려는 움직임을 보이고 있다. 하지만 공공이 시행할 때 주민대표회의는 들러리 내지는 허수아비로 전락하게 된다는 인식이 팽배한 것이 사실이다. 세운3구역 추진준비위원회는 이러한 단점을 보완하고 무결점의 추진준비위원회를 구성, 사업을 추진하기 위해 노력하고 있다. 민영의 조합 방식과 공공이 시행하는 공영 방식의 장점만 취사·선택해 주민들의 이익을 극대화하겠다는 것이다.
▲주민 의견 수렴, 법적 요건 갖춰=사업시행자를 공공, 즉 시장·군수나 지방공사, 한국토지공사, 대한주택공사로 지정하기 위해서는 이전과 달리 토지등소유자의 동의를 얻어야 한다. 세운 재정비촉진지구는 〈도시재정비 촉진을 위한 특별법〉에 의해 사업이 진행되는 곳이다. 따라서 사업시행자를 공공으로 선정하려면 토지등소유자 과반수의 동의를 받아야 한다.
〈도시 및 주거환경정비법〉도 토지등소유자의 동의를 명문화했다. 지난 2월 개정돼 오는 8월 시행 예정인 법안에 따르면 토지등소유자가 시장·군수 또는 지방공사나 주택공사의 시행을 원하는 경우 주민대표회의를 구성해야 한다.
이 때 주민대표회의는 5인 이상, 25인 이하로 하며 토지등소유자 과반수 동의를 얻어야 한다. 주민대표회의에 동의한 자는 사업시행자 지정에 동의한 것으로 보며 시행자 지정 요청 전에 공공 시행에 대해 반대의 의사표시를 한 경우는 동의자 수에서 제외한다.
이전에는 주민대표회의가 주민들의 의사 수렴 과정 없이 임의대로 구성됐던 것에 비해 오는 8월7일부터는 주민들 과반수 이상이 찬성해야 구성할 수 있는 법정단체로 지위가 승격했다. 즉, 주민들의 손에 의해 직접 선정하는 과정을 거쳐야 주민대표회의를 구성할 수 있어 이전 일부 공기업이 시행하는 현장과 같이 ‘입맛대로’ 요리할 수 없는 시스템이 구축된 것이다.
▲사업의 모든 사안, 주민전체회의가 결정=도시환경정비, 재개발, 재건축 등 정비사업은 토지등소유자의 재산을 바탕으로 진행된다. 이처럼 토지등소유자의 재산을 바탕으로 하기 때문에 민간이 운영하는 조합 방식은 모든 의사 결정을 조합총회에서 하게 된다.
반면 공공이 시행할 경우 주민을 대변하는 주민대표회의의 권한에 대해서는 어떠한 법 조문에도 명시돼 있지 않다. 때문에 주민대표회의가 ‘들러리’ 또는 ‘허수아비’로 전락할 가능성이 큰 것이다. 또 주민대표회의에 의결권 및 권한이 주어진다 해도 5인 이상 25인 이하의 소수로 구성되기 때문에 수백명 또는 수천명에 이르는 토지등소유자의 의견을 대변한다는 것은 밀실행정, 특정 업체와의 유착 등 문제점을 발생시킬 수 있다.
이와 같은 문제점을 해결하기 위해 세운3구역 추진준비위원회는 향후 중요한 사안의 경우 의사결정권을 토지등소유자 전체 회의에 부여하는 것으로 결정했다. 현행 공공 시행 방식에서 문제점으로 대두돼 왔던 토지등소유자의 축소된 권한을 대폭 강화하겠다는 것이다.
이에 따라 선정된 공기업과 약정서 및 시행규정을 작성하고 주요 사안은 주민전체회의에서 결정하게 된다. 주요 사안에는 시공자 선정, 약정·시행규정 결정, 관리처분, 사업시행계획서 수립, 청산 등과 이밖에 시행규정으로 정하는 주요 사안이 포함된다. 물론 정비업체, 설계업체 등 용역업체 선정도 이에 포함된다는 것이 추진준비위원회의 설명이다.
즉 모든 의사 결정의 주체는 토지등소유자들이며 주민대표회의는 향후 사업 진행의 모든 사안 등에 있어 토지등소유자와 사업시행자 간에 의견을 조율하고 주민들의 의사를 대변하는 중간 매개체의 역할을 하게 된다. 이른바 민·관 합동개발 방식이라는 새로운 형태가 창출되는 것이다.
▲민·관 합동개발 방식, 왜 도입됐나=공공이 시행하는 경우 거의 대부분 주택공사 등 공기업이 시행을 맡게 된다. 그동안 공기업들은 공공이 시행할 경우 조합방식보다 사업기간이 짧고, 사업투명성이 높으며 주민 부담이 적다는 주장을 해 왔다.
하지만 실제 그렇지 않다는 주장이 제기돼 왔다. 특히 공기업이 시행할 경우 구성되는 주민대표회의 위원장들이 최근 이러한 주장을 한 것으로 알려져 주목을 받은 바 있다. 이들에 의하면 실제 주민대표회의는 ‘들러리’ 내지는 ‘총알받이’에 지나지 않는다는 것이다. 어떤 문제가 생기면 정작 시행자인 공기업은 빠지고 모든 비난의 화살은 주민대표회의가 진다는 것이다.
주민들은 조합 방식처럼 주민대표회의가 모든 권한을 가지고 의사를 결정하는 것으로 알고 있지만 실상 그동안의 주민대표회의는 의견만 제시할 뿐 힘이 없는 ‘명목상’의 기구일 뿐이었다.
