2018 부동산시장 전망... 금리인상·고강도 규제에 시장 위축·거래절벽 예고

하우징헤럴드 무술년 특별기획 전문가 좌담회 김하수 기자l승인2018.01.22 17:48

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김호권 발행인 급격한 시장 위축 현상 발생 않게 정책강도 조절해야
권대중 교수 강남권 집값 잡는데 역부족 … 하반기부터 시장 침체
권일 팀장 다주택자들 투기자로 몰아 규제 집중 … 시장만 혼란
김덕례 실장 하반기로 갈수록 금리 영향 … 2분기가 최대 변곡점
김종신 이사 민간택지에도 분양가상한제 실시 땐 부작용 우려

2018년 무술년 부동산시장은 부동산 시장 과열을 막기 위한 정부의 전방위적 규제 영향으로 지난해와 비슷하거나 다소 침체될 것으로 보인다. 특히 문재인 정부 출범 이후 내놓은 6·19대책과 8·2대책, 10·24 가계부채 대책 등의 규제 영향으로 올해는 수요시장 위축과 거래감소가 본격화될 전망이다.

본지는 ‘무술년 부동산시장 전망’이라는 주제로 국내 부동산시장 산학연 전문가를 초빙, 서면좌담회를 개최해 문재인 정부의 부동산정책을 평가해보고 올 한해 부동산시장을 전망했다. 이들은 올해 부동산시장이 전년과 비슷한 수준을 유지하거나 침체될 것으로 전망했으며, 급격한 시장 위축 현상이 발생하지 않도록 정책 강도를 조절할 필요가 있다고 강조했다.

문재인 정부 부동산 정책 평가
▲김호권=지난해 정부는 시장의 투자 열기를 가라앉히는 데 주력하며 고강도 규제를 잇따라 발표했다. 문재인 정부의 부동산 정책을 평가한다면? 

▲권대중=‘다주택자와의 전쟁’과 ‘대출 규제’로 요약된다. 8.2대책 등 고강도 규제 대책에도 불구하고 서울 강남지역의 부동산 가격상승을 잡는 데는 역부족이었으며 오히려 시장의 양극화를 초래했다. 특히, 가계부채 증가를 막기 위한 대출규제와 다주택자 양도세 중과세 등 규제 일변도로 7개월을 보냈는데 이로 인해 올 하반기부터 시장침체로 나타날 가능성이 높다.

▲권일=다주택자를 모두 투기자로 보고 규제를 집중, 시장의 혼란을 초래한 감이 있다. 정상적인 거래를 통해 적법한 세금을 부과하고 이를 납부하도록 해 시장 질서를 유지하는 것이 타당하다고 생각된다. 즉 편법·불법적인 방법으로 과도하게 세금을 줄이는 등의 부적절한 행위를 관리 감독·적발해 올바른 시장 질서를 확립하려는 노력이 필요하다.

▲김종신=민간시장과 공공시장을 구분해 정책을 시행해야 하는데 시장을 구분하지 않고 지나친 민간주택시장 개입으로 주택시장의 왜곡현상을 초래했다. 민간주택시장의 경우 수급원리에 의해 가격이 형성돼야 하는데 지나친 규제정책으로 인해 양극화가 심화되고 있으며, 특히 강남집값 급등 등의 부작용이 나타나고 있다.

▲김호권=‘주거복지로드맵’을 통해 5년 동안 총 100만 가구에 이르는 공공임대주택 등을 공급키로 했다. 현 정부의 임대주택 정책에 대해 평가한다면?

▲심교언=현 정부의 임대주택 확대 정책에는 찬성하나 구체적인 재원계획 등이 미비해 실현 가능성이 낮아 보인다.

▲양지영=서민주거안정을 위해 공공임대주택 공급을 늘리는 것은 앞으로 가야할 방향이다. 다만 공공임대주택 공급량도 중요한 일이지만, 재정 확보 계획이 우선돼야 한다. 또 단순히 공급만의 문제가 아니라 계층에 맞는 임대주택 다양화 방안도 필요하다.

▲조은상=사회적 약자들을 위한 주거정책이 꼭 필요한 상황에서 다양한 고민을 통해 공급을 확대하고자 하는 방향을 제시했다는 것에 대해서는 높이 평가한다. 하지만 이에 대한 재원을 어떻게 마련할 것인지는 명확하지 않아 향후 사업추진이 우려된다. 특히 민간 부문의 임대주택 정책은 수요자들의 적극적인 참여를 이끌어 낼만한 요소들이 없어 보완이 시급하다.

