지난 용산참사 이후 세입자 보호대책 등을 담은 개정안에서부터 재개발임대주택 인수의무규정을 담은 개정안까지 최근 국토해양위원회에 회부된 〈도시 및 주거환경정비법〉 개정안은 무려 9건이나 됐다. 이 중 김낙성·김희철·차명진·김성태·현기환 의원이 발의한 개정안이 지난달 29일 국토해양위원회 위원장 대안으로 국회 본회의를 통과했다.

 

▲순환정비방식 활성화=순환정비방식의 활성화를 위해 주택공사 등 공공이 보유한 공공임대주택을 순환용주택으로 활용할 수 있는 근거가 마련된다.

 

개정안 제35조제2항은 “사업시행자는 순환용주택을 임시수용시설로 사용하거나 임대할 수 있으며, 대통령령으로 정하는 방법과 절차에 따라 주택공사 등이 보유한 공공임대주택을 순환용주택으로 우선 공급할 것으로 요청할 수 있다”고 돼 있다.

 

또 제3항은 “순환용주택에 거주하는 자가 정비사업이 완료된 후에도 순환용주택에 계속 거주하기를 희망하는 때에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 이를 분양하거나 계속 임대할 수 있다. 이 경우 사업시행자가 소유하는 순환용주택은 인가받은 관리처분계획에 따라 토지등소유자에게 처분된 것으로 본다”고 돼 있다.

 

▲재개발임대주택 인수 의무 조항 신설=재개발임대주택의 인수가 의무화된다. 현행 〈도정법〉은 이를 강제사항이 아닌 선택사항으로 규정하고 있다. 현행 〈도정법〉 제50조제3항은 “국토해양부장관, 시·도지사, 시장·군수 또는 주택공사 등은 조합이 요청하는 경우 주택재개발사업의 시행으로 건설된 임대주택을 인수할 수 있다”고 돼 있다.

 

하지만 개정안 제50조제3항은 이를 ‘인수해야 한다’로 바꾸면서 의무화했다. 이때 재개발임대주택의 인수절차 및 방법, 인수가격 등에 대해서는 대통령령으로 정하도록 했다. 이렇게 국토해양부장관 등이 인수한 재개발임대주택을 세입자와 영세민을 위한 토지임대부 분양주택으로 활용토록 했다.

 

개정안 제50조제7항은 “국토해양부장관, 시·도지사, 시장·군수 또는 주택공사 등은 정비구역에 세입자와 대통령령으로 정하는 면적 이하의 토지 또는 주택을 소유한 자의 요청이 있는 경우에는 제3항에 따라 인수한 임대주택의 일부를 〈토지임대부 분양주택 공급촉진을 위한 특별조치법〉에 따른 토지임대부 분양주택으로 공급해야 한다”고 돼 있다. 이른바 반값아파트로 활용할 수 있는 근거가 생긴 것이다.

 

▲순환용주택, 재개발임대 인수 등 국비지원=순환용주택이나 재개발임대주택의 인수 때 소요되는 비용의 일부나 전부를 국가가 보조 또는 융자할 수 있게 된다. 또 토지임대부 분양주택을 공급받는 세입자와 영세 소유주에게 국가나 지자체의 지원책도 마련된다.

 

개정안 제63조제5항은 “국가는 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 비용의 전부 또는 일부를 지방자치단체 또는 주택공사 등에게 보조 또는 융자할 수 있다”고 돼 있다. 여기서 다음 각호는 △주택공사 등이 보유한 공공임대주택을 순환용주택으로 조합에게 제공하는 경우 그 건설비 및 공가관리비 등의 비용 △시·도지사, 시장·군수 또는 주택공사 등이 재개발임대주택을 인수하는 비용이다. 또 제6항은 “국가 또는 지방자치단체는 토지임대부 분양주택을 공급받는 자에게 해당 공급비용의 전부 또는 일부를 보조 또는 융자할 수 있다”고 규정하고 있다.

 

 

■ 의결정족수와 1세대1주택 기준
총회에서 안건을 의결하기 위해서는 조합원의 10% 이상이 직접 참석해야 한다.

 

특히 관리처분계획의 경우 ‘전체 조합원의 과반 출석으로 개의하고, 출석조합원의 과반 찬성으로 의결한다’는 일반기준이 아니라 총 조합원의 과반수 이상 찬성으로 의결정족수가 강화된다.

 

▲정비계획 서면통지 의무화=앞으로 시장·군수는 정비계획 수립시 정비계획 내용을 먼저 주민에게 서면으로 통보해야 한다.

 

이후 주민설명회→30일 이상 주민공람→지방의회 의견청취→시·도지사 정비구역지정 신청 등의 절차를 거쳐야 한다. 개정안 제4조는 “시장·군수는 기본계획에 적합한 범위 안에서 노후·불량건축물이 밀집하는 등 대통령령이 정하는 요건에 해당하는 구역에 대해 정비계획을 수립해 이를 주민에게 서면으로 통보한 후 주민설명회 및 30일 이상 주민에게 공람하고 지방의회의 의견을 들은 후 이를 첨부해 시·도지사에게 정비구역지정을 신청해야 한다”고 돼 있다.

