박순신
(주)이너시티 대표이사
그동안 부동산 시장의 블루칩으로 불렸던 도시정비사업이 최근 들어 급격한 변화를 겪고 있습니다. 변화의 근원은 세계금융시장의 불안과 부동산시장의 장기침체, 그리고 토지등소유자의 부담증가라고 할 수 있습니다.
여기에 〈도시 및 주거환경정비법〉에 의한 재개발ㆍ재건축사업 이외에도 서울시 및 경기도 등에서 대규모로 추진한 〈도시재정비 촉진을 위한 특별법〉에 의한 뉴타운사업의 과다지정으로 인한 물량과다도 빼놓을 수 없을 것입니다.
정비사업은 지난 2008년 미국발 금융위기 이후 지방 사업은 중단되다시피 했으며, 서울과 수도권에서 정상적인 추진에 어려움을 겪고 있는 시점에서 거시경제와 부동산관련 경기동향, 그리고 최근 정비사업 관련 정책동향 등을 점검해 보고 대응할 필요가 있을 것입니다. 이번호와 다음호 두차례에 나누어서 정리해 보겠습니다.
1. 거시경제 측면
2008년 미국발 서브프라임 모기지론으로 인한 세계금융 위기가 선진국을 중심으로 한 국제적인 정책공조를 통해 상당히 안정되는 시기에 접어들었다는 평가가 있던 지난해부터 유럽발 경제 위기가 다시 세계 금융시장과 실물 경제에 부정적인 영향을 미치고 있습니다.
유럽발 금융위기는 그리스, 스페인, 이탈리아 등 남유럽국가에서 시작하여 최근에는 독일, 핀란드, 룩셈부르크와 함께 유럽의 모범생이라는 네덜란드와 독일도 위기가 고조되고 있는 상황이라고 합니다.
전문가들은 스페인과 이탈리아의 재정위기가 악화되면 이들 국가와 강한 금융연계를 맺고 있는 프랑스, 독일, 영국 금융기관의 부실 확대로 신용경색이 초래되어 전면적인 금융위기로 비화될 수 있으며(김득갑, 2012), 유로존 재정위기의 근원지인 그리스가 디폴트될 경우 독일과 프랑스 은행들의 대규모 손실이 불가피하고 유럽전역에 금융위기가 확대될 가능성이 높다(이홍일, 2012)고 진단하고 있습니다.
국내경기에 대해서 허윤경은 국내 경제성장률 및 민간소비 증감률은 2010년 1/4분기 정점을 기록한 이후 지속적으로 하강하는 추이를 보이고 있으며, 물가가 상승하고 있음에도 불구하고 기준금리가 동결되고 있다는 것은 경제상황의 어려움을 단적으로 보여 주고 있다(허윤경, 2012)고 진단하고 있습니다.
2. 부동산시장 측면
2012년 하반기 이후에도 부동산시장에 영향을 미치는 커다란 요인으로는 글로벌 경제위기의 지속여부, 주택수요의 회복세 및 주택공급의 속도 조정이 중요한 변수로 작용할 것입니다.
뿐만 아니라, 주택시장은 그 동안 우리가 겪어보지 못했던 인구감소 시대를 맞이할 것이고 주택시장의 주요 수요자층이었던 50대의 베이비부머의 은퇴시기가 도래하여 시장에 미치는 영향을 가늠하기 어려운 불확실성이 높아지는 시기에 접어들고 있고 있는 상황입니다.
인구증가율이 점차 감소하고 있어 주택시장의 전체 규모측면에서는 큰 폭의 성장을 기대하기는 쉽지 않을 것으로 예상되고 있으며, 대신 1~2인 가구의 증가, 가구주의 고령화와 여성화, 구매력을 갖춘 ‘베이비 부머’ 세대의 은퇴 본격화 등이 빠르게 진행되고 있어 새로운 시장의 등장 가능성을 예고하고 있습니다.
또한 절대적인 공급부족에 시달렸던 국내 주택보급률도 2010년 현재 이미 101.9% 수준으로 올라서고 있어 주택의 양적 확대가 아니라 질적 수준의 향상에 대한 관심이 커질 것으로 예상됩니다(두성규. 2012).
수도권 실거래가격지수는 2008년 세계 금융위기 이후 빠른 회복세를 보였으나, 등락을 반복하여 2011년 8월에는 2008년 2월 수준으로 가격 조정이 이루어졌습니다.
올해 들어 수도권은 전반적으로 보합세를 보여, 경기 3.57%상승, 서울은 0.79%상승하였으나 강남4구는 유일하게 0.41% 하락하였다(허윤경, 2012)는 의견을 참조할 필요가 있습니다.
다음호에서는 정책과 정비사업관련 업체의 동향을 살펴보고 앞으로 정비사업에 대한 전망을 알아보겠습니다.
