재건축조합원 평형변경신청시 분양신청 절차의 이행여부

진상욱 변호사 / 법무법인 인본l승인2018.05.03 10:55

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[하우징헤럴드=진상욱 변호사] 사례) A 재건축조합은 최초 사업시행인가를 받은 후 당시 시행되던 도시정비법(2018.2.9. 전면개정이전의 것, 이하‘구 도시정비법’이라 한다) 제46조 등에 따라 조합원들로부터 분양신청을 받은 바 있으나, 그 후 재건축사업의 사업성 개선을 위해 당초 예정된 중대형 평형의 신축아파트를 중소형 평형으로 변경하는 내용의 사업시행변경계획을 수립했다.

이에 따라 조합원총회에서 종전 사업시행계획을 기준으로 한 분양신청을 원칙으로 하되, 평형변경이 필요한 조합원의 경우 평형변경 신청의 기회를 부여하기로 결의했다.

그리고 2017.8.25~9.4.까지 조합원들로부터 평형변경 신청을 받았으나 구 도시정비법 제46조 제1항이 정하는 일간신문에의 공고 및 30일 이상의 분양신청기간을 이행하지 않았다. 이러한 평형변경신청에 터잡은 관리처분계획은 유효한가.

해설) 구 도시정비법 제46조 제1항은 분양공고 및 분양신청과 관련해 “사업시행자는 제28조 제4항의 규정에 의한 사업시행인가의 고시가 있은 날(사업시행인가 이후 시공자를 선정한 경우에는 시공자와 계약을 체결한 날)부터 60일 이내에 개략적인 부담금내역 및 분양신청기간, 그 밖에 대통령령이 정하는 사항을 토지등소유자에게 통지하고 분양의 대상이 되는 대지 또는 건축물의 내역 등 대통령령이 정하는 사항을 해당 지역에서 발간되는 일간신문에 공고해야 한다. 이 경우 분양신청기간은 그 통지한 날부터 30일 이상 60일 이내로 해야 한다”고 규정하고 있다.

그러나 ①위 규정에서 정하는 ‘사업시행인가의 고시가 있은 날’의 의미는 원칙적으로 문언해석상 ‘최초 사업시행계획 인가 고시일’을 의미한다고 해석되고(대법원 2016.2.18.선고 2015두2048판결 등 참조),

②분양신청절차는 조합원이 재건축사업에 참여할 것인지 아니면 현금청산을 할 것인지에 대한 의사를 표시함으로써 분양대상자를 확정하는 절차로서, 기존의 분양신청을 전제로 분양받기를 희망하는 아파트평형을 변경신청하는 평형변경절차와는 다른 점(서울행정법원 2014.9.19.선고 2013구합19400판결 등 참조),

③조합의 사업시행변경계획은 부동산 경기의 침체로 인해 여러 지역에서 발생한 미분양 사태를 참조하여 분양 리스크를 최소화하고 일반분양을 성공적으로 추진하기 위해 기존의 건축설계를 변경해 아파트의 중대형평형을 중소형평형으로 변경한 것으로, 종전 사업시행계획을 대체하여 실질적으로 새로운 사업시행계획이 수립된 것이라고 볼 수 없어 조합의 평형변경신청 공고 및 절차를 새로운 분양공고 및 분양신청절차라고도 보기 어려운 점(서울행정법원 2017.9.1.선고 2017구합1063판결 등 참조),

④구 도시정비법에서 특별히 평형변경신청 내지는 재분양신청에 대해 규율하고 있지 않고 있는 점 등에 비추어 보면,

위 구 도시정비법 제46조 제1항 규정은 원칙적으로 재건축조합이 최초 사업시행인가를 받은 후 조합원들로부터 분양신청을 받는 경우에 그 적용이 있다고 할 것이고, 위 사례처럼 조합원 분양신청 이후 기존 분양신청을 전제로 신청했던 신축아파트의 평형만을 변경하는 절차에는 그 적용이 없다고 할 것이다.

더 나아가 현재 하급심 법원은 “구 도시정비법 제46조 제1항의 분양신청 통지 및 공고기간을 효력규정으로 해석할 경우 그 기간을 준수하지 못하는 때에는 그 위반의 정도나 경위, 그로 인해 조합원들의 권리의무에 미치는 영향 등을 고려하지 않고 그 분양신청 절차와 뒤따르는 관리처분계획 모두 하자 있는 것이 되어 조합으로서는 사업시행계획 인가를 다시 받은 후에 분양신청 절차를 재차 진행해야 하는 결과가 된다.

이는 조합원들의 재산권이나 분양신청 절차에서 합리적인 의사결정을 할 권리 등의 권리·의무에 미치는 영향에 비해 과도한 절차의 반복을 요구하는 것이 되어 부당하므로, 도시정비법 제46조 제1항에서 정한 분양신청 통지 및 공고기간은 훈시규정으로 보는 것이 타당하다.

따라서 피고가 이를 준수하지 않았다고 하더라도 제2 분양신청의 효력이 어떠한 영향을 미친다고 할 수 없다(같은 취지 대전고등법원 2017.8.10.선고 2017누10805판결등 참조)”라고 판시해 구 도시정비법 제46조 제1항이 정하는 분양신청기간 등이 효력규정이 아니라 훈시규정에 불과하다고 판단하고 있다.

A 재건축조합이 조합원들에게 사업시행계획의 변경에 따라 건축할 아파트 평형 및 세대수가 변경되었음을 알리고 이에 따라 신청한 아파트 평형의 변경을 희망하는 조합원들에게 일정한 기간 내에 종전에 분양신청한 아파트 평형의 변경기회를 부여하고, 변경신청을 하지 않은 경우에는 종전 분양신청에 따름을 통지한 이상, 조합원들로부터 평형변경신청을 받으면서 구 도시정비법 제46조 제1항이 정하는 분양신청기간을 준수하지 않고 일간신문에의 공고절차를 이행하지 않았다고 하더라도 그러한 점만 가지고 관리처분계획이 당연무효로 된다고 할 수 없다. <문의 02-596-9400>


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