부동산 전문가들이 본 추석 이후 아파트시장

고강도 규제에 숨고르기… 서울·수도권 - 지방 집값 격차 확대 김하수 기자l승인2018.09.28 18:13

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일 팀장 “주택 수요 많은 곳부터 공급 늘려야”
김덕례 실장 “서울, 공급 부족으로 집값 상승”
심교언 교수 “정부 대책 중장기 효과는 미지수”
양지영 소장 “입주 물량·대출규제·금리가 변수”
조은상 실장 “공시시가 현실화·양도세 인상 예고” 

[하우징헤럴드=김하수기자] 추석 연휴 이후 부동산시장은 정부의 전방위적 규제 영향으로 관망세가 짙어지면서 단기적으로 안정세를 보일 것으로 전망된다. 하지만 서울 등 수도권의 경우 여전히 하반기에 상승 불안감이 내재돼 있어 지방과의 양극화는 더욱 뚜렷해질 전망이다.

본지는 국내 부동산 산학연 전문가들과 함께 현 정부의 부동산 정책 진단 및 하반기 부동산시장을 전망해보는 자리를 가졌다. 이들은 추석 이후 부동산시장 기상도를 좌우할 주요 변수로 △추가 부동산정책 △입주물량 △금리 등을 꼽았으며, 현 시장불균형을 해소하기 위해서는 정부가 일방적인 수요억제책보다는 공급확대에 무게중심을 둬야한다고 목소리를 모았다.

-서울 집값이 잇따른 정부 규제에도 불구하고 상승 곡선을 그리고 있다. 그 원인은 무엇이라고 분석하나.

▲김덕례=서울 집값은 △가구 수 대비 부족한 주택 수 △자가점유가구의 절대적 부족 △좋은 주거지에 대한 투자 및 거주 선호 유지 △가격상승 기대감 △유동자금의 서울 집중 등 원인이 다양하고 복합적이다. 특히, 서울 개발론이 부각되면서 서울집값 상승 기대감과 내 집 마련에 대한 불안감이 공존하면서 서울집값이 시세중심으로 더 크게 상승하는 이상 현상을 보이고 있다.

▲양지영=정부가 집값 상승의 근본적인 원인인 공급 문제를 해결하지 못하고, 수요억제책에 집중했기 때문이다. 공급이 부족한 상황에서 다주택자 양도세 중과, 재건축 조합원 지위 양도 금지 등으로 매물 품귀 현상까지 겹치면서 거래 가능한 물량 부족으로 가격 상승이 이어지고 있다.

▲조은상=서울은 기본적으로 공급보다 수요가 많은 지역이다. 특히 강남, 용산, 여의도 등은 지역은 규제와 상관없이 대기수요가 풍부한 곳이라서 지속적인 가격 상승 요인이 있다. 이런 상황에서 박원순 서울시장의 강북 개발 발언이 기름에 불을 붙인 결과를 낳은 것으로 보인다.

-투기지역 등 추가 지정을 골자로 한 8.27대책과 종부세 인상 및 대출 규제 내용이 담긴 9.13대책이 연달아 발표됐다. 시장에 미칠 파급 효과는.

▲권일=8·27대책의 영향은 매우 미미할 것이다. 이미 서울 같은 규제가 겹겹이 싸인 곳도 개발 이슈 하나 만으로 가격이 급등했고, 서울 이외 지역들도 서울의 상황을 보고 상승세가 이어지고 있다. 다만 9·13대책의 경우 종부세 인상과 시장 규제에 대한 우려 등이 동반되면서 매수자들이 강력하게 호가를 올렸던 부분이 줄어들 것으로 예상된다. 

