용산참사 이후 상가세입자에 대한 보호대책이 다각적으로 논의되고 있다. 신축상가에 대한 우선임차권을 부여하는 방안에서부터 별도의 용적률 인센티브를 주는 방안 등이 논의되고 있지만 현실적인 제약이 뒤따를 수밖에 없어 여전히 설왕설래하고 있다. 우선 기존 세입자에게 신축상가 입주권을 부여하는 방안은 상가 업종변경, 소유자의 직접 입주, 임대료 상승 등 여러 가지 한계가 있어 이를 의무화하기에는 어려움이 따른다. 국토해양부 역시 중·장기적인 검토가 필요한 사항이라고 밝힌 바 있다. 국토부 관계자는 “지난달 29일 국회에서 열린 당정 합동 ‘재개발 제도개선 대책 T/F’에서 재개발사업이 끝난 뒤 기존 세입자에게 상가를 우선적으로 쓸 권리를 주는 방안이나 공사기간 중 대체 상가를 지원하는 방안 등을 검토했다”면서도 “아직 구체화되지 않은 아이디어 차원의 초안”이라고 말했다. 또 용적률 인센티브를 주고 거기에서 발생하는 이익으로 상가세입자의 보상금을 높이는 방안 역시 ‘용적률 장사’라는 비난과 그에 따른 부작용을 피할 수 없을 것으로 보인다. 

 

특히 권리금을 법적 테두리 안에서 보호해야 하는지를 두고 찬반양론이 맞서고 있다.

 

세입자의 권리금을 보전해줘야 한다는 의견을 가진 이들은 소유주가 개발이익의 일정 정도를 세입자의 손실보상비로 메워주자고 주장한다. 하지만 개발이익이 없을 경우나 적을 경우엔 앞뒤가 맞지 않는다. 개발이익이 마이너스일땐 더욱 그렇다.

 

반면 세입자 사이에 오가는 권리금을 소유주가 보상해야 할 의무가 없다는 의견도 많다. 권리금을 명문화하지 않은 현행 법체계에서는 보상자체가 형평성 문제를 야기할 수 있다는 이유에서다. 경기침체로 권리금을 포기하고 문을 닫는 상가나, 영업실패로 고객이 감소하는 상가 등의 예처럼 세입자가 감수해야 한다는 것이다.

 

나아가 일부에서는 이번 기회에 상가세입자나 주거세입자로 인해 발생하는 보상비용을 해당 소유주가 직접 책임지도록 법을 개정해야 한다는 주장도 나오고 있다. 하지만 이럴 경우 세입자를 두고 있는 소유주들이 재개발에 반대할 가능성이 크다는 부담이 있다.

 

한 재개발 전문가는 “공익사업의 성격을 띤 재개발의 경우 주거세입자에게는 주거이전비와 임대주택을, 상가세입자에게는 영업보상금을 지급하고 있다”며 “다른 어떤 사업과 비교해도 가장 많은 지원을 하고 있는 게 재개발”이라고 말했다. 이어 “사실 저소득층의 지원은 국가가 해야 할 일”이라며 “조합과 세입자를 대결구도로 몰아가는 현재 분위기는 문제의 본질만 흐릴 뿐”이라고 지적했다.

 

▲‘가해자’ 눈초리에 조합들 속앓이=‘가해자’라는 따가운 눈총을 받고 있던 조합들도 침묵 대신 제목소리를 내는 쪽으로 입장을 선회하고 있다. 자칫 모든 보상책임을 조합이 떠안는 쪽으로 분위기가 형성되고 있기 때문이다.

 

게다가 용산처럼 땅값이 폭등한 극히 특수한 지역의 사례를 보편화시켜 보상기준을 만들 경우 전국 대부분의 재개발사업이 표류하게 될 것이라는 우려 때문이다.

 

강북의 한 재개발조합 관계자는 “조합이 임의대로 상가세입자 보상금을 책정하는 게 아니라 법에서 정한대로 할 뿐”이라며 “법에도 없는 웃돈을 요구하는 악의적인 세입자가 많은 게 현실”이라고 전했다. 이어 “이분법적 대결구도로 현 상황을 몰아가는 것은 인기를 얻어보겠다는 정치권의 얄팍한 술수”라며 “보상금이 적다면 적게 나올 수밖에 없는 법에 대해 개정필요성을 논의하는 게 정당한 수순”이라고 지적했다.

 

또 다른 재개발조합 관계자는 “수천만원의 분담금을 납부하지 못해 어쩔 수 없이 현금청산을 받아야 하는 조합원들이 2억~3억원씩 투자를 할 수 있는 상가세입자들에게 보상금을 주는 현행법 체계가 맞는지 의문”이라며 “용산과 같은 개발이익은 고사하고 현금청산을 받아 일반분양 아파트를 사는 게 더 유리한 게 재개발의 현실”이라고 전했다.

 

▲분쟁조정위원회 설치, 외부감사제 도입도=이처럼 조합과 세입자간의 입장이 평행선을 달리자 자치구내 분쟁조정위원회를 설치한다든지, 외부감사제도 도입을 주장하는 의견도 나오고 있다. 세입자의 의사반영은 물론 조합운영의 투명성 강화를 위해 필요한 조치라는 것이다.
또 전철연 등 제3자의 개입을 금지하기 위해 처벌조항을 신설하고 재개발에 대한 주민교육을 강화하기 위해 주민설명회나 이동상담소 등을 설치하는 방안도 제기되고 있다.

 

 

■ 전문가 시각
영업보상은 거의 모든 구역에서 이뤄지고 있으며 법적인 근거를 두고 있기 보다는 인근 구역에서 관행적으로 행해지던 것이 보편화된 것이라는 게 전문가들의 견해다.