매매시장 전망
▲김호권=올해 매매시장은 가격 상승세가 꺾이고 매수자들의 관망세가 이어질 것이라는 전망이 우세하다. 올해 주택 매매시장 전망은?

▲김덕례=2018년 전국 매매가격은 지방의 하락국면 전환이 본격화되지만, 서울의 상승세가 이어지면서 전체적으로 강보합(0.2%)세를 유지할 것으로 전망된다. 다만 전국 매매가격 0.2% 상승, 전세가격 보합을 보이면서 전체적으로 주택가격 변동이 크게 없는 안정된 시장을 유지할 것으로 전망되지만, 서울·경기·지방광역시·기타지방으로 주택시장이 세분화되고 양극화가 확대되면서 지역에 따라 주택시장 상황이 차별적으로 진행될 것으로 예상된다.

▲함영진=전국 집값은 보합세(0~1%)를 보일 전망이다. 현재 신규 주택 공급 방법론이 다양하지 않은 상태에서 분양시장의 인기가 지속되고 있는 가운데 풍부한 거래량이 뒷받침되지 않고 있어 지속적인 가격상승은 어려울 것으로 보이지만, 매입수요의 실종이나 마이너스 변동률까지 급감하지는 않을 것으로 본다. 반면, 서울 외 수도권과 지방 등은 거래 부진 및 매매시장 하향세로 전체 시장이 조정기로 진입하고 있어 수요대비 신규아파트 공급이 많은 지역 위주로 가격 조정 및 약세가 예상된다.

임대시장 전망
▲김호권=2014년 이후 쏟아진 신규 분양 아파트가 대거 준공되면서 올해 본격적인‘입주 폭탄’현상이 예고되고 있다. 올해 임대차(전·월세) 시장 전망은?

▲권일=전셋값이 하락하는 곳들이 점차 늘어날 것으로 예상되며 상승폭도 눈에 띄게 둔화될 전망이다. 서울의 경우 멸실은 늘어나지만 이전보다 전세가 상승폭은 다소 둔화될 것으로 예상된다. 다만 지방에서는 역전세난 등 임대차시장이 불안정한 곳들이 증가할 것이다.

▲조은상=올해 임대차시장은 전반적으로 하향 안정세가 예상된다. 단기간에 입주 물량이 증가함으로써 일부 지역의 경우 역전세난 우려가 없는 것은 아니지만 은행 대출이나 전월세 조정, 매매로의 전환 등 다양한 방법을 통해 해결이 가능한 정도로 보인다.

재건축·재개발시장 전망

▲김호권=정부의 잇따른 정비사업 규제들로 인해 강남권 재건축을 중심으로 매도·매수 모두 관망세를 보이고 있다. 올해 재건축·재개발시장 전망은?

▲권대중=강남 재건축시장은 사업이 추진되는 단지를 중심으로 상반기 강보합세를 유지하다가 하반기로 접어들면서 보합세로 전환될 가능성이 있다. 하지만 지난해 관리처분인가 신청을 하지 못한 단지들을 중심으로 초과이익환수제와 시장 환경을 관망하면서 보합세 내지는 하락 가능성도 있다. 강북 재개발의 경우 투기과열지구로 발목이 묶이면서 사업추진이 원활하지 못할 것이며 매수자 우위시장이 형성될 가능성이 커 가격이 하락할 가능성도 있다.

▲박상훈=올해부터 시행되는 재건축 초과이익환수제와 8·2 부동산 대책으로 인한 재건축·재개발 조합원 지위 양도금지로 재건축·재개발 수주시장은 소폭 위축될 것으로 판단된다. 하지만 선호도가 높은 서울 강남권 등 주요지역의 재건축을 앞둔 단지나 8·2 부동산 대책의 예외사항인 10년 보유, 5년 거주의 요건을 갖춘 물건을 중심으로 부동산 가격상승을 이끌 것으로 예상되며, 지난해 초과이익환수제 전에 관리처분을 신청한 정비사업물량이 올해 대거 일반분양에 나서면서 주택가격 상승을 주도할 가능성도 높다.

▲김호권=‘도시재생 뉴딜사업’추진으로 도시재생사업이 활기를 띨 것으로 전망된다. 반면, 도시정비사업은 상대적으로 축소될 것으로 보이는데 이에 대한 의견은?

