그동안 여러 차례 정비사업에서는 전문가가 필요하다는 이야기를 드린 적이 있습니다. 전국에 수많은 사업장마다 전문가는 필요한데 실제로 전문가는 많지 않는 것이 정비사업에서의 가장 큰 어려움이라고 할 수 있습니다.

 

지난 시절 서울시내의 여러 재개발 사업장에서 집행부의 부정과 비리로 사회적인 공분의 대상이 된 경우가 적지 않았는데, 이로 인해 지금 멀쩡한 조합과 집행부에도 같은 굴레가 씌워져 있는 것이 사실입니다. 그래서 일부 구역에서는 이런 문제를 해결하고자 선택한 방법이 공공기관에게 사업을 맡기는 것입니다.

 

그 중에는 안양 덕천마을 재개발사업도 포함되어 있습니다. 덕천마을 재개발사업은 주택공사에서 2008년 정비구역지정을 받아 삼성물산과 동부건설을 시공자로 선정해 진행하고 있습니다. 이곳은 지난 2월 중순에 토지등소유자에 대한 분양신청을 받고자 하였으나 토지등소유자들이 분양신청 접수장소에서 강력하게 항의하는 바람에 분양신청접수가 시작부터 난항에 부딪히고 재개발 구역내에는 주택공사와 안양시장을 비난하는 일이 고조되었다고 합니다.

 

왜 이런 일이 생기는 것일까요? 주공이 사업시행자로 지정된 성남시에서도 비슷한 경우가 있는 것을 보면 곰곰이 되새겨봐야 할 문제가 있지 않을까 생각됩니다.

 

주택공사는 사업시행자로 지정 받고자 하면서 주민들에게 여러 가지를 약속했고 공사가 사업시행자이기 때문에 좋은 점을 토지등소유자에게 알렸습니다. 그 중에서 몇 가지만 살펴보면 다음과 같습니다.

 

△개발이익은 토지등소유자에게 다 돌려주고 주택공사는 이익을 챙기기 않기 때문에 조합에서 하는 사업보다 좋을 것이다 △조합은 비전문가이고 주공은 전문가이기 때문에 투명하고 신속하게 사업을 추진할 수 있다 △시공자는 토지등소유자가 원하는 대형회사로 할 수 있다 △인허가청인 시청과 협력이 잘 되어서 인허가에도 많은 도움을 받을 수 있다 등등입니다.

 

이렇게 장점이 많은 사업시행자가 사업을 하는데 난항에 부딪히는 역설적인 현상이 생기는 것은 무엇 때문일까요?

 

아마도 주공이 토지등소유자에게 알린 장점이 별로 효험이 없거나 그것이 아니라면 사실이 아닌 것을 알린 것이라고 생각해 볼 수 있을 것입니다.

 

재개발사업은 시작해서 사업을 종료하고 입주하기까지 일반적으로 10년 가까이 걸리는 장기적인 사업입니다. 그리고 토지등소유자는 사업의 실질적인 주인이며, 개개인의 재산이 관여된 중대한 사업입니다.

 

하지만 공공기관은 토지등소유자를 대하는데 있어 공공기관이 민원인을 대하는 방식으로 하는 것은 아닌지 의심스럽습니다. 그렇기 때문에 사전에 토지등소유자에게 사업에 대한 충분한 정보를 알려주고 이해시키는 과정을 생략하거나 또는 소홀히 하면서 행정적인 절차만 이행하는 것이 아닐까 합니다.

 

둘째는 진짜로 주택공사에 정비사업에 대한 많은 경험과 지식을 갖춘 전문가가 있기는 한지 의심스러운 것입니다. 조합이 사업시행자면서 민간 건설회사가 공동시행자 혹은 시공자로 참여하고 있는 사업장 중에서도 물론 많은 문제가 있는 사업장들이 있기도 합니다. 하지만 그렇지 않은 사업장들이 더 많은 것은 나름대로의 장점이 있기 때문일 것입니다.

 

셋째는 정비사업은 토지등소유자와 사업시행자가 다르다는 특수한 형태의 사업이라는 사실을 제대로 인식하고 있는가 하는 것입니다. 토지와 건물에 대한 소유는 개인이 가지고 있으면서 사업시행자의 지위만 조합 또는 공공기관이 갖는 형태인데 이것 때문에 발생하는 근본적인 갈등입니다.

 

토지등소유자는 자기 재산을 지키기 위해서 노력하고 뿐만 아니라 더 많은 개발이익을 얻고자 하는 지극히 자본주의적인 사고로 접근하고 있습니다. 하지만 사업시행자 특히 공공기관은 사업을 통해서 많은 이익을 얻으면 좋겠지만 그렇게 절박하지 않을 수 있다는 것입니다. 이 부분에서 토지등소유자와 사업시행자인 주공이 충돌하는 것입니다.

 

토지등소유자의 최대 이익을 위해서 노력하는 모습을 보이고 그 결과를 토지등소유자에게 돌려준다면 공공기관이 가지고 있는 많은 장점과 어우러져서 사업이 원만히 추진될 수도 있을 것입니다.

 

정비사업에서의 성공은 사업시행자가 공공이냐, 조합이냐가 중요한 것이 아닙니다. 토지등소유자를 사업의 파트너로 인정하고 토지등소유자의 입장에서 성실히 사업을 추진하는 사업시행자가 제대로 된 사업시행자라고 할 것입니다.