박순신 이너시티 대표이사

 

정비사업을 시작하는 구역에서는 제일 먼저 생기는 토지등소유자의 질문은 “나에 대한 보상가(권리가액)가 얼마인가?”라는 것입니다. 사실 이 질문에 대한 답변이 정비사업의 시작과 끝이라 해도 과언이 아닐 것입니다.

 

일반적으로 ‘사업계획’은 무엇을 의미하는 것일까요? 내가 사업에 참여하면서 부담하게 되는 비용과 그로 인하여 얻어지는 이익이 얼마인가를 확인하는 것이라고 할 수 있지 않을까요? 그런데 토지등소유자는 정비사업구역내의 집이 전재산인 경우가 대부분일 텐데 도대체 얼마의 이익이 생기는 것인지, 아니면 손해가 나는 것인지 알 수가 없는데 정비사업에 동의하라고 한다면 쉽게 수긍할 수 있겠느냐 하는 것입니다.

 

그렇다면 사업계획을 수립하기 위해서는 어떤 내용들이 결정되어야 할까요? 우선은 토지이용계획이 수립되어야 합니다. 토지이용계획은 기본적으로 부담해야 하는 기반시설에 대한 것과 그리고 택지로 사용할 수 있는 대지면적을 확인하는 것이라고 하겠습니다. 물론 사업초기에는 정확하게 수립할 수는 없겠지만 전문가의 도움을 받는다면, 최종 결과와 크게 다르지 않는 정도의 결과는 얻을 수 있을 것입니다.

 

다음은 건축계획 즉 아파트를 몇 세대 정도 지을 수 있는지에 대한 검토가 필요합니다. 물론 이 내용도 최종 사업시행인가를 받아야만 확정되는 것이지만 이 또한 전문가의 도움을 받아 합리적으로 계획을 한다면 최종 결과와 크게 다르지 않을 것입니다. 이렇게 수립된 건축계획을 통해 평형별로 세대수를 가늠해 볼 수 있을 것입니다.

 

이렇게 아파트 건축계획이 수립되고 나면 사업계획의 중요한 부문인 수입이 결정되게 되는 것입니다. 즉, 정비사업을 통해서 벌어들일 수 있는 분양수입이 얼마인지 예측할 수 있다는 것입니다. 물론 이때 분양가는 주변의 시세를 참조하고 최근에 분양되는 신규아파트의 분양가도 참고해 합리적인 수준에서 결정하면 됩니다.

 

다음은 비용에 대한 부문입니다. 비용 중에서 가장 많은 부분을 차지하는 것이 바로 건설회사에 지급하게 될 공사비입니다. 건설회사에 지급하게 될 공사비에 대한 정보를 얻는 것도 그리 어려운 일은 아닙니다. 주변에서 이루어진 입찰가격이나 관리처분계획서를 구해서 확인하면 건설회사들이 아파트 공사에 어느 정도의 공사비를 받는지 알 수 있기 때문입니다.

 

건설회사들이 받고 있는 공사비를 파악하고 나면, 나머지는 조합에서 집행하게 될 비용들을 검토하는 단계인데요. 예를 들면 조합운영비는 얼마씩 사용할 것인지, 설계비와 감리비, 세입자에게 지급할 주거이전비, 그리고 조합원의 이주비용에 대한 금융비용 등을 산정해 보면 비용에 대하여 어느 정도 윤곽을 파악할 수 있게 됩니다.

 

이렇게 수입과 비용을 검토하고 나면 분양수입에서 비용을 빼면 정비사업에서 얻어지는 이익이 될 것입니다. 이정도 수준에서 산출된 수입과 비용을 기초로 하여 사업계획서를 작성하고 이를 토지등소유자에게 알린 후 동의서를 징구한다면 토지등소유자가 사업에 참여할 것인지 아니면 반대를 할 것인지 의사를 결정하는데 많은 도움이 될 것입니다. 뿐만 아니라 쓸모없는 분쟁을 방지할 수도 있을 것입니다.

 

법률적으로는 조합설립동의서의 내용 중에 ‘추진위원회에서 작성한 사업계획에 대하여 동의한다’라는 내용도 포함되어 있으며, 뿐만 아니라 추진위원회에서 ‘개략적인 사업 시행계획서를 작성하는 경우에도 토지등소유자의 동의를 얻어야 한다’라고 정하고 있습니다.

 

하지만 이렇게 간단하게 설명을 하기는 했으나 말처럼 쉽게 사업계획서를 만들기가 쉬운 것만은 아닙니다. 하지만 사업계획서도 없이 사업한다는 민원뿐만 아니라 실제로 사업이 이익이 나는 것인지 확인할 필요가 있는 것입니다. 이렇게 작성한 사업계획서에 이익이 없다면 수익성을 개선할 여러 가지 방법들을 모색해야 할 것이고 그래도 이익이 없다면 당연히 사업을 하지 말아야하지 않을까요?

 

이렇게 한번 수립된 사업계획서는 정답이 아닙니다. 사업을 진행해 가면서 변화가 있을 수 있습니다. 그래서 최초로 작성된 사업계획서 내용과 조합설립동의서 제출시의 내용, 그리고 최종 관리처분단계에서의 내용이 대동소이하다면 사업이 원만히 잘 진행될 것입니다. 하지만 많은 변화가 있다면 다시 조합원들에게 새롭게 수립된 사업계획을 제시하고 동의를 받아서 사업을 진행해야 할 것입니다. 이 방법이 추후에 벌어질 송사뿐만 아니라 조합원들의 민원과 갈등을 줄이는 가장 합리적인 길이라고 봅니다.

 

부동산 경기가 어려워지고 있고 그래서 분양가와 분양에도 많은 걱정이 있는 것이 오늘의 현실입니다만 합리적인 사업계획으로 토지등소유자의 동의를 얻어 사업을 추진하는 것이 바람직하지 않을까요?