▲김덕례=도시재생과 도시정비는 균형감 있게 투트랙으로 진행돼야 한다. 원주민 보호, 서민주거안정 등 목적으로 원형지 보전의 가치가 더 큰 곳은 도시재생을 통해 주민밀착형 진행을 하되, 인프라가 잘 정비돼있거나 초역세권 지역 등 향후 개발가치 기대를 통해 지역 내 부가가치 창출이 가능한 지역은 정비사업을 통해 도시 내 다양한 주거지 수요를 반영해야 한다.

▲박상훈=도시재생 뉴딜사업의 추진이 도시정비사업의 축소로 이어질 것이라고 생각하지는 않는다. 도시재생사업은 그간 도시정비사업이 다룰 수 없었던 새로운 영역에 활력을 불어넣을 것으로 기대한다. 오히려 도시재생사업의 활기가 부동산 시장에 새로운 개발에너지가 돼 도시정비사업도 다양한 방향으로 확대될 것을 기대한다.

▲심교언=낡은 재고 주택이 많아서 도시재생 뿐 아니라 재개발·재건축사업 등도 함께 추진돼야 함에도 불구하고 정비사업에 대한 정부의 지원은 미흡한 상태다. 도시재생사업 뿐만 아니라 철거를 통한 재건축·재개발 등 정비사업도 함께 병행해야 할 것이다.

박상훈 상무 집값 임의로 억누르는 정책은 되레 투기세력만 불러 
심교언 교수 즉흥적인 대책 발표는 중장기적으로 서민들 고통 
양지영 소장 강남 재건축사업 규제하면 오히려 용수철 효과만 
조은상 팀장 땜질식 처방보다 중장기적인 안목으로 접근해야 
함영진 센터장 전국 집값은 보합세 … 수도권·지방은 조정 받을 듯

분양시장 전망
▲김호권=지난해 정부의 잇따른 규제에도 불구하고 서울 등 수도권을 중심으로 분양시장 열기가 지속됐다. 올해 분양시장(수도권/지방) 전망은?

▲권일=서울은 강남·도심 등 중요지역으로의 청약 쏠림이 심화될 전망이며, 기타 수도권 지역 역시 인기지역, 수요가 검증된 지역을 중심으로 청약자가 집중될 것으로 예상된다. 수요자들은 불안정한 시장 상황에서 어차피 짧게 보유가 어려운 만큼(규제지역 확대) 안정적인 곳에 청약할 것이며 이 때문에 서울 등 핵심지역에 집중될 것이다. 지방은 위축지역이 확대되고 있어 분양시장도 다소 위축될 전망이다. 다만 교통·학군·편의성을 비롯해 가격·조망권 등의 다양한 장점을 갖춘 물량 정도만 청약자들이 집중될 것으로 보인다.

▲김종신=서울·수도권의 경우에는 전반적으로 가격의 안정세를 보이는 가운데 호재가 있는 일부지역의 경우는 신규아파트나 재건축·재개발아파트의 강세가 전망된다. 지방의 경우 공급과잉의 우려가 있는 지역의 하향세가 예상되며 일부 대도시의 신규아파트 분양시장은 여전히 인기가 있을 것으로 보인다.

▲양지영=수도권의 경우 강남·과천 등 인기 지역 분양 단지로 청약자들이 몰릴 것으로 보이며 지방은 전반적으로 청약자들의 외면을 받으며 미분양인 곳이 늘어날 전망이다. 또 부산 등과 같은 인기 지역 내에서도 청약조정지역과 비조정지역 간의 양극화 나타날 것으로 보인다.

▲김호권=민간택지 분양가 상한제 적용이 일단 보류된 상황이다. 정부는 분양가 상한제 도입으로 부동산시장을 안정화할 수 있다고 보고 있지만 실제 시장에서 효과를 볼 수 있을지 의심하는 시각도 존재하는데 이에 대한 의견은?

▲김종신=과거에도 실패한 경험이 있는 민간택지 분양가상한제를 실시할 경우 많은 부작용이 우려된다. 우선 분양가 제약에 따른 전반적인 주택품질 저하가 예상되며, 주택업계의 사업성 악화에 따른 주택공급부족이 우려된다. 이는 결국 수급불균형 심화에 따른 중장기적인 집값 급등을 초래할 가능성이 높으며, 주변 시세보다 낮은 분양가책정으로 인한 로또아파트 등장도 배제할 수 없다.

