권대중 교수, "시장 이해 못한 규제 일변도 정책"
권일 팀장, "역전세난·깡통전세 등 후폭풍 우려"
김덕례 실장, "입주물량·대출규제·금리인상 변수"
김종신 이사, "민간주택시장 정부 개입 최소화 시급"

[하우징헤럴드=김하수기자] 문재인 정부 취임 이후 부동산시장의 불확실성이 커지고 있다. 지난 1년간 연일 강도 높은 규제책들로 인해 현재 집값의 급등세는 일단 멈췄지만, 일각에서는 수요 자체를 억누르는 규제로 인해 주택거래량이 일시적으로 급감한 불안한 흐름이라는 지적도 나온다.

하반기에도 이러한 흐름은 지속될 전망이다. 부동산 전문가들은 하반기 부동산시장이 상반기와 비슷한 수준을 유지하거나 더 침체될 것으로 전망했으며, 하반기 부동산 시장 분위기를 좌우할 주요 변수로 ‘입주물량, 대출규제, 금리인상’ 등을 꼽았다. 이들은 급격한 시장 위축 현상이 발생하지 않도록 정책 강도를 조절할 필요가 있다고 강조했다.

▲‘투기 억제’와 ‘집값 안정’으로 요약되는 문재인 정부의 부동산 정책에 대한 총평은

△권대중=지역별 시장을 충분히 이해하지 못하고 강남권의 주택가격을 안정시키겠다는 일념의 규제일변도 정책이었다. ‘가계부채종합대책’과 임대주택 공급확대를 위한 ‘주거복지로드맵’은 긍정적으로 평가할 수 있으나 ‘임대주택등록 활성화 대책’과 ‘재건축 초과이익환수제 재시행’은 성급한 감이 있었다. 특히 투기과열지구 지정 등을 골자로 한 ‘8.2대책’과 ‘재건축 안전진단강화 방안’은 시장을 충분히 이해하지 못하고 내놓은 대책으로 평가된다.

△권일=매매가 상승둔화, 일부지역 하락세 전환 등 시행 정책의 가시적인 성과는 나오고 있다고 평가할 수 있다. 다만 입주물량 과잉 등 정책 이외의 요인도 영향을 끼치고 있기 때문에 전적으로 정책의 영향이 크다고 단정 짓는 것은 무리가 있다.

△김덕례=서울, 세종, 부산 등 특정지역의 과도한 주택가격 상승은 안정화됐고, 다주택자의 등록임대주택 전환 유도, 갭투자 감소 등 문제를 해결한 것으로 판단된다. 다만 3년째 하락국면을 보이고 있는 지방 부동산시장 관리 측면에서는 다소 미진했던 것으로 평가된다.

△김종신=지나친 민간주택시장 개입으로 주택시장의 왜곡현상을 초래했다. 민간주택시장의 경우 수급원리에 의해 가격이 형성돼야 하는데 지나친 부동산 규제정책으로 인해 주택시장 경착륙이 현실화되고 있으며, 일부 인기지역의 재건축아파트나 신규분양아파트를 제외하고는 시장의 위축현상이 심화되고 있다.

▲대출규제 및 다주택자 양도소득세 중과 등으로 매매시장이 관망세로 돌아섰다. 하반기 주택 매매시장 전망은

△권대중=강남4구를 비롯한 서울 재고주택시장은 거래절벽현상이 나타날 수 있으며 가격 역시 약보합세를 나타내면서 하락세를 보일 것으로 예상된다. 특히 재건축시장이 위축되면서 재고주택시장의 가격하락을 주도할 것으로 예상된다. 하지만 강북의 단독주택지 등에서 도시재생 뉴딜정책으로 투자가 결정되면 도시재생 선정지역을 중심으로 가격이 상승할 가능성도 있다.

△김덕례=서울의 주택가격 상승폭은 둔화될 것으로 보이며, 그동안 주택가격 상승폭이 컸던 강남권 지역의 주택가격 상승은 재건축 규제 강화와 누적된 주택가격 상승으로 상승폭이 둔화되고 일부 하락세를 보일 것으로 전망된다. 경기도는 과천, 성남 등 일부 상승이 유지되나, 입주물량이 크게 늘어나는 화성 등 지역은 하락세가 이어지며 양극화를 보일 것으로 예상된다. 지방은 광역시의 상승폭이 둔화되고 강원권, 충청권, 경상권을 중심으로 입주물량이 크게 증가하면서 하락국면이 이어질 것으로 보인다.

