2006년 3월 서울시 도시·주거환경정비기본계획 재건축부문이 고시되면서 금천구 일대가 재건축사업을 통해 새롭게 변화될 꿈을 키워 나가고 있다. 기본계획 상 금천구에서 단독주택 재건축예정구역으로 지정된 곳은 전체 17곳 중 13곳이며, 면적은 23만7천㎡이다. 하지만 아직까지 구역지정을 받은 곳은 단 한곳도 없다. 가산동1구역(가산동 146-78번지), 독산동4·5구역(독산동 147-20번지, 149-15번지), 독산동6·7·8구역(독산동 958-32번지, 969-9번지, 972-7번지) 등이 겨우 추진위 승인을 받은 정도다. 이 가운데 독산동6·7·8구역이 현재 구역지정 절차를 밟고 있을 뿐 나머지 구역들은 제자리걸음이다. 나아가 시흥동 지역은 총 5곳이 단독재건축 예정구역으로 지정돼 있지만 아직 추진위 승인조차도 받지 못한 상태다. 이처럼 사업추진이 저조한 이유는 면적 협소로 인한 사업성 저하, 노후도 미달, 내부 갈등 등이 원인인 것으로 나타났다.

 

▲독산동6·7·8구역, 구역지정 주민공람 앞둬=독산동6·7·8구역(위원장 오정근)은 기본계획 상 정비예정구역인 독산동 958-32번지(독산동6구역, 1만7천㎡), 독산동 969-9번지(독산동7구역, 2만3천㎡), 독산동 972-7번지(독산동8구역, 5만7천㎡) 등 3곳을 하나로 통합해 지난 2007년 4월 추진위 승인을 받았으며, 전체 토지등소유자는 총 730여명이다. 이로써 독산동6·7·8구역은 대지면적이 10만3천207㎡로 신축세대수가 약 1천700세대에 달하는 대규모 아파트단지가 형성될 전망이다.

 

또 독산동6·7·8구역은 지난해 7월 정비구역지정을 신청했으며, 관련부서 협의를 모두 마치고 지난 6일부터 주민공람에 들어갔다.

 

오정근 위원장은 “우리 구역은 기본계획이 고시될 때만해도 3개 구역으로 분리돼 있었는데 추진위 승인을 받을 당시 주민들의 동의를 얻어 1개 구역으로 추진하게 됐다”며 “대지면적이 가장 큰 8구역만으로도 사업성이 충분하지만 개별로 추진할 경우 미관상 좋지 않고 사선제한 등의 제약이 많을 것으로 보여 통합하게 됐다”고 밝혔다. 이어 “현재 우리 구역은 구청 관련부서와의 협의를 마치고 구역지정(안)에 대한 공람을 시작했다”며 “올 상반기 내에는 정비구역으로 지정받을 수 있을 것으로 예상된다”고 덧붙였다.

 

▲독산동4·5구역, 통합 이뤘지만 내부 갈등=독산동 147-20번지 일대인 4구역과 독산동 149-15번지 일대인 5구역이 구역을 통합해 지난해 8월 추진위 승인을 받아 재건축사업을 추진하고 있다. 이때 당시 등재된 토지등소유자는 210명이다.

 

독산동4·5구역 역시 구역을 통합하면서 대지면적이 3만4천㎡로 확대됐다. 이로써 신축세대수는 약 600세대 이상 지을 수 있게 됐다는 게 추진위 측의 설명이다.

 

하지만 어렵게 구역 통합을 이뤄냈지만 주민들 간의 갈등으로 인해 사업이 더 이상 앞으로 나아가지 못하고 있는 것으로 알려지고있다.

 

독산동4·5구역 추진위 관계자는 “지난해 추진위 승인을 받기 위해 동의서를 징구할 당시에는 재건축사업에 대한 주민들의 의지가 강해 짧은 기간 내에 법정 동의율을 충족시켜 추진위 승인을 받은 바 있다”며 “하지만 지금은 경기침체의 여파로 미분양이 증가하고 분담금이 증가됨에 따라 사업을 반대하는 분위기가 조성되면서 부득이하게 사업이 지연되고 있다”고 밝혔다. 이어 “우리 구역 주변으로는 공장이 많기 때문에 근로자들을 대상으로 세를 받아 생활하는 노인들이 많다”며 “지금과 같은 경기에 재건축사업을 하더라도 수익성이 예전 같지 않다는 이유를 들어 재건축사업에 반대하는 소유자들이 많아지게 됐다”고 덧붙였다.

 

 

■ 가산동은 어떤가
가산동에서는 146-78번지 일대로 구성된 가산동1구역(위원장 오춘남)이 지난 2007년 10월 추진위 승인을 받는 등 사업을 추진하고 있다. 하지만 현재로서는 법정 노후도를 맞추지 못해 사업을 더 이상 추진하지 못하고 있는 실정이다. 이에 따라 기본계획 상의 면적보다 인근 대지를 편입해 구역을 확대하는 방안을 추진하고 있는 것으로 알려졌다.