▲박상훈=긍정적인 효과보다 부작용이 크다. 시장의 가격은 기본적으로 수요와 공급의 조절을 통해 이뤄지는게 가장 자연스럽다고 본다. 대출 규제를 통해 수요를 억제하고 공공임대주택 등 공급을 늘리는 쪽의 정책은 시장의 흐름을 자연스럽게 틀어보려는 의도로 이해할 수 있다. 하지만 가격을 임의로 억누르는 정책은 오히려 청약로또, 역차별, 음성적인 투기세력의 발생 등 부작용이 더 클 것이다.

▲함영진=강남권 등 고분양가에 따른 시장 불안 우려지역은 필요시 분양가상한제 적용지역으로 지정할 수 있지만 오히려 시세보다 저렴한 분양가에 쏠림현상이 나타나며 분양시장 과열을 부추길 수 있어 집값 안정엔 한계가 있다.

부동산시장 주요 변수

▲김호권=올해 부동산 시장 기상도를 좌우할 주요 변수들은 어떤 것이 있으며 그 이유는?

즉흥적인 대책 발표는 중장기적으로 서민들 고통 강남 재건축사업 규제하면 오히려 용수철 효과만 땜질식 처방보다 중장기적인 안목으로 접근해야 전국 집값은 보합세 … 수도권·지방은 조정 받을 듯

▲김덕례=2018년 주택시장에 영향을 미칠 수 있는 5대 영향 변수는 △금리 △대출규제 △가계부채 △공급량 △입주량으로 금융요인과 공급요인이 주택시장 흐름에 영향을 줄 것으로 보이는데, 공급요인보다는 금융요인 영향력이 더 클 것으로 판단된다. 특히 한국은행의 기준금리 인상이 가시화되면서 하반기로 갈수록 금리 영향 확대가 예상된다. 무엇보다 2018년 주택시장은 다주택자의 양도세 중과가 시작되는 4월 이후 2분기가 최대 변곡점이 될 수 있다.

▲심교언=금리인상과 보유세 인상 등 계속되는 정부의 규제책이 올해 부동산시장의 중요한 변수로 작용할 전망이다. 이는 곧 부동산 투자심리 위축과 수요 위축을 불러올 것으로 우려된다.

▲함영진=미국이나 정부의 추가 금리인상 움직임, 아파트 입주 공급과잉, 세금과 대출, 청약 같은 정부의 부동산규제책이 시장에 현실화되며 거래량과 가격에 어떤 영향을 미치는 지도 주목할 필요가 있다. 이밖에 후분양제 도입이나, 2018년 지방선거에 따른 지역개발공약이나 매년 10조원이 들어갈 도시재생뉴딜, 보유세 인상 카드 등도 향후 시장 변수가 될 수 있다.

내집 마련 시기
김호권=최근 젊은 층을 중심으로 주택 구입 목적이‘투자’에서‘실거주’로 바뀌고 있지만 집값 상승 부담으로 여전히 주택 구입을 고민하는 실수요자들이 많다. 무주택자들의 주택 매수 시점은 언제가 적절하다고 보나?

▲권대중=무주택자라면 입지조건이 양호하고 교통이 편리하면서 학교가 있는 곳의 신규 분양시장을 노려볼만하다. 특히, 정부가 공급하려는 청년주택이나, 신혼부부 희망주택을 노려보는 것도 좋다. 아니면 3월 이전 다주택자가 내놓을 급매물을 노려보는 것도 좋을 것이다.

▲김종신=금리가 지속적으로 올라가고 정부의 주택정책기조가 규제강화를 유지한다면 하반기 이후 주택시장이 상반기보다 더 어려울 것으로 보이는 만큼, 무주택 실수요자라면 하반기 이후 주택구입을 고민하는 것도 괜찮아 보인다.

▲양지영=올해는 입주물량도 증가하고, 다주택자 양도세 중과를 피하기 위한 매물도 쏟아지며, 2~3년 전 계약금만 가지고 접근한 투자자들의 보유 부담 매물도 크게 증가할 것으로 예상된다. 올해 중 어느 시기라기보다는 느긋하게 급매물을 눈여겨보고, 특히 비수기를 이용할 필요가 있다. 중요한 것은 감당할 수 있는 범위에서 대출을 받고 주택을 구입해야지 아니면 향후 금리 인상 가능성이 있기 때문에 무리하면 향후에 어려워질 수 있다.

