2008년 내집마련의 최대화두는 연간 5만가구의 주택을 저소득 신혼부부에게 우선공급하기로 결정하면서 결혼한 지 5년 이내의 신혼부부나 결혼을 앞둔 예비부부들의 관심이 쏠리고 있다.

 

이에 따라 신혼부부용 주택을 분양받을 조건이 된다고 해서 무턱대고 뛰어들기보다는 장기적인 차원의 내집마련 전략을 세우는 게 필요하다.

 

 

▲청약통장은 필수=신혼부부주택은 청약통장에 가입한 지 1년(올해는 6개월)이면 청약할 수 있고, 특별공급 경쟁에서 떨어질 경우 일반순위로도 청약이 가능할 것으로 보여 당첨 확률이 높아지는 장점이 있다.
하지만 분양 아파트는 전용 60㎡(분양면적 24평형)의 소형을 최장 10년까지 보유해야 하는 만큼 청약전략을 잘 수립해야 한다.

 

▲특별분양으로 공급해 준다=당첨확률이 높아 장점인 신혼부부 주택은 청약통장 가입기간이 짧아 내집마련 시기를 앞당길 수 있다는 것으로 기존 청약통장이 2년이 지나야 1순위 자격이 주어지는 반면 신혼부부 주택은 청약통장에 가입한 지 1년 이상이면 특별공급 대상이 된다.

 

또 도입초기인 올 연말까지는 6개월 이상 가입자면 신청 자격을 주기로 해 연내 청약을 위해 지금이라도 청약통장에 가입해도 늦지 않다.

 

▲자녀가 반드시 있어야 한다=동일 순위 내에서 경쟁할 때에는 자녀수가 많은 사람에게 우선 공급하므로 통장 가입기간이 길 필요도 없다.

 

일반 1∼3순위자에 비해 당첨확률도 높은데 정부가 아직 최종 결정하진 않았지만 신혼부부 주택은 3자녀 특별공급과 같은 방법으로 공급될 전망이다. 현재 3자녀 특별공급의 경우 신청자가 많으면 경쟁이 붙기 때문에 여기서 떨어지면 일반 순위자들과 함께 다시 한번 청약 및 당첨자격이 주어진다.

 

▲특별공급에서 떨어지면 일반공급으로 신청=주공 아파트처럼 3자녀 특별공급의 당첨자를 일반 순위 청약 이전에 결정하지 않을 때는 특별공급과 일반순위 모두 동시 청약이 가능하며 둘 다 당첨되면 3자녀 특별공급에서 당첨된 것으로 인정한다.

 

마찬가지로 신혼부부 주택도 특별공급에 신청했다가 떨어지면 일반순위 내 청약이 가능할 전망이며, 이 경우 다시 한 번 청약신청 및 추첨 기회가 주어져 당첨확률이 높아진다.

 

따라서 기존 가입자는 청약전략을 수정해야 하며 따라서 결혼이 임박했거나 결혼한 지 5년 이내의 신혼부부라면 출산 등의 자격요건을 갖춘 뒤 인기지역 청약에 나서는 게 좋다.

 

▲올해 7월부터 신혼주택 신청가능=정부는 법 공포일 이후 입주자모집공고 승인을 신청하는 아파트부터 적용한다는 방침이어서 올해 나오는 서울 용산 등지의 재개발 물량이나 은평뉴타운 2지구, 김포, 청라, 광교신도시, 또 내년 이후 분양될 송파신도시 등에 모두 청약할 수 있다.

 

특히 금년도에 분양하려는 저소득 신혼부부에 대한 특별공급 규모는 1만8천여가구로 추정하고 있다.
유형별로는 국민임대주택이 1만3천가구로 가장 많으며 소형 분양주택은 3천∼4천가구가 공급될 전망이고, 10년 임대와 전세임대는 각각 700가구, 500가구씩 예상하고 있다. 이번 기회에 4∼5년이 지난 신혼부부는 올해 분양하는 주택에 적극적 청약활동을 해야 할 것이다.

 

▲저소득, 무주택 신혼부부이어야=다만 부부의 소득은 자격 요건(2007년 기준 가구당 연 3천85만원, 맞벌이는 4천410만원 이하)에 맞아야 한다.

 

신혼부부들과 달리 전용 60㎡ 이하 청약을 희망했던 기존 중소형 통장 가입자는 오히려 당첨확률이 더 낮아지게 돼 전략 수정이 불가피해졌다.

