박순신
이너시티 대표이사
조합설립인가를 받고 사업시행과 관리처분계획 인가가 마무리 되면 이주를 시작하게 됩니다. 통상 이주기간은 사업규모에 따라 다릅니다만, 사업마다의 여러 사정을 감안하여 결정하게 됩니다. 또는 건설회사가 입찰하면서 이주기간을 명시하고 그 이주기간을 전제로 공사비를 내기도 합니다
이런 일련의 과정을 거치면서 이주비가 결정되고 나면 본격적인 이주를 하게 됩니다. 하지만 이주비 결정방법과 이주비 대여조건 등 사전에 준비해야 할 일들이 적지 않습니다. 뿐만 아니라 정비사업을 시작하는 구역의 토지등소유자들은 막연한 불안감도 가질 수 있습니다. 그래서 이주비와 관련된 여러가지 말씀을 드릴까 합니다.
먼저 이주비를 책정하는 방법부터 살펴보겠습니다. 이주비 금액의 책정은 현재 소유하고 있는 주택의 크기와 그리고 같은 크기의 주택을 전세로 얻을 경우를 가정하여 정하는 것이 일반적입니다. 예를 들면 현재 건축면적이 약 30평 정도의 주택을 소유하고 있고, 같은 크기의 주택으로 인근에서 전세를 얻는데 약 1억5천여만원이 소요될 것이라면, 대략 이주비로 1억5천만원을 책정한다는 것입니다.
그런데 정비사업 중에서 아파트 재건축인 경우에는 평형이 많지 않아 이주비를 평형별로 책정하는 데 어려움이 크지 않지만 재개발처럼 집집마다 다르다면 조금은 다른 방법을 사용합니다. 건축면적과 토지면적 등을 감안하여 몇개 구간으로 나누는 방법이 일반적으로 사용됩니다. 예를 들면 〈표〉와 같습니다.
정비사업의 시공사를 선정하는 경우에 시공사는 조합원 개인별 주택의 크기 및 종전재산에 대한 정확한 정보를 가지고 있지 않기 때문에 이주비의 산정을 세대당 평균 얼마라고 제시하는 경우가 대부분입니다. 그리고 이주비 총액 범위 내에서 〈표〉와 같이 조정하는 것입니다.
이렇게 이주비가 결정되고 나면 이주비를 어떻게 조달할 것인지를 결정하게 되는데요. 1998년 IMF이전에는 일반적으로 건설회사가 직접 자금을 조달하여 조합원들에게 이주비를 대여하는 방법이었습니다. 이 경우에 이주비를 대여해주고 이자는 조합원에게 직접 받지 않는 형태였는데 이것이 무이자 이주비라고 불리는 계기가 되었던 것입니다. 하지만 사실은 공사비에 따로 무이자 이주비에 대한 금융비용이 포함되어 있었습니다.
IMF이후에는 건설회사가 이주비를 직접 대여하는 것은 극히 예외적인 경우로 국한되고 금융회사와 조합 그리고 조합원이 직접 대출약정을 맺고서 이주비를 대출받고 있습니다. 이 경우에 조합원들은 이주비를 금융회사로부터 대출 받지만, 사업이 종료되어 입주하는 날까지 별도의 이자를 직접 내지 않고 그 금융비용을 조합이 건설회사로부터 차용하여 매월 금융회사에 대납하게 됩니다. 물론 이 금융비용은 조합원 전체에게 관리처분계획에서 비용으로 산입되어 분배되는 것이니 만큼 무이자는 당연히 아닙니다.
통상 이주기간동안 조합원은 이주계획을 수립하고 조합에 이주 일정을 통보하면, 조합과 건설회사 그리고 금융회사는 조합원의 이주날짜에 맞추어 대출이 실행되도록 사전에 약정을 맺어 불편이 없도록 하는 것입니다. 이렇게 이주비로 대출받은 돈은 공사가 완료되어 입주하면서 다시 그대로 금융기관에 상환하면 됩니다.
일부 조합원 중에는 조합에서 정한 이주비만으로는 세입자의 보증금 등을 지급하고 나면 전세금이 부족할 수 있습니다. 이런 경우에 소위 유이자 이주비라는 금액을 추가로 대출 받을 수 있게 됩니다. 유이자 이주비는 조합원 개인이 금융기간에 매월 또는 정해진 기간마다 상환시까지 이자를 납부해야 합니다.
조합원 중에는 여러 가지 사정으로 인하여 이주비 대출이 불가능한 경우도 있습니다. 조합원이 정비사업에 동의하고도 이주를 갈 수 없다면 안되겠지요. 이럴 때 처리하는 방법이 몇 가지 있습니다만, 필자의 경험에 의하면 조합원이 이주비의 범위 내에서 전세를 구하고 건설회사 명의로 전세권을 설정하는 것입니다. 그러면 조합원은 사업종료시까지 주거안정을 기할 수 있고 건설회사는 사업이 완료되어 조합원이 새집으로 이사할 경우 이주비를 회수하면 되는 것입니다.
이주비는 무이자가 없습니다. 반드시 그 금융비용을 조합원이 부담하는 것이니, 금액이나 이주기간 등 비용이 발생할 수 있는 요소를 줄이는 것이 좋습니다.