 

▲총회 의결정족수 강화=관리처분계획의 수립 및 변경에 대한 총회 의결정족수가 강화된다. 지금은 〈도정법〉이나 운영규정, 정관 등에 특별히 규정을 두지 않았다면 조합원 과반수 출석으로 개의하고, 출석조합원 과반수 찬성으로 의결하면 된다. 하지만 개정안은 조합원 총수의 과반수 이상의 찬성으로 의결정족수를 강화시켰다.

 

개정안 제24조제3항제10호는 “제48조의 규정에 의한 관리처분계획의 수립 및 변경(제48조제1항 단서의 규정에 의한 경미한 변경을 제외한다). 이 경우에는 조합원 총수의 과반수 이상의 찬성으로 의결한다”고 돼 있다.

 

나아가 총회의결을 위해서는 조합원 1/10 이상의 직접출석이 반드시 있어야 한다. 개정안 제24조제5항은 “총회의 소집절차·시기 및 의결방법 등에 관해서는 정관으로 정한다. 다만 총회에서 의결을 함에 있어서는 조합원의 100분의 10 이상의 직접 출석이 있어야 한다”고 돼 있다.

 

일례로 조합원이 1천명이 조합이 있다고 가정해 보자. 총회의결을 위해서는 1천명의 과반수인 501명이 총회에 참석해야 하는데 이때 조합원의 10%인 100명 이상은 직접 참석해야 한다는 것이다.

 

▲1세대1주택 공급기준 강화=현행 〈도정법〉은 투기과열지구가 아닌 곳에서 재건축사업을 추진하는 경우 토지등소유자가 소유한 주택수만큼 주택이 공급된다.

 

문제는 강남, 서초, 송파 등 3구를 제외한 전국이 투기과열지구에서 해제되면서 이 조항이 사실상 유명무실해진 것이다. 다시 말해 강남 3구를 제외한 서울·수도권 재건축사업의 경우 소유한 주택수만큼 주택을 공급해야 하는 상황에 놓이게 된 것이다. 이에 개정안 제48조제2항제6호가목을 수도권 과밀억제권역으로 강화했다.

 

 

■ 핫 이슈
앞으로 조합은 관리처분계획 수립시 총회 개최일로부터 1개월전에 조합원의 부담규모나 부담시기 등을 문서로 통지해야 한다.

 

또 관리처분인가 후 손실보상을 완료하지 않으면 사용·수익권이 제한을 받지 않아 명도소송 등에서 차질이 우려되고 있다.

 

▲관리처분 때 개략적 부담금 등 고지 의무=관리처분계획 수립시 개략적인 부담금을 문서로 통지하는 게 의무화된다.

 

개정안 제48조제1항은 “사업시행자는 분양신청기간이 종료된 때에는 분양신청의 현황을 기초로 다음 각호의 사항이 포함된 관리처분계획을 수립해 시장·군수의 인가를 받아야 하며, 관리처분계획을 변경·중지 또는 폐지하고자 하는 경우에도 같으며, 이 경우 조합은 제24조제3항제10호의 사항을 의결하기 위한 총회의 개최일부터 1개월 전에 제3호부터 제5호까지에 해당하는 사항을 각 조합원에게 문서로 통지해야 한다”고 돼 있다.

 

여기서 제3호는 △분양대상자별 분양예정인 대지 또는 건축물의 추산액(종후자산 평가)이고 제4호는 △분양대상자별 종전의 토지 또는 건축물의 명세 및 사업시행인가의 고시가 있은 날을 기준으로 한 가격(종전자산 평가), 제5호는 △정비사업비의 추산액 및 그에 따른 조합원 부담규모 및 부담시기이다. 또 제7호로 세입자별 손실보상을 위한 명세 및 그 평가액이 신설됐다.

 

그동안 일선 현장에서는 관리처분 총회 이전에 부담금 고지 여부를 둘러싼 논쟁이 계속돼 왔다.

 

다만 부담금 규모나 시기 등을 두고 얼마나 구체적으로 알려야 하는지에 대한 논란은 여전할 것으로 보인다.

 

▲관리처분인가 고시됐더라도 손실보상 완료 안 되면 사용·수익권 제한 불가=현행 〈도정법〉은 관리처분인가가 고시되면 종전의 토지 또는 건축물의 소유자·지상권자·전세권자·임차권자 등 권리자는 이전고시 때까지 종전의 토지 또는 건축물에 대해 사용하거나 수익할 수 없도록 규정하고 있다.

 

하지만 개정안에서는 손실보상이 완료되지 않을 경우 사용·수익권 제한을 막고 있다(제49조제6항 단서).
이럴 경우 명도소송 등에서 조합의 피해가 예상된다는 게 전문가들의 견해다. 통상 명도소송 가처분의 경우 제49조제6항을 법률근거로 삼고 있기 때문이다. 명도가 이뤄지지 않을 경우 철거 등 이후의 사업진행이 발을 묶일 수도 있다.