재건축·재개발 입법경쟁이 점입가경이다. 〈도시 및 주거환경정비법〉을 비롯해 〈도시재정비 촉진을 위한 특별법〉, 〈재건축초과이익 환수에 관한 법률〉 등 재건축·재개발과 연관이 있는 개정안이 설 연휴를 전후한 2주 사이에 5건이나 발의돼 국토해양위원회에 회부돼 있다. 국회의원들이 경쟁적으로 입법에 나서고 있는 형국인 셈이다. 지난달 19일 손범규 의원 등 11인이 발의한 〈초과이익 환수법〉 일부개정법률안을 시작으로 △도정법 개정안(공성진 의원 대표발의·1월 23일) △도촉법 개정안(김희철 의원 대표발의·1월 28일) △도정법 개정안(강창일 의원 대표발의·1월 30일) △도정법 개정안(정희수 의원 대표발의·2월 3일) 등이 그것이다. 발의일 순서대로 개정안의 주요내용을 살펴본다.

 

▲재건축부담금 부과개시시점 조합설립인가일로=우선 지난달 19일 손범규 의원 등 11인이 발의한 〈초과이익 환수법〉의 핵심은 재건축부담금의 부과개시시점을 조합설립인가일로 늦추는 것이다. 현행 법에는 재건축부담금의 부과개시 시점이 추진위원회 승인일로 규정돼 있는데, 다른 개발사업에 비해 기준일이 너무 이르다는 게 손 의원 측의 주장이다. 실제로 〈초과이익 환수법〉은 제정 당시부터 부과개시 시점에 대한 논란이 제기됐었다.

 

손 의원 측 관계자는 “부담금의 부과개시 기준일이 다른 개발사업에 비해 조기에 돼 있어 부담금의 책정기준이 되는 초과이익이 그만큼 과도하게 산정된다”며 “이로 인해 재건축사업이 원활하게 진행되지 못하고 있는 실정”이라고 말했다. 이어 “조합설립인가일로 부과개시시점을 늦추면 재건축부담금의 규모를 적절히 산정함으로써 사업 활성화에도 기여하게 될 것”이라고 덧붙였다.

 

▲재건축임대 폐지, 재건축 상한용적률 적용=재건축임대주택을 폐지하고 수도권 과밀억제권역내 재건축의 경우 상한용적률을 적용받도록 한 개정안은 이미 지난달 7일 김성태 의원 등 17인이 발의해 국토위에 회부돼 있다. 다만 김 의원이 대표발의한 개정안에 따르면 상한용적률을 적용받기 위해서는 먼저 도시·건축공동위원회의 심의를 거쳐야만 한다. 또 재건축임대주택이 폐지되면서 새로 도입되는 재건축소형주택도 전용면적 60㎡이하로 지어야 한다.

 

이에 비해 지난달 23일 공성진 의원 등 10인이 발의한 개정안은 거의 같은 내용을 담고 있으면서도 보다 친조합의 성격을 띠고 있다. 공 의원이 대표발의한 개정안에 따르면 상한용적률을 적용받기 위해 따로 도시·건축공동위원회의 심의를 거칠 필요가 없다. 이는 당초 국토해양부의 복안이었지만 서울시의 반대로 김 의원이 대표발의한 개정안 선에서 타협이 이뤄진 바 있다.

 

나아가 공 의원 측 개정안의 경우 정비계획에서 정한 허용세대수 제한도 받지 않는다. 재건축소형주택도 전용면적 85㎡이하로 지을 수 있다. 이 중 1/2이하의 범위에서 시·도조례로 정하는 비율을 60㎡이하로 할 수 있다.

 

한 재건축 전문가는 “재건축에 상한용적률을 적용하겠다는 것은 필요한 곳에 주택을 보다 더 많이 공급하겠다는 취지”라며 “김 의원 측 개정안의 경우 도시·건축공동위가 수동적으로 판단할 경우 법률의 취지를 살리지 못하게 될 수도 있다”고 말했다. 이어 “용적률 관리정책을 표방한 서울시의 입장이 공 의원 측 개정안 통과의 가장 중요한 변수”라고 설명했다.

 

▲촉진지구내 기반시설 설치비용 공동 부담=현행 〈도촉법〉에 따르면 재정비촉진계획에 따라 설치되는 기반시설 설치비용은 원칙적으로 사업시행자인 조합이 부담해야 한다. 하지만 비용부담에 대한 두려움 때문에 촉진사업이 원활히 진행되지 못하고 있는 게 현실이다. 이에 김희철 의원 등 10인이 발의한 〈도촉법〉 개정안에서는 국가, 시·도지사, 지자체 및 사업시행자가 기반시설 설치비용을 공동으로 부담하는 것을 원칙으로 정하고 있다.

 

김 의원 측 관계자는 “촉진지구내 기반시설 설치비용을 사업시행자인 조합 외에 국가 또는 지자체도 재정비촉진계획의 비용분담 계획에 따라 부담토록 하면 재정비촉진사업이 원활하게 시행될 수 있다”고 주장했다.

 

국토부에 따르면 지난해 11월 30일 현재 전국의 재정비촉진지구는 서울 23곳, 경기 18곳, 대전 8곳, 부산 5곳, 인천 5곳, 강원 2곳, 대구 1곳, 충남 1곳 등이다. 이 중 국토부가 계획하고 있는 48개 촉진지구에 대해 도로, 상·하수도 및 공원 등 기반시설 설치비용을 추정한 결과 10조7천35억여원에 이르는 것으로 나타났다.

 

▲추진위 승인 2/3, 조합설립 85% 동의율 강화=재건축·재개발 활성화 방안과 달리 규제강화를 담은 개정안도 발의됐다.