 

오춘남 위원장은 “지난 2006년 기본계획이 고시되면서 우리 구역이 재건축 예정구역으로 지정되자 주민들은 재건축사업에 대한 부푼 꿈을 안고 추진위 설립에 적극 동의해 줘 2007년 추진위 승인을 받았다”며 “하지만 기본계획 상 1단계로 분류됐음에도 불구하고 아직 법정 노후도를 충족시키지 못해 손을 놓고 있는 상황”이라고 전했다. 이어 “기본계획 상의 예정구역만으로 구역지정을 받기 위해서는 내년 6월경에나 가능할 것으로 보인다”며 “기본계획을 변경해 구역을 확대한다면 노후도를 맞출 수는 있지만 이마저도 쉽지 않다”고 설명했다.

 

한편 가산동1구역은 기본계획 상 대지면적 1만9천㎡에 계획용적률 190%, 건폐율 60%, 평균층수 15층을 적용받았다. 또 추진 단계는 1단계로 분류돼 있다.

 

 

■ 문제점은
금천구 내 단독재건축 예정구역들은 대부분 구역 면적이 협소하다. 이로 인해 주민들의 의지가 결여돼 있거나 법정 노후도를 맞추지 못해 사업추진에 어려움을 겪고 있는 것으로 나타났다.

 

실제로 기본계획 상 독산동7, 8구역 2곳을 제외하고는 모두가 1만㎡를 겨우 상회하는 정도다. 가산동 149-5번지일대는 사업면적이 1만㎡에 불과하며, 독산동 144-45번지 일대는 1만4천㎡이다. 시흥동의 881-26번지 일대, 시흥동 794-7번지 일대, 시흥동 992-2번지 일대 등도 각각 1만~1만2천㎡ 규모에 불과하다.

 

통상 메이저급 시공자들이 참여를 희망하는 면적은 최소 3만㎡ 이상이라는 게 업계의 시각이다. 따라서 금천구 내 재건축 예정구역의 경우 겨우 1만㎡에 머물고 있어 향후 메이저급 시공자에 의해 사업이 이뤄지기는 어렵다는 것이 관계자들의 평이다.

 

이 같은 단점을 보완하기 위해 독산동4·5구역과 독산동6·7·8구역처럼 구역을 통합해 사업을 추진하는 것도 검토해 볼 수 있지만 구역이 서로 접해 있지 않을 경우에는 이마저도 쉽지 않다. 일례로 가산동2구역(가산동 149-5번지 일대)과 독산동4구역(독산동 147-20번지 일대)은 구역이 접하고 있지만 행정구역이 다르기 때문에 구역을 통합하지 못하고 가산동2구역만 따로 사업을 추진해야 한다.

 

또 인접지역을 편입해 기본계획 상의 면적을 확대하는 방안도 있지만 이럴 경우 기본계획을 변경해야 하는 번거로움이 있어 쉽지 않은 게 현실이다.

 

구청 관계자는 “우리 구내 단독재건축 예정구역들은 독산동 일대를 제외하고는 모두 면적이 작게 지정돼 있는 게 사실”이라며 “〈도시 및 주거환경정비법〉에서 정하고 있는 구역지정 요건 중 최소면적 기준에 따라 재건축사업에 관심을 보이는 지역을 기본계획에 포함하게 된 것”이라고 말했다.

 

또 “행정청 입장에서는 기본계획에 포함된 예정구역들에 대해서는 최대한 신속하게 개발될 수 있도록 지도하는 것이 옳지만 재건축사업의 경우 민간사업의 성격이 크기 때문에 주민들 간의 이해관계 문제를 구청이 나서서 해결해 줄 수는 없다”며 “다만 주민들이 사업에 열의를 갖고 불협화음 없이 사업이 추진된다면 구청에서도 적극 지원해 나갈 것”이라고 밝혔다.

 

 

 

시흥동의 경우 일부 단독재건축 예정구역들이 현재 기준으로 법정 노후도를 충족하고 있지만 면적이 1만㎡를 겨우 넘는 정도여서 사업성이 없다는 이유로 사업을 추진하지 않고 있는 것으로 알려졌다. 게다가 예정구역들 간에 서로 접해 있지 않고 떨어져 있어 통합도 쉽지 않은 상황이다.

 

이를 해결하기 위해서는 광역적인 차원에서 개발할 수 있는 재정비촉진지구로 지정해야 한다는 업계의 지적이 설득력을 얻고 있다.

 

실제로 단독재건축 예정구역 중 시흥동16구역으로 지정돼 있는 시흥동 922-27번지 일대의 경우 지난해 10월 서울시가 고시한 시흥재정비촉진계획에 포함되면서 문제를 해결할 수 있게 됐다. 여기에 시흥동16구역의 경우 재개발사업으로 사업방식이 변경됐고, 〈도시재정비 촉진을 위한 특별법〉을 적용받으면서 구역지정 요건완화 등의 혜택으로 올해 안에 정비사업을 추진할 수 있게 됐다.

 

구청 관계자는 “시흥동의 경우 이미 재정비촉진계획이 발표됐지만 재건축 기본계획 상의 예정구역들이 대부분 포함되지 못했다”며 “구 입장에서는 촉진지구를 확대하거나 추가하는 방안이 검토됐으면 하는 바람이지만 더 이상의 촉진지구 추가지정이 없다는 서울시의 방침을 따를 수밖에 없다”고 말했다.