정비사업을 성공적으로 추진하기 위해서는 재개발·재건축업무에 대한 핵심적인 역량을 반드시 가지고 있어야 합니다. 왜냐하면 정비사업이 전국적으로 확산되고 많은 사업장에서 사업을 추진하고 있으나, 사업중간에 문제가 생겨 사업이 진척되지 못하고 조합원의 전 재산이 위험에 노출되어 있는 곳이 너무나 많기 때문입니다.

 

특히 얼마 전까지만 해도 소위 비대위 즉, 사업에 반대하는 분들의 집단 민원성격이 많았지만 최근 들어서는 법률적인 분쟁으로 번지고 있습니다. 그 결과 각급 법원에서는 조합의 업무가 제대로 처리되지 않았다며 사업을 중단하라는 판결을 잇달아 내리고 있고 이로 인해 큰 어려움을 겪는 사업장들이 늘어가고 있습니다.

 

지난 3월 서울고등법원 민사부는 재개발사업에서 조합원들의 분담금을 누락한 채로 징구한 조합설립동의서는 무효라는 판결을 내린 바 있습니다. 이처럼 사업절차상의 문제 또는 결의상의 문제들로 조합이 패소 판결을 받는 경우가 많아지고 있는 것입니다. 이런 법원의 판결은 그 동안 진행해오던 사업을 일순간에 혼란에 빠뜨릴 수도 있는 중대한 일입니다. 이런 일들이 왜 끊이지 않고 많은 재개발·재건축사업장에서 나타나고 있는 것일까요? 그 동안 여러 차례에 걸쳐서 설명 드렸습니다만, 정비사업에 대한 전문지식의 부족에서 기인한 것이라고 볼 수밖에 없다는 것입니다.

 

추진위원회와 조합 그리고 조합원들은 애초에 사업에 대한 전문가들이 아닙니다. 그래서 이런 문제를 보완하고 해결하기 위하여 도입한 제도가 ‘정비사업전문관리업자’인 것입니다. 하지만 전국에 수많은 재개발·재건축사업장이 있듯이 정비사업전문업자도 너무 많아 모든 정비사업전문관리업자가 사업에 대한 전문가 집단이라고 보기에는 무리가 있는 것이 현실입니다. 그 동안 정비사업전문관리업자의 주요 역할은 업무에 대한 전문적인 지식을 바탕으로 사업이 안정적이고 성공적으로 추진되도록 지원하는 업무보다도, 추진위원회와 조합의 동의서를 징구하고 집행부를 구성하여 인가를 받는 업무가 더 많은 부분을 차지하지 않았나 생각됩니다. 그리고 시공자를 선정하기 이전단계에서 추진위원회에 운영비를 대여하는 대부업의 역할을 주로 하고 있다라고 해도 과언이 아닙니다.

 

또한 정비사업전문관리업자의 수주욕심에 여러 추진위원회가 난무하고 각각의 추진위원회를 끼고 다른 정비사업전문관리업자가 활동을 하면서, 장기적인 관점에서 사업을 어떻게 이끌고 갈 것인지에 대한 고민과 연구는 뒷전으로 밀리고 사업장이 오히려 혼란과 분란을 겪는 곳도 많은 것이 사실입니다. 이런 홍역을 겪은 사업장일수록 사업이 진행되면서 생겨나는 조합원들의 반발과 그로 인해 지속되는 분쟁으로 사업이 정상적으로 추진되지 못하는 총체적 난국에 빠지는 경우가 많은 것입니다.

 

송파구의 한 대규모 아파트단지 재건축사업처럼 사업을 추진하기 시작해 10여년이 지났으나 사업은 아직도 답보상태를 벗어나지 못하고 있는 전형적인 사례도 심심치 않게 나타나고 있습니다.

 

정비사업을 성공적으로 추진하기 위해서는 재개발·재건축사업에 참여하고 있는 분들이 핵심적인 업무 역량을 갖추고 있어야 합니다. 그렇다면 정비사업 업무에서 핵심역량은 어떤 것일까요?

 

첫째는 〈도시 및 주거환경정비법〉에 대한 정확한 이해와 지식입니다. 〈도정법〉은 사업절차에 대한 내용이 주를 이루는 법률입니다. 그래서 법률이 정하는 내용과 방법에 따라 업무를 추진해야 하는 것입니다. 필자가 사업을 하면서 만나보는 많은 사람들 중에서는 〈도정법〉을 한번이라도 제대로 읽어보기는 했을까 하는 의문이 가는 분들이 많을 정도로 법률지식이 아주 부족한 실정입니다. 정비사업을 하기 위해서는 법률에 대한 정확한 지식이 반드시 필요합니다. 추진위원회나 조합뿐만 아니라 정비사업 전문관리업을 하는 회사의 임직원도 반드시 법률에 대한 정확한 지식으로 무장하고 있어야 합니다.

 

둘째로 추진위원회와 조합은 정비사업전문관리업자를 비롯해 여러 협력업체를 선정하고 있는데 협력업체를 선정하는 데 있어서 협력업체의 업무역량을 가장 중요하게 평가해야 한다는 것입니다. 단지 추진위원회 운영비를 조달하기 위해, 또는 부족한 동의서를 징구하기 위해서 만을 기준으로 업체를 선정하지 말아야 한다는 것입니다. 조합의 부족한 전문적인 지식을 지원할 수 있는 역량이 충분한지 확인 또 확인해야 합니다. 그래야만 조합원의 전 재산을 위험에 빠뜨리지 않을 수 있습니다. 따라서 훌륭한 협력업체를 선정하는 능력이 조합과 추진위원회가 갖추어야 할 핵심역량이라 할 수 있습니다.

 

셋째로는 법률이 정한 절차와 내용을 빠짐없이 이행해야 한다는 것입니다. 아무리 급해도 바늘 허리에 실을 묶어서는 바느질을 할 수 없는 것과 같은 이치입니다. 그런데 법률이 정한 절차를 제대로 이행하기 위해서는 다시 〈도정법〉에 대한 이해와 학습이 필수라는 것입니다. 그리고 끝으로는 사업에 대해서 조합원에게 끊임없이 알리고 이해와 설득을 하는 노력을 게을리 해서는 안된다는 것입니다. 정비사업의 주인은 조합원이기 때문입니다.