30년 공신력과 소통으로 정비사업분야 특화
시장·군수만 감정평가업자 선정하는 규정 바꿔야

[하우징헤럴드=이종규 편집국장] 감정평가는 신뢰가 기본이고, 그 신뢰는 오랜 경험과 전문성에서 비롯된다. 업계 최고·최대 규모의 감정평가법인으로 꼽히는 대한감정평가법인(대표이사 예병목·사진)은 1985년 설립 이래 이름만으로도 믿음을 주는 기업으로 성장해왔다.

지난해 7월부터는 이론과 실무를 겸비한 관록의 감정평가 전문가 예병목 대표가 대한감정평가법인을 이끌며 새로운 도약을 꿈꾸고 있다.

예병목 대표는 1987년 한국감정원 입사한 이래 30년 넘게 감정평가 현장을 누빈 감정평가사 리더로서 보상심의위원, 감정평가 심사위원, 재개발·재건축 자문위원 등을 통해 업계의 발전을 도모하여 왔다. 뿐만 아니라 감정평가 현장에서 발생하는 다양한 문제에 명확한 법령해석과 판례 등을 적용해 이해관계자간의 적절한 갈등조정을 이끌었다.

재개발·재건축 사업의 수익성을 가늠하는 주요 잣대인 감정평가의 책임감을 더욱 진지하게 고민한다는 예병목 대표를 만나 정비사업에 특화된 대한감정평가법인의 역할과 목표를 진솔하게 들어본다.

▲33년 동안 명성을 이어온 대한감정평가법인은 대한민국 최고의 감정평가법인으로 우뚝 섰습니다. 그 원동력은 무엇이라고 생각하시나요?

=첫째는 다양한 인재를 바탕으로 한 전문성이겠죠. 대한감정평가법인은 최근 충남, 울산, 전북지사 등 지사망을 확충해 전국 16개 본·지사 네트워크를 구축해 총 220여명의 각 분야 감정평가사와 함께하고 있습니다.

감정평가사는 물론 공인회계사, RICS, MAI, CCIM, 손해사정인, 주거환경정비사 등 전문자격을 확보한 우수 전문인력을 확보하고 있고, 중앙토지수용위원회 및 각 지방자치단체 보상심의위원 활동 등 다양한 대외활동을 통해 입체적으로 현장을 이해하고 있습니다.

두 번째 강점은 공신력입니다. 대한감정평가법인은 설립 이후 국세청 시가불인정기관지정 사례가 단 한 건도 없었습니다. 국토해양부지정 우수감정평가법인 지정은 물론 중앙정부부처, 지방자치단체, 기관 등과의 협약체결 등으로 공신력을 증명하고 있습니다. 2017년에는 기업신용평가 업계최고등급 A+를 획득하기도 했지요.

마지막으로 사회적 책임을 꼽을 수 있습니다. 그동안 횃불장학회, 동방사회복지재단 등을 지원하며 사회적 약자를 보호하는 데 기여했고, 나눔 실천을 위해 각종 단체에 기부활동을 이어가며 사회와 상생하는 기업을 추구하고 있습니다.

▲재개발·재건축 등 정비사업에서 감정평가업체의 가장 중요한 역할과 기능은 무엇일까요?

=정비사업은 조합원이 정비구역 내에 소유하고 있던 부동산(종전자산)을 개발사업을 위해 조합에 현물출자하고 향후 신축되는 부동산(종후자산)을 분양받는 사업입니다. 감정평가가 필요한 이유는 종전자산과 종후자산의 가액이 얼마인가에 따라 비용수익의 배분이 달라지기 때문입니다.

중대한 이권이 달린 만큼 제3자의 공정한 가치판단이 필요한데요. 감정평가사는 가격산정의 전문가로서 합리적인 부동산 가치를 판단함으로서 조합원간 공정한 비용·수익 분담을 가능케 하고 불필요한 갈등을 줄여줌으로서 정비사업이 원활하게 이뤄질 수 있도록 기여한다고 생각합니다.

▲재개발·재건축 등 정비사업에도 특화된 감정평가법인으로서 실적이 상당한 것으로 알고 있습니다. 걸출한 수주실적을 보유할 수 있었던 특화 경쟁력은 무엇일까요?

=감정평가에 있어서 가장 중요한 요소는 조합과의 부단한 교감을 통한 쌍방향 의사소통에 있다고 생각합니다. 여기에 정비사업에 대한 이해를 높이기 위해 주거환경연구원 등 다양한 관련단체와의 대외활동도 게을리 하지 않습니다.

이를 바탕으로 종전자산 평가 시 이주비 및 일반분양가를 고려하여 조합의 이익을 극대화 하는 가격 수준을 제시하고, 관리처분을 위한 공람·공고기간 동안 조합원의 문의사항에 성실한 답변과 자문 서비스 제공합니다.

특히 최근 재건축사업에서 이슈가 되고 있는 재건축 초과이익환수에 관한 법률에 의한 재건축부담금의 경우 대한감정평가법인만의 노하우로 부과 예정액을 최소화 할 수 있는 방안 제시하고, 관리처분 이후에도 조합과의 지속적인 네트워크 유지로 사후관리 서비스 제공합니다.

기타 감정평가와 관련 제반사항에 대한 무료 자문, 부가가치세, 법인세 등의 조세를 최소화 할 수 있는 방안 제시, 조합설립을 위한 추정분담금 산정업무 등 각종 개발사업 관련 컨설팅을 해온 전문인력들이 자문 서비스를 성실하게 제공하는 것이 신뢰를 높이는 경쟁력이라 생각합니다.