 

▲독신, 미혼, 고소득, 유주택자는 밀려나=특히 독신 등 미혼이나 부양가족이 적은 경우에는 신혼부부에게 우선순위를 뺏기고, 청약가점제에서도 밀려 서울, 수도권의 인기지역 당첨이 힘들 전망이다.

 

따라서 이들은 신혼부부에게 우선 공급되지 않는 전용 61∼85㎡ 이하로 목표를 수정해야 한다.

 

청약예금이라면 당첨 확률을 높이기 위해 추첨제 물량이 절반인 중대형으로 예치금액을 증액하는 것도 방법이다.

 

하지만 분양가가 부담스럽다면 무리하게 큰 주택형을 청약하는 것은 바람직하지 않다. 이때는 통장을 해약

하고 청약 대신 기존 소형 주택을 매입하는 게 낫다.

 

▲장기계획부터 수립해야=신혼부부 주택은 그러나 전매제한 때문에 수도권의 경우 전용 60㎡의 작은 집을 계약후 최고 10년간 보유해야 한다는 부담이 있다. 공사기간이 3년이라 가정해도 7년은 갖고 있어야 한다.
또 신혼부부 주택에 당첨되면 최고 10년간 본인은 물론 동일 세대원까지 다른 주택의 1순위 청약자격을 잃게 된다.

 

물론 앞으로 전매제한이나 재당첨 금지 기간이 단축될 가능성도 있지만 아직은 불확실하다.
이 때문에 신혼부부주택 청약 전에 소득이나 자녀출산 등을 감안해 장기적인 내 집 마련계획부터 수립해야 한다.

 

오랫동안 집을 보유할 생각이 없다면 분양 물량보다는 국민임대나 10년임대, 전세임대 등 신혼부부에게 제공되는 임대 아파트를 징검다리로 삼는 것도 방법이다.

 

특히 10년임대, 전세임대는 분양아파트보다 큰 전용 85㎡ 이하까지 공급되고, 10년 임대는 분양전환도 가능해 적극 노려볼 만하다.

 

▲비수도권에서 신혼주택 전략은=반면 지방은 비투기과열지구가 대부분으로 수도권보다 전매제한이나 재당첨 금지기간에서 자유로워 신혼부부 주택을 투자용으로도 활용할 수 있을 전망이다.

 

신혼부부용 주택에 청약해 당첨된 경우 당첨일 기준으로 수도권에서는 10년간, 지방에서는 5년간 다른 주택을 분양받지 못한다. 이에 따라 신혼부부용 주택을 무조건 분양 받기보다 장기적인 차원에서 내집마련 전략을 세워 주택을 분양받는 게 필요하다.

 

▲신혼주택, 재당첨금지기간 적용=7월부터 공급되는 신혼부부용 주택은 주택공급규칙의 재당첨금지 조항도 적용 받는다.

 

이에 따라 수도권에서 신혼부부용 주택에 청약, 당첨되면 당첨자발표일로부터 10년간 다른 주택에 청약을 할 수 없게 되는데 참고로 지방의 재당첨 금지기간은 5년이다.

 

따라서 신혼부부용 주택에 우선 청약기회가 있다고 해서 무조건 청약해 당첨된 뒤 계약을 못하거나 중도 해약하는 경우 재당첨 금지조항이 적용돼 향후 내집마련 때 큰 어려움에 빠질 수 있다.

 

신혼부부용 주택은 최대 면적이 전용 85㎡ 이하 소형이어서 간혹 나중에 집을 넓혀 가는 데 제약이 될 수 있기 때문에 본인의 미래 주택부분의 재테크설계에서 이를 반영하도록 해야 한다.

 

또 수도권 거주자는 수도권에서 공급되는 신혼부부용 주택에 청약할 수 있지만 지역에 따라 청약 우선순위가 결정되기 때문에 주의해야 한다. 예를 들어 경기 용인시에서 신혼부부용 주택이 공급되면 용인시 거주자부터 우선 청약을 받고 미분양 주택이 있으면 나머지 수도권 거주자에게 청약기회가 주어진다.

 

다만 서울 송파신도시와 같이 대규모 택지개발지구나 경제자유구역에서는 전체 주택의 30%만 해당 시·군 거주자에게 우선 공급되므로 청약전략을 세밀히 짜야한다.

 

신혼주택, 평생에 단 한 번의 기회이지만 시간과 시기를 놓쳐서는 절대 두 번 다시 찾아오지 아니한다.