무술년 부동산시장 정책 제언
▲김호권=부동산 시장 활성화를 위해 요구되는 정부의 역할은?

▲권대중=이번 정부의 부동산 정책은 시장 활성화보다는 규제에 초점을 맞췄다. 대표적인 규제 대못이 재건축 초과이익환수제다. 향후 4~5년만 지나면 1기 신도시 약 45만 가구가 모두 재건축 대상이 된다. 미실현 이득에 대한 과세 논란이 있는 재건축 초과이익환수제는 이 시점에 다시 한번 논의가 필요한 시점이다.

▲권일=추가 규제도 필요하다면 해야겠지만 그간 관행이란 이름으로 용인됐던 다운계약이나 적법한 절차가 아닌 방법으로 정당한 세금을 납부하지 않은 사례들을 찾고 세금을 부과할 수 있는 조직, 시스템을 갖추는 것이 중요하다.

▲김덕례=올해에는 금리 영향 확대가 예상되는 바, 주택시장 충격을 최소화할 수 있는 금리인상폭과 속도조절이 무엇보다 중요하다. 특히, 은행권에서 시장리스크를 반영해 자체 결정하는 가산금리(스프레드금리)가 급격히 인상되면서 금융소비자의 부담이 가중되고, 주택금융소비자의 심리적 불안이 확산되면서 주택시장 불안요인으로 작동할 우려가 있다. 지나친 금융권의 가산금리 인상에 대한 정책적 관리가 필요하다.

▲김종신=민간주택시장의 활성화는 실물경제 회복과 바닥경제를 살리는데 중요하다. 이를 위해서는 현 정부가 민간주택시장에 대한 시장개입을 최소화하고 시장이 수급원리에 의해 정상적으로 작동할 수 있도록 정책적인 지원을 해줘야 한다. 우선 DTI·LTV·DSR 등 주택금융규제를 완화해 실수요자의 숨통을 터 줘야 할 것이다.

▲박상훈=올해는 2017년 정부에서 발표한 신DTI 도입 등의 대출규제와 양도소득세 중과 등의 정책이 본격적으로 시행되며 부동산 시장이 양극화될 가능성이 높다. 따라서 지역별 모니터링을 통해 정책들이 시장에 미치는 영향을 점검해 급격한 시장 위축 현상이 발생하지 않도록 정책 강도를 조절할 필요가 있다. 특히 수요가 몰리는 서울지역의 재개발·재건축 규제완화를 통한 공급확대와 실수요층의 내집마련 지원 등의 정책을 병행하길 기대한다.

▲심교언=부동산 관련 정책 수립 시 거시경제와 중장기적 효과를 현 정부는 반드시 고민해야 할 것이다. 과거 사례를 볼 때 즉흥적인 대책 발표는 중장기적으로 서민을 더 힘들게 했다는 점을 간과해서는 안 된다.

▲양지영=강남 재건축 규제 등으로 강남을 억누르면 오히려 용수철 효과만 낼 수 있다. 지금의 서울 집값 그리고 강남 집값이 오르는 이유는 과거 신도시 택지지구로 빠져 나갔던 수요자들이 다시 서울로 돌아오는 회귀현상이 커지는 등 서울 진입수요는 많으나 2008년 금융위기 이후 사실상 공급이 중단됐기 때문이다. 때문에 서울 강남 등 주택 수요가 많은 곳에 공급이 원활히 진행될 수 있도록 해야 한다.

▲조은상=부동산시장은 그 특성상 단기간에 효과를 발휘하기 어려운 시장이다. 땜질식 처방에 급급하기 보다는 중장기적인 안목으로 접근할 필요가 있다. 또한 시장에 지나친 개입보다는 민간에서 주도할 수 없는 공공의 성격을 갖는 쪽에 많은 힘을 기울여 주었으면 한다.

▲함영진=활성화라기보다는 시장의 위축을 보완할 대책이 필요하다. 2019년 1분기까지 매분기 10만가구 규모의 아파트 입주가 쏟아지는 것은 시장에 큰 부담으로 작용할 전망이다. 특히 경기도 남부와 경상, 충청권 일부는 공급과잉에 따른 역전세문제가 불거질 것으로 우려되는 바 전세금보증보험과 관련된 가입요건 완화나 집주인 역전세 대출을 한시적으로 시행할 필요가 있다.


김하수 기자  hskim@houzine.com
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