 

강창일 의원 등 11인이 발의한 〈도정법〉 개정안에 따르면 추진위 설립 동의요건을 현행 토지등소유자 과반수에서 2/3이상으로 강화하고, 조합설립 동의요건 역시 현행 3/4이상에서 85%로 강화하는 내용이다. 또 재건축의 경우 동별요건은 현행 2/3이상에서 3/4이상으로 강화된다.

 

강 의원 측 관계자는 “현행 법은 추진위나 조합 구성에 필요한 동의기준을 엄격하게 규정하고 있지 않아 정비사업을 반대하는 주민들의 재산권을 침해할 우려가 있다”며 “무분별한 정비사업 추진을 예방하는 한편 거주민의 재정착률을 제고하기 위해 동의요건을 강화해야 한다”고 주장했다.

 

▲정비업체, 사업시행자 지정 동의서 징구 금지=정비사업전문관리업자가 정비사업의 시행자로 지정받기 위해 토지등소유자로부터 동의서를 징구하는 행위를 업무제한 범위에 추가해 금지토록 하는 〈도정법〉 개정안도 발의됐다.

 

지난 3일 정희수 의원 등 12인이 발의한 〈도정법〉 개정안에 따르면 공공기관이 정비사업전문관리업 업무를 수행함에 있어 정비사업의 시행자로 지정받기 위해 동의서를 징구하는 행위를 겸업금지 규정에 추가하고 이를 어길 경우 2년 이하의 징역이나 2천만원 이하의 벌금을 물도록 했다.

 

정 의원 측 관계자는 “공공기관이 정비사업 시행을 둘러싸고 토지등소유자 또는 지자체로부터 승인을 받은 추진위원회와 과열경쟁을 벌이고 있다”며 “국·공유지 무상양도, 세입자 무상이주 등과 같은 이행하기 어려운 공약을 홍보하거나 토지등소유자로부터 동의서를 중복 징구하는 부당행위도 하고 있다”고 지적했다. 이어 “주민간 갈등을 야기시키고 시장질서를 흐트러뜨리는 부작용을 없애기 위해 개정안을 마련하게 됐다”고 설명했다.

 

 

■ 시행에 들어간 새 기준
아파트 재건축을 위한 안전진단 평가 때 구조안전성 항목의 가중치가 떨어져 안전진단을 통과하기가 수월해졌다. 종전에는 구조안전성 가중치가 0.5로 아파트 구조에 이상이 있을 경우에만 재건축이 가능했다.

 

하지만 앞으로는 주거환경이나 비용분석 등의 평가 가중치가 상대적으로 높아졌기 때문에 구조 안전에 큰 문제가 없더라도 재건축이 가능해졌다.

 

지난달 20일 국토부는 이같은 내용을 담은 〈주택재건축 판정을 위한 안전진단 기준〉을 새롭게 고시하고 시행에 들어갔다. 이로써 안전진단에서 번번히 고배를 마셨던 은마아파트나 잠실5단지의 경우 재건축이 가능할 것으로 예상되고 있다.

 

개정된 고시에 따르면 안전진단 여부를 판정하는 4개 항목의 가중치 가운데 구조안전성 항목은 애초 0.5에서 0.4로 하향 조정되고, 주거환경과 비용분석 항목은 각각 0.1에서 0.15로 높아졌다. 건축마감 및 설비노후도는 0.3으로 종전 수치를 유지했다.

 

한 재건축 전문가는 “이들 수치는 가중치로 4개 평가항목 점수에 곱해 산출하기 때문에 실제 재건축 판정을 내릴때 미치는 영향은 해당 수치보다 큰 편”이라며 “일례로 구조안전성에서 40점을 받았다면 예전에는 20점(40점×0.5)이지만 바뀐 가중치로는 16점(40점×0.4)으로 4점이 하락하는 것”이라고 설명했다.

 

이런 식으로 4개 평가항목의 점수 산정 결과 56점 이상은 유지보수, 31~55점은 조건부 재건축, 30점 이하는 재건축 판정을 받게 된다.

 

 

 

재건축때 전용면적 60㎡이하 소형주택을 의무적으로 짓도록 하는 규정이 지난 2일부터 폐지됐다. 또 주거전용면적이 10% 늘어날 때에도 1대 1 재건축으로 간주돼 주택규모별 배분을 지키지 않아도 된다.

 

지난 2일 고시·시행된 〈정비사업의 임대주택 및 주택규모별 건설비율〉에 따르면 건설하는 주택 전체 세대수가 20세대 이상 300세대 미만인 재건축의 경우 85㎡이하 규모의 주택을 60% 이상 건설하되, 85㎡이하 규모의 주택이 전체 연면적에서 차지하는 비율이 50% 이상이어야 한다.

 

300세대 이상인 재건축의 경우 앞의 기준을 그대로 적용하되, 범위 안에서 시·도조례로 주택의 규모 및 건설비율에 관해 따로 정하는 경우에는 그에 따르면 된다.

 

또 조합원 분양주택을 기존 주택면적의 10% 이내에서 확대·건설하고, 조합원 이외의 자에게 분양하는 주택을 모두 85㎡이하로 건설하는 때에는 소형주택의무비율 기준을 적용받지 않는다. 1대 1 재건축의 경우 10% 이내에서 늘어날 경우 비율을 지키지 않아도 된다는 얘기다.

 

이에 앞서 국토부는 재건축때 85㎡이하 주택의 비율을 75%에서 60%로 낮추는 내용의 〈도정법〉 시행령 개정안을 지난달 30일 공포한 바 있다.