▲심교언=투기지역 추가 지정으로 인한 추가 규제가 그리 큰 편이 아니고, 서울은 이미 투기과열지구이기 때문에 시장에 미치는 효과는 거의 없을 전망이다. 종부세 인상을 골자로 한 9.13대책과 관련 종부세가 강남 집값에 부담을 줘서 집주인들이 팔게 할 정도로 오르지는 않았다. 참여정부 때도 임기 막바지에 종부세 인상을 발표했지만 잠깐 관망세로 돌아섰다가 폭등했기 때문에 중·장기적인 효과를 거두기에는 힘들 것으로 보인다.

▲양지영=규제책으로 관망세가 짙어지면서 당분간 가격이 조정이 될 수 있다. 하지만 정부가 물량 공급 해결 방안이 나오지 않는 이상, 거래 가능한 물량 부족으로 다시 가격 상승을 낳는 악순환 반복이 일어날 것이다.

▲조은상=투기지역 추가 지정 이후 한동안 시장에서는 관망세가 이어지겠지만 서울 등 인기지역은 언제든 가격이 다시 상승할 가능성이 있다. 정부가 수도권 30여 곳의 공공택지 추가개발을 통한 주택공급 확대를 약속했지만 서울이 가장 크게 오르고 있는 상황에서 수도권 택지공급을 통해 과연 얼마나 많은 수요를 분산할 수 있을지 의문이다.

-연내 추가 규제가 나올 가능성에 무게가 실리고 있다. 예상되는 추가 규제 대책은.

▲권일=청약제도나 세제 등 다양한 부분에서 나올 것들은 웬만큼 나온 상황이다. 현재 시행되는 규제 상에서 범위, 비율 등을 더 강화하는 수준에 그칠 가능성이 높아 보인다.

▲김덕례=정부가 장기임대주택등록자에게 과도한 혜택을 주었다고 진단한 만큼, 임대주택등록가구에게 제공되고 있는 다양한 인센티브가 축소 조정될 것으로 보인다.

▲심교언=분양가 상한제, 전월세 상한제, 추가 금융규제, 분양원가 공개 등 과거 언급된 모든 정책이 나올 가능성이 높아 보인다.

▲양지영=이후에도 서울 집값 상승세가 지속될 경우 후속 조치로 재건축 연한 40년으로 복귀, 일시적 1가구 2주택자 매도 기한 축소 등의 강도 높은 규제가 나올 것으로 예상된다.

▲조은상=공시지가 현실화, 양도소득세율 인상, 양도세 비과세 기간 연장, DSR 2금융권 확대 적용, 투기지역 및 투기과열지구 추가 지정 등이 검토될 것으로 예상된다.

-추석 이후 주택 매매/분양시장 전망은.

▲권일=매매시장의 경우 서울 상승, 수도권 국지적 상승, 지방은 대구, 광주를 제외한 기타 광역시 상승폭은 미미할 것으로 보인다. 전국적인 수치는 서울, 수도권 지역이 끌어올릴 것으로 전망된다. 아울러 분양가 규제가 계속되고 시세와 차이가 발생하는 한 분양시장 열기는 하반기에도 이어질 것으로 보인다. 다만 서울·수도권과 지방지역의 양극화는 더욱 심화될 전망이다.

▲조은상=하반기 서울 주택매매시장은 상승이 예상된다. 추가 규제가 예정돼 있기는 하지만 규제에도 불구하고 서울은 오른다는 심리가 확산되고 있기 때문이다. 수도권은 GTX 등 개발호재가 있는 지역은 강세가 예상되지만 입주 예정 물량이 많은 곳은 약세를 보일 전망이다. 지방의 경우 일부지역을 제외하고 미분양이 증가하면서 매매시장도 약세가 예상된다. 분양시장도 서울과 일부 경기지역은 청약경쟁이 치열하겠지만 공급이 많거나 인프라가 잘 갖춰지지 않은 지역에서 나오는 물량들은 고전할 가능성이 크다.

-하반기 부동산 시장 기상도를 좌우할 주요 변수들은 어떤 것이 있으며 그 이유는.