반면 주민들의 의견이 상충되거나 주민과 주민대표회의가 갈등을 겪을 경우 시행자인 공기업은 나서서 조정자의 역할을 하기는 커녕 힘없는 주민대표회의만 전면에 내세우고 뒤로 빠지는 경우가 허다했던 것이다.
이러한 단점을 보완하기 위해 세운3구역 추진준비위원회는 공공이 시행하는 방식을 취하되 모든 의사 결정권을 주민이 가지는 공영방식의 장점과 민영개발의 장점을 모두 가질 수 있도록 사업을 추진하고 있다.
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경쟁입찰에 의한 주민 손으로 시공자 선정
도시정비사업을 추진하는데 있어 토지등소유자들의 가장 큰 관심거리 중 하나는 ‘우리 구역의 시공자로 누가 선택되는가’일 것이다. 조합 방식의 경우 토지등소유자들은 국토해양부 장관이 고시한 시공자 선정기준에 따라 각 사의 사업참여제안서를 꼼꼼히 살펴보고 소중한 한 표를 행사한다.
공공이 시행할 경우에도 과거와 달리 시공자는 경쟁입찰의 방법으로 선정해야 한다. 〈도정법〉 제11조제3항에 따르면 공공이 사업을 시행할 때 사업시행자는 시행자 지정 고시 후 시공자를 선정해야 한다.
이때 주민대표회의는 대통령령으로 정하는 경쟁입찰의 방법에 따라 시공자를 추천할 수 있도록 했다. 또 입법예고 예정인 〈도정법〉 시행령에 따르면 주민대표회의는 법에 따른 시공자의 추천을 사업시행자에게 할 수 있다.
시공자 선정 또한 그동안 공공 시행 방식의 문제점 중 하나였다. 주공 등 공공이 시행할 경우 토지등소유자들의 의견은 거의 수렴되지 않은 채 시행자가 그들만의 방식대로 시공자를 선정했던 것이다.
성남 중동 3구역의 시공자 선정을 예로 들면 주민들은 시행자가 5개사 중 하나를 선정한다는 것만 알 뿐 어떤 조건이나 마감재 등 내역을 하나도 모른 채 진행됐던 것이다. 따라서 세운3구역의 경우는 이러한 단점들을 보완하기 위해 주민전체회의에서 시공자를 선정하는 쪽으로 방향을 잡고 있다.
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“주민이 추진사항 결정, 시행자가 문서로 보장”
김남술
세운3구역 추진준비위원장
김남술 세운3구역 도시환경정비사업 추진준비위원장은 구역 내 세입자의 대부분이 영업을 하고 있는 상가세입자라는 세운상가의 특수성을 강조하며 공공이 시행할 수밖에 없는 구역 여건을 설명했다. 세입자들에 대한 대체부지를 마련하지 못하면 사업 자체가 진행될 수 없다는 것이다. 하지만 김 위원장은 공공이 시행하더라도 주민의 뜻대로 사업이 진행될 것이라는 점에 대해서는 확실히 했다.
▲세운3구역이 공공 시행을 해야 하는 까닭은=우리 구역 뿐 아니라 세운 재정비촉진지구는 세입자 대부분이 상가에 세들어 영업을 하는 사람들이다. 향후 이주·철거 후 이들이 영업을 계속할 수 있는 대체부지가 필요하다. 청계천 복원 시에도 이에 대한 문제 때문에 어려움이 있었다. 하지만 조합 방식으로 진행하게 되면 대체부지 마련은 요원한 실정이다. 따라서 공기업이 시행자로 참여하는 공공 시행이 불가피하다.
▲공공이 시행하면 주민대표회의를 구성하게 된다. 하지만 주민대표회의가 토지등소유자를 대변할 수 있는지 의문을 가지고 있다=현재까지는 주민대표회의가 힘이 없었던 것이 사실이다. 형식적, 임의적으로 구성됐으며 실질적으로 사업시행자가 하자는 대로 이끌려간 허수아비나 마찬가지였던 게 사실이다. 하지만 주민대표회의도 주민들의 동의를 받아야 구성할 수 있는 실질적인 법적 단체가 됐다. 따라서 지금까지와는 다른 모습을 보일 것이라고 확신한다.
▲그렇다 해도 의사결정 권한은 여전히 사업시행자 즉, 공기업에게 있고 토지등소유자나 주민대표회의는 의견만 제시할 수 있는데=법적으로 보면 맞는 말이다. 하지만 그러한 단점을 보완하기 위해 우리 구역은 모든 의사결정을 주민전체회의에서 내릴 것이다. 이러한 토지등소유자의 권한을 보장받기 위해 시행 약정서, 시행규정 작성 등에 같은 내용을 명문화할 것이다.
▲사업시행자가 동의하지 않으면 소용없는 일 아닌가=그렇지 않다. 이미 시행자로 참여를 희망하는 공기업이 이러한 사안에 대해 문서로 보장을 했다. 즉 사업계획 수립, 시공자 선정, 시행규정 마련, 관리처분계획 등 주요사항들에 대해 주민대표회의가 참여하고 주민전체회의가 결정한다는 점을 약속했다.
▲토지등소유자 등 주민들에게 당부하고 싶은 말이 있다면=재정비촉진사업이나 도시환경정비사업 등 정비사업은 개인이 주도하는 것이 아닌 관에서 계획을 세워 진행되는 사업이다. 또 우리 구역은 대체부지 마련 등 공공성을 보다 더 확보하기 위해 부작용이 거의 없는 공공 시행을 선택하려 하고 있다. 이러한 점을 널리 헤아려서 최대한 협조를 부탁드린다.
