[하우징헤럴드=김학환 교수] 바람직한 부동산시장은 부동산가격이 안정되면서도 거래가 활성화 되는 시장이라고 볼 수 있다.
최근 정부의 잇단 부동산정책으로 주택가격은 하방 안정세를 보이고 있다. 특히 강남 재건축시장이 과열되면서 재건축 초과이익환수를 비롯한 보유세 인상 등에 대한 위헌성 시비를 차단하기 위해 토지공개념을 강화하는 헌법개정안이 발의되기도 했다.
이로 인해 급매물도 나오고 있지만 거래는 위축되고 있다. 재건축시장이 냉각되자 이후 일반 아파트시세도 조정을 받는 모습이다.
국토교통부 보도자료에 의하면, 4월까지 누계 주택매매 거래량(30만4천579건)은 전년 동기(27만4천714건), 5년 평균(29만8천606) 대비 각각 10.9%, 2.0% 증가한 것으로 나타났다. 그러나 4월부터는 전년대비 거래량이 급감하고 있는 모습이다.
특히 서울은 5월 주택매매 거래량이 1만7천72건으로 전월(2만9천760건) 대비 42.6% 급감하였다. 거주 선호도가 높은 아파트는 6천703건이 거래되어 전월(1만4천576건) 대비 54% 급감했고, 전년도 동월(9천354건) 대비에서는 28.3% 감소했다. 전월 대비 주택 유형별 매매 거래량은 아파트(54.0%) 뿐만 아니라 단독(40.1%), 연립 (35.7%), 기타(20.4%)로 모든 유형에서 감소세를 나타냈다.
부동산거래가 침체하면 개업공인중개사를 비롯한 인테리어 업체, 이사업체, 법무사 등 부동산관련 업종이 어려움을 겪게 된다. 부동산거래 침체로 개업공인중개사들의 1인당 거래건수도 당연히 감소한다. 2017년 개업 공인중개사 1인당 연평균 주택매매거래량은 9.3건으로 전년의 10.9건에 비해 14%로 감소했다. 이는 2013년 이후 최저치이자, 2006년 이후 두번째로 낮은 수치이다.
또한 부동산거래 침체는 지방 세수에도 큰 영향을 미치게 된다. 지방세수 중 취득세 비중이 25~30% 정도를 차지하고 있기 때문이다.
올 해에도 지금과 달리 부동산거래 활성화를 위한 방향에로의 정책전환이 없다면 특히 주택거래량은 전년도를 웃돌지는 못할 것으로 예상한다. 다주택자 양도세 중과・보유세 개편 권고안 등 세금 규제, 신DTI・DSR 시행 등 대출 규제, 안전진단기준 강화・초과이익부담금 등 재건축 규제, 미국발 금리인상, 공급물량 증가, 전세가격 하락 등 부동산시장의 하방 요인이 존재하고 있다. 또한 2/4분기부터 거래량도 감소세를 보이고 있기 때문이다.
그러나 부동산정책에 의해 거래침체 나아가 거래절벽 현상까지 발생하는 것은 바람직한 정책 결정 내지 집행이라고 볼 수 없다. 주택보급률이 100%를 넘었다고는 하지만, 자가점유율은 전국 57.7%이며, 서울은 42.9%에 불과하다. 우리의 경우에는 특히 내집마련에 대한 욕구가 상대적으로 강하다고 볼 수 있다.
그러나 내 집을 마련하고자 하는 사람들에게 대출규제는 크나큰 장벽이 아닐 수 없다. 빚을 내서라도 주택을 사서 보유하라는 식의 부동산정책은 바람직하지 않지만, 여유자금에 의해 주택을 구입하거나, 빚을 내서라도 내 집을 마련하고자 하는 경우에는 지원을 해야지 규제의 시각으로 접근할 일은 아니다.
또한 2가구 이상 보유한다고 하여 양도세를 과중하게 중과해 처분하도록 압박하는 것도 바람직하지 않다. 취득세와 양도세율을 조정하고, 대출규제는 완화해야 한다. 토지취득세율(4.6%), 비사업용토지 양도세율(16~48%), 다주택자의 기본 양도세율에 대한 추가세율(10~20%) 등은 다소 과도한 측면이 있다.
피가 인체를 돌듯이 부동산거래도 활성화 되도록 해야 한다. 그러나 사실 가격안정과 거래 활성화라는 두 마리 토끼를 다 잡기는 어렵다. 그래서 두 마리 토끼를 다 잡을 수 없으니, 한 마리만 제대로 잡으면 된다는 식의 정책이 선택되곤 한다. 그렇지만 부동산시장에서의 정책은 토끼몰이와는 또 다른 측면이 있음에 유의하여야 한다.