▲심교언=정부의 추가 규제 여부에 따라 하반기 부동산시장 기상도가 좌우될 전망이다. 현재 거시경제 침체로 인한 하방압력이 큰 상태이나, 거래량이 위축된 상태에서 급변할 가능성 높을 것으로 예상된다.

▲양지영=서울은 정상적 가격상승 외에 심리변수가 강하게 작동되는 만큼, 정책변수가 가장 큰 요인으로 작동될 것으로 보이며, 전국적으로 입주물량, 대출규제, 유동자금, 금리 등이 하반기 주택가격에 큰 영향을 미칠 전망이다.

▲조은상=가장 큰 변수는 추가 부동산 대책이 될 것으로 예상된다. 그 안에 어떤 내용이 담기느냐에 따라 시장에 미치는 영향의 강도가 달라질 것이다.

-최근 2년 새 다양한 주택수요 억제책들이 연이어 발표되고 있다. 이로 인해 하반기 집값이 안정화될 것으로 보나.

▲권일=잇따른 규제에도 불구하고 집값 안정세는 어려워 보인다. 시장에서는 매물을 기다리는 대기수요가 있고 특정지역, 단지 등에 집중돼 있어 오히려 양극화는 더욱 심화될 것으로 본다.

▲김덕례=서울 주택시장의 불안심리 확산에 따른 가수요를 일부 줄여가면서 현재보다 급상승 현상이 둔화될 것으로 보이지만, 서울시장은 여전히 하반기에 상승 불안감이 내재돼 있다. 집값 안정화의 개념을 경제성장률 또는 물가상승률 만큼 오르는 시장으로 정의한다면, 하반기 집값은 수도권은 서울 상승 영향으로 상승세를 유지하나, 지방은 주택가격 하락폭이 확대되면서 시장불안이 확대될 것으로 보인다.

-부동산 시장 안정화를 위해 요구되는 현실적인 정책 대안은.

▲권일=우선 주택 거래가 가능하게끔 길을 터줘야 한다. 지나치게 대출을 풀어주는 것도 물론 문제가 있지만 어느 정도 완화하는 방안도 필요해 보인다. 공급은 수요가 많은 곳에 공급이 이뤄져야 하며 차선책으로 선택할 수 있는 곳에 공급이 돼야 한다. 서울로 들어가려는 실수요자들을 대상으로 정부가 경기도 엉뚱한 곳에 보금자리를 공급하고 살 것인지 묻는 것은 적절치 않다.

▲김덕례=서울은 추가적인 수요억제 규제정책은 보류하고, 지속적인 주택공급에 대한 시그널을 시장에 주면서 모니터링하는 것이 필요하며, 오히려 지방의 입주예정물량이 많은 지역의 입주예정자들이 분양받은 주택으로 입주할 수 있도록 잔금대출 등 금융지원을 강화하고, 지방의 미입주·미분양에 대한 해소방안을 지자체와 협업해 모색할 필요가 있다.

▲심교언=단기적으론 재건축 규제 완화를 통한 공급 증대가 필요하고, 중장기적으론 그린벨트 해제 등을 통한 입지가 뛰어난 곳에 지속적인 주택 공급 확대 정책이 필요하다.

▲양지영=재건축, 재개발 등 도시정비사업 활성화 및 서울을 포함한 서울 접경지역의 경기권내 택지공급 활성화 정책 등 주택 공급 확대에 초점을 맞춰야 할 것이다.

▲조은상=시장 안정을 위해서는 가격대, 지역, 면적, 상품 등 주택 수요자들이 선택할 수 있는 대안이 다양해야 한다. 그러기 위해서는 공급을 늘릴 필요가 있는데 수요자들이 관심을 가질 만한 곳이 아닌 외곽지역에 늘리는 것은 오히려 또 다른 문제를 만들 가능성이 크다. 따라서 개발 예정지역에 용적률 인센티브를 적용해 높이는 방법이나 유휴부지에 대한 활용 검토를 고려해볼 만하다.


김하수 기자  hskim@houzine.com
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