▲입주 물량 증가로 인해 ‘역전세난’, ‘깡통전세’ 등 후폭풍이 우려되고 있다. 하반기 전·월세시장 전망은

△권일=입주물량이 증가하는 곳 중심으로 전셋값 하락세는 불가피하다. 특히 가락시영아파트를 재건축해 9천510가구를 짓는 ‘송파헬리오시티’가 하반기 입주예정이어서 송파구, 강동구 일부 지역의 하락세가 예상된다. 지방은 기반산업 관련 기업체 사정이 좋아지지 않을 경우 해당지역 전·월세 시장은 더욱 악화될 가능성이 높으며 특히 교육, 교통 등 장점이 없는 지역은 하락세가 불가피하다.

△김종신=서울·수도권의 경우에는 임대차시장이 전반적으로 가격의 안정세를 보일 것으로 예상되나 일부 입주물량이 많은 지역의 경우 전·월세가격 하락이 우려된다. 다만 새 아파트의 인기는 여전할 것으로 보여 신규 아파트 전·월세시장에서의 역전세난은 기우라고 판단된다.

▲서울 등 수도권과 지방 간 분양시장 양극화가 뚜렷해지고 있다. 하반기 분양시장 전망은

△권대중=서울의 경우 여전히 호황을 유지할 가능성이 높다. 다주택자 양도세 중과로 인해 임대주택사업자로 등록을 한 사람들은 주택을 매도할 수 없기 때문에 재고주택시장은 여전히 매물부족현상이 지속될 것이다. 따라서 신규분양시장으로 몰릴 가능성이 높다. 수도권은 일부지역을 제외하고는 미분양 발생 가능성이 높다. 올해 수도권의 입주물량이 19만7천가구에 달해 그 영향이 신규 분양시장에도 영향을 미칠 전망이다. 지방은 여전히 세종시와 대전 일부지역과 제주 영어마을 일부지역 외에는 미분양이 증가할 것으로 예상된다.

△김덕례=전반적으로 재고주택시장보다는 신규 분양시장에 대한 소비자 관심이 집중되는 현상은 지속될 것으로 보인다. 특히 입지. 가격경쟁력, 미래가격 상승기대 등이 있는 지역으로의 청약쏠림 현상은 더욱 심화될 전망이다. 이와 함께 청약 미달단지도 확산되면서 청약시장의 양극화는 더 커질 것이다.

▲하반기 부동산 시장 기상도를 좌우할 주요 변수들은

△권일=보유세 인상 등 세제개편과 금리인상이 주요 변수다. 정부에서 논의되고 있는 보유세 인상과 관련해 기존 거래세와 차등을 어떻게 둘 것인지, 보유세 인상 효과를 거둘 방법 등 심도 있는 논의가 없다면 조세 저항 등 혼란을 초래할 수도 있다.

△김덕례=입주물량, 대출규제, 금리인상 등을 꼽을 수 있다. 입주물량이 많은 지역은 입주를 앞두고 있는 수분양자들이 많은 상황에서 정부의 대출규제까지 강화되면서 잔금대출 전환이 어려워질 것으로 예상된다. 특히 금리인상까지 겹칠 경우 입주시장의 미입주가 증가하면서 재고주택시장과 신규분양시장이 동반 침체할 가능성이 높다. 이로 인해 수분양자 뿐만 아니라 건설사, 금융기관까지 동시에 어려워지면서 2000년대 중반 지방시장의 침체국면을 반복할 수 있다.

▲부동산시장 위축을 막기 위해 요구되는 정책 수단은

△권대중=재건축시장에 대한 재논의가 필요하며 금리인상 전 다중채무자나 변동금리 대출자들이 고정금리 장기대출로 전환할 수 있도록 유도해야 할 것이다. 또한 지방의 미분양아파트에 대한 대책도 필요하다. 부동산시장은 지역별, 물건별, 계층별로 그 상황과 환경이 다르기 때문에 여건에 맞는 맞춤형 정책이 필요하다.

△권일=주택가격 하락 또는 침체가 정부가 바라는 안정화인지 같은 시장을 바라보는 판단이 너무 다르기 때문에 개선 방법을 언급하기가 어렵다. 당장 하반기 예정된 보유세 개편이 어떤 수준에서 이뤄질지가 현재로서는 최대 변수이며 자칫 과도할 경우 침체로 이어질 것으로 예상된다.

△김덕례=입주대기자의 잔금대출 전환, 수분양자의 기존주택 처분시 일시적 1가구 2주택 유예기간 연장 등 원활한 입주를 위한 지원정책이 필요하다. 또한 과도한 입주물량으로 침체되고 있는 지방의 경우 공적임대주택과 연계해 물량을 소진할 수 있는 방안을 강구해야 할 것이다.

△김종신=민간주택시장의 활성화는 실물경제 회복과 바닥경제를 살리는데 중요하다. 이를 위해 정부는 민간주택시장에 대한 시장개입을 최소화하고 시장이 수급원리에 의해 정상적으로 작동할 수 있도록 정책적인 지원을 해줘야 한다. 우선 DTI·LTV·DSR 등 주택금융규제를 완화해 실수요자의 숨통을 틔워야 할 것이다.