 

영업보상이라 함은 공익사업 시행으로 인해 영업을 폐지하거나 휴업함에 따른 영업손실에 대해 영업이익과 시설의 이전비용 등을 참작해 보상해야 한다는 〈공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률〉 제77조 및 동법 시행규칙 제45조 등에 근거를 둔 손실보상의 일종이다.

 

하지만 재개발의 경우 〈도시 및 주거환경정비법〉 제38조 및 제40조를 협의로 해석하면 재개발에 동의한 조합원은 자신의 의사에 따라 자신의 재산을 조합에 출자했기 때문에 보상대상이 될 수 없고, 세입자 역시 보상대상이 아니다.

 

다만 이 조항을 광의로 해석할 경우 재개발을 공익사업으로 보고 조합에게 수용권을 부여했기 때문에 일반 공익사업과 마찬가지로 조합원 소유 건물의 임차영업도 보상대상이 되는 것으로 보고 있다.

 

이처럼 영업보상에 대한 명확한 규정이 없음에도 불구하고 대부분의 재개발구역에서는 영업보상을 실시하고 있어 영업보상을 해야 하는지에 대한 논란은 지금도 계속되고 있다.

 

나아가 영업보상액을 조합원의 권리가액으로 전환할 것인지, 아니면 조합의 사업경비로 계상할 것인지도 문제가 되고 있다. 만약 권리가액으로 산정되는 경우 조합원간 권리가액의 순위가 변경돼 조합원간 갈등이 나타날 수 있다.

 

다시 말해 임차인에 대한 영업보상금의 지급을 조합의 부담으로 하느냐, 각 소유자의 부담으로 하느냐의 문제인 것이다. 만약 소유자의 부담으로 한다면 대상 소유자들의 동의를 구하기가 쉽지 않아 재개발사업의 진행이 어려울 것이고, 조합의 부담으로 한다면 추가적인 사업비의 지출로 인해 세입자를 두지 않은 소유자와의 형평성이 문제가 된다.

 

임차소득이 없는 소유주와 임차소득이 있는 소유주간의 형평성을 근거로 소유주가 직접 해결해야 한다는 목소리도 그래서 나오고 있다.

 

한 감정평가법인 관계자는 “조합원 소유 건물의 영업장에 대한 보상은 근거법령이 모호하다”며 “주거용 건축물 세입자와의 형평성 유지와 갈등해소를 위해 법률적인 정비가 시급한 상황”이라고 말했다.

 

 

 

■ 상가보상 어떻게
영업손실은 영업폐지와 휴업에 대한 손실로 구분된다. 영업을 폐지하는 경우 영업손실은 2년간의 영업이익에 영업용 고정자산, 원재료, 제품 및 상품 등의 매각손실액을 더한 금액으로 산정한다. 이 때 영업이익은 해당 영업의 최근 3년간의 평균 영업이익을 기준으로 해 이를 평가하되, 공익사업의 계획 또는 시행이 공고 또는 고시됨으로써 영업이익이 감소된 경우에는 당해 공고 또는 고시일전 3년간의 평균 영업이익을 기준으로 평가한다.

 

하지만 영업자가 영업의 폐지 후 2년 이내에 해당 영업소가 소재하고 있는 시·군·구 또는 인접하고 있는 시·군·구의 지역 안에서 동일한 영업을 하고 있는 경우에는 사업시행자는 영업폐지에 대한 보상금을 환수하고 영업휴업 등에 대한 손실을 보상해야 한다. 다만 무허가건축물 등의 임차인의 영업에 대한 보상액 중 영업용 고정자산, 원재료, 제품 및 상품 등의 매각손실액을 제외한 영업이익은 1천만원을 초과하지 못한다.

 

영업폐지는 △영업장소 또는 배후지의 특수성으로 인해 당해 영업소가 소재하고 있는 시·군·구 또는 인접하고 있는 시·군·구의 지역안의 다른 장소에 이전해서는 당해 영업을 할 수 없는 경우 △당해 영업소가 소재하고 있는 시·군·구 또는 인접하고 있는 시·군·구의 지역안의 다른 장소에서는 당해 영업의 허가 등을 받을 수 없는 경우 △도축장 등 악취 등이 심해 인근 주민에게 혐오감을 주는 영업시설로서 해당 영업소가 소재하고 있는 시·군·구 또는 인접하고 있는 시·군·구의 지역안의 다른 장소로 이전하는 것이 현저히 곤란하다고 시장·군수 또는 구청장이 객관적인 사실에 근거해 인정하는 경우 등이 해당된다.

 

영업장소를 이전해야 하는 경우 영업손실은 휴업기간에 해당하는 영업이익에 휴업기간 중의 영업용 자산에 대한 감가상각비, 유지관리비와 휴업기간 중에도 정상적으로 근무해야 하는 최소인원에 대한 인건비 등 고정적 비용 및 영업시설, 원재료, 제품 및 상품의 이전에 소요되는 비용 및 그 이전에 따른 감손상당액, 이전광고비 및 개업비 등 영업장소를 이전함으로써 소요되는 부대비용을 합한 금액으로 평가한다.

 

이때 휴업기간은 원칙적으로 3개월 이내로 한다. 영업이익은 영업폐지의 경우와 동일하게 산정하며 개인영업으로서 휴업기간에 해당하는 영업이익이 도시근로자가구 월평균 가계지출비를 기준으로 산정한 3인 가구의 휴업기간 동안의 가계지출비에 미달하는 경우에는 그 가계지출비를 휴업기간에 해당하는 영업이익으로 본다. 다만 무허가건축물 등의 임차인의 영업이익은 1천만원을 초과하지 못한다.