▲정비사업에서 감정평가의 역할은 무엇이고, 좋은 감정평가법인을 선정하기 위해 조합이 고려해야 할 점은 무엇인지 노하우를 전해주세요

=관리처분은 조합원의 분담금을 결정하는 정비사업의 꽃으로 종전자산과 종후자산 가액을 결정하는 감정평가는 관리처분의 핵심입니다. 만약 종전·종후 감정평가가 잘못된다면 관리처분 자체가 흔들릴 수밖에 없지요.

관리처분을 위한 감정평가는 이해당사자간의 합리적 비용·수익 배분기준을 정하는 것이기 때문에 위치, 물건의 종류 등을 반영하는 ‘가격균형’이 가장 중요합니다. 이러한 균형과 최적화를 이루기 위해서는 감정평가가 기계적으로 이뤄져서는 안 되며 시행자와 조합원 등의 다양한 의견을 경청하고 평가에 적절히 반영될 수 있도록 노력해야 합니다.

따라서 조합은 이해관계인들의 의견을 경청하고 가격 관련 사항뿐만 아니라 조합원의 정서까지도 파악하려고 노력하는 평가법인을 선정하는 것이 필요합니다.

▲대한감정평가법인의 활약으로 인해 조합의 문제를 해결해 사업에 큰 도움이 되었던 사례를 소개해 주십시오

=조합원이 약 2천200여명에 이르는 경기도 대단지 재건축사업장의 경우 소통의 중요성을 다시금 확인했습니다. 주민설명회에 전문기관으로 참석해 재건축 초기단계인 조합원의 눈높이에 맞춰 정비사업에 대한 이해를 높였고, 자체 추정분담금 프로그램을 통한 신뢰성 높은 분담금 또한 산정할 수 있었죠. 그 결과 2개월여의 단기간에 조합설립동의서를 완료할 수 있었습니다.

송파구 아파트의 경우 시공자와 조합간의 일반분양 상가 및 아파트 가격분쟁이 있었습니다. 이에 객관적인 시장자료를 통한 합리적 분양가 수준으로 감정평가해 양자 간의 분쟁을 조정을 끌어냈습니다. 그 결과 다른 인근 재건축지역이 상가 미분양으로 어려움을 겪고 있는 반면 당사가 평가한 조합은 성공적인 분양 완료를 이뤘습니다.

▲현행 제도 안에서 감정평가업자 선정 절차 및 방법 중 개선해야 할 점이 있다면 말씀해 주세요

=현행 감정평가업자 선정에 관해 간략히 살펴보면 재건축사업은 조합이 1인 이상, 시장·군수가 1인 이상을, 재개발사업은 시장·군수가 2인 이상을 선정·계약하고 선정을 위해 수수료를 예납하도록 되어있습니다.

여기서 개선되어야 할 부분은 계약주체에서 조합이 제외되는 것입니다. 일부 자치단체의 경우 계약당사자 “병”으로 참여하기도 하지만 비용을 부담하는 주체가 계약에서 제외되는 것은 불합리한 측면이 있다고 봅니다.

재개발사업에서 감정평가업자의 선정이 시장·군수로 제한되어 있는 것도 개정이 필요하다고 봅니다. 현금청산에서 소유자가 추천하는 감정평가업자가 참여하는 점 등을 감안하면 관리처분도 이에 상응하여 조합이 1인을 선정할 수 있는 권한을 갖는 것이 더욱 합리적일 것입니다.

마지막으로 공공지원제를 시행하는 경우 감정평가 수수료 예납이 지연되어 관리처분에도 영향을 주는 경우가 있습니다. 공공지원제의 경우 사업시행계획인가 후 시공사를 선정하고 통상 수수료의 예납이 시공사 입찰보증금을 통해 이뤄지는데 시공사 선정과 계약에는 통상 장기간이 소요됩니다.

또한 분양신청 전에 종전가액을 통지해야 하는데 감정평가업자 선정이 지연되면 시공계약 후 120일 이내 분양신청을 해야 하는 기간규정을 이행하지 못하는 경우도 발생할 수 있습니다. 따라서 시공사 선정시기를 조정해주거나 예납액을 지원하는 등의 조치가 필요하다고 봅니다.

▲정비사업 부문을 오랫동안 지켜보셨는데요. 올바른 재개발·재건축 정비사업은 무엇이라고 정의내릴 수 있을까요?

=집단적 의사결정을 얼마나 효율적으로 하느냐가 성공적인 사업을 이끄는 결정적 요소가 됩니다. 의사결정의 비효율은 사업기간이나 비용의 증가로 이어지고 이는 의사결정자인 조합원의 부담으로 이어지기 때문에 내부 구성원간의 조화가 필수적입니다.

또 하나의 특성은 사업 규모가 크고 시공, 설계, 법무, 감정평가 등 조합이 자체 해결하는 것이 어려운 외부 전문 분야와의 협력이 필수적이라는 것입니다. 때문에 조합 내·외부의 조화로운 관계는 재개발·재건축사업의 성공을 위한 첫걸음입니다.

대한감정평가법인은 정비사업의 중요한 부분인 감정평가 전문기관으로서 앞으로도 일선 조합과 협력을 통해 조합원 여러분의 사업이 올바르게 진행될 수 있도록 최선의 노력을 경주할 것입니다.