분양전환공공임대주택의 입주자로 선정된 자가 주택공급계약 체결 후 입주금을 완납하지 않고 계약을 해지한 경우 당첨자로 보지 않는 자에 해당하는지 여부(법제처 17-0522, 2018.1.16.)

Q. 분양전환공공임대주택의 입주자로 선정된 자가 주택공급계약을 체결한 후 입주금을 완납하지 않고 그 계약을 해제하거나 해지한 경우, 2017년 11월 24일 국토교통부령 제468호로 일부개정되어 같은 날 시행되기 전의 ’주택공급에 관한 규칙’ 제57조 제4항 제3호에 따라 당첨자로 보지 않는 “공공임대주택을 공급받은 후 사업주체에게 그 주택을 명도한 자”에 해당하는지?

▲ 질의 배경
민원인은 직장 문제로 A지역으로 이주하기 위해 분양전환공공임대주택의 입주자로 선정된 후 주택공급계약을 체결하였으나, 자녀의 학교 문제로 이주가 어렵게 되자 입주금 중 중도금 및 잔금 등을 완납하지 않고 계약을 해제하여 입주를 포기했다. 이 경우 재당첨제한과 관련해 2017년 11월 24일 국토교통부령 제468호로 일부개정되어 같은 날 시행되기 전의 ‘주택공급에 관한 규칙’ 제57조 제4항 제3호에 따라 당첨자로 보지 않는 자에 해당돼 당첨자명단에서 삭제될 수 있는지 국토교통부에 문의하였고, 당첨자명단에서 삭제될 수 없다는 회신을 받자, 이견이 있어 법제처에 법령해석을 요청했다.

▲ 회답

분양전환공공임대주택의 입주자로 선정된 자가 주택공급계약을 체결한 후 입주금을 완납하지 않고 그 계약을 해제하거나 해지한 경우에는 2017년 11월 24일 국토교통부령 제468호로 일부개정되어 같은 날 시행되기 전의 ‘주택공급에 관한 규칙’ 제57조 제4항 제3호에 따라 당첨자로 보지 않는 “공공임대주택을 공급받은 후 사업주체에게 그 주택을 명도한 자”에 해당하지 않는다.

▲ 이유

2017년 11월 24일 국토교통부령 제468호로 일부개정되어 같은 날 시행되기 전의 ‘주택공급에 관한 규칙’(이하 “구 주택공급규칙”이라 함) 제54조 제1항에 따르면, 공공주택 특별법 시행령 제2조 제1항 제5호에 따른 분양전환공공임대주택(이하 “분양전환공공임대주택”이라 함) 등 같은 항 제1호에 따른 재당첨 제한 대상 주택에 당첨된 자의 세대에 속한 자는 같은 항 제2호에 따른 재당첨 제한기간 동안 다른 분양주택의 입주자로 선정될 수 없다.

구 주택공급규칙 제54조제2항 및 제3항에 따르면, 전산관리지정기관은 같은 규칙 제57조 제1항에 따라 통보받은 당첨자명단을 전산검색해 재당첨제한 적용주택의 당첨자가 된 자의 세대에 속한 자의 명단을 발견한 때에는 지체 없이 사업주체에게 그 사실을 통보해야 하며, 그 통보를 받은 사업주체는 이들을 입주자 선정대상에서 제외하거나 주택공급계약을 취소해야 한다.
그리고 구 주택공급규칙 제57조 제1항에서는 사업주체는 당첨자의 명단이 확정된 경우에는 그 명단을 지체 없이 전산관리지정기관에 통보해야 한다고 규정하고 있고, 같은 조 제4항에서는 전산관리지정기관이 통보받은 당첨자명단을 관리함에 있어서 “공공임대주택을 공급받은 후 사업주체에게 그 주택을 명도한 자”(제3호) 등은 당첨자로 보지 않고, 이 경우 사업주체는 그 명단을 전산관리지정기관에 통보하여 당첨자명단에서 삭제하게 해야 한다고 규정하고 있다.
이 사안은 분양전환공공임대주택의 입주자로 선정된 자가 주택공급계약을 체결한 후 입주금을 완납하지 않고 그 계약을 해제하거나 해지한 경우 구 주택공급규칙 제57조 제4항 제3호에 따라 당첨자로 보지 않는 “공공임대주택을 공급받은 후 사업주체에게 그 주택을 명도한 자”에 해당하는지에 관한 것이라 하겠다.
먼저 구 주택공급규칙 제57조 제4항 제3호에서 “공공임대주택을 공급받은 후 사업주체에게 그 주택을 명도한 자”란 입주자가 주택공급계약에 따른 입주금을 모두 납부해 입주를 시작했거나 입주 가능한 상태가 된 시점 이후에 사업주체에게 그 주택을 명도한 자를 의미한다고 할 것이다(법제처 2005. 11. 25. 회신 05-0085 해석례 참조), 이렇게 해석하지 않으면 같은 항에서 당첨자로 보지 않는 “계약을 체결하지 아니하였거나 해약한 자”의 경우를 취학·질병요양·근무상 또는 생업상의 사정으로 세대원 전원이 다른 주택건설지역으로 퇴거했거나(제1호) 세대주 및 세대원 전원이 국외이주한 경우(제2호)로 한정하여 규정한 것이 무의미해지는 결과가 된다.

그리고, ‘공공주택 특별법’ 제5조 제1항에 따르면 공공주택사업에 관하여는 같은 법이 다른 법률에 우선해 적용되는데, 같은 법 시행규칙 제25조 제1항 및 제2항에서는 공공임대주택(공공주택 특별법 제2조 제1항 가목에 따른 공공임대주택으로서 분양전환공공임대주택을 포함)의 입주자는 해당 주택에서 퇴거할 때에는 공공주택사업자에게 그 주택을 명도해야 한다고 규정하는 등 입주자가 공공임대주택에 입주한 후 그 주택에서 퇴거할 때 공공주택사업자에게 해당 주택을 명도해야 하는 경우에 대하여 규정하고 있다.

구 주택공급규칙 제57조 제4항 제3호에서 당첨자로 보지 않는 자로 규정하고 있는 “공공임대주택을 공급받은 후 사업주체에게 그 주택을 명도한 자”란 ‘공공주택 특별법 시행규칙’ 제25조 제1항 및 제2항에 규정된 자를 말하는 것이다.

그러므로 해당 규정은 주택공급계약에 따른 입주금을 완납해 입주를 시작했거나 입주가 가능한 상태에 이른 사람이 그 주택을 사업주체에게 명도한 경우를 의미한다고 보아야 할 것이다.
아울러, 구 주택공급규칙 제54조 제1항부터 제3항까지의 규정에서는 주택이 투기의 수단으로 전락하는 것을 방지하고 실수요자에게 우선적으로 주택을 공급받을 수 있는 기회를 부여하기 위하여, 이미 주택에 당첨된 자에 대하여 일정기간 다른 분양주택에 대한 재당첨을 제한하고 있다(서울북부지방법원 2007. 7. 12. 선고 2007가합1931 판결례 참조).

같은 규칙 제57조 제4항에서 공공임대주택을 공급받은 후 사업주체에게 그 주택을 명도한 자 등을 당첨자로 보지 않도록 하고 당첨자명단에서 삭제하도록 한 것은, 분양주택의 당첨자로 선정된 사실이 있는 자의 재당첨을 제한하는 원칙에 대한 예외를 규정한 것이라는 점에 비추어 보더라도, 같은 항에 따라 당첨자로 보지 않는 경우의 범위를 문언의 범위를 넘어 확장해 해석하는 것은 허용되지 않는다.

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