매매목적물 인도와 재건축조합의 이자 지급의무

남기룡 대표변호사 / 법무법인 로드맵l승인2018.12.06 11:30

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[하우징헤럴드=남기룡 변호사] 도시 및 주거환경정비법(이하 ‘도시정비법’) 제73조에 따라 사업시행자가 분양신청을 하지 아니하거나 분양신청을 철회한 토지등소유자에게 청산금 지급 의무를 부담하는 경우, 공평의 원칙상 토지등소유자는 권리제한등기가 없는 상태로 토지 등의 소유권을 사업시행자에게 이전할 의무를 부담하고, 이러한 권리제한등기 없는 소유권이전의무와 사업시행자의 청산금 지급의무는 동시이행관계에 있다(대법원 2008.10.9. 선고 2008다37780 판결 등 참조).

이와 관련해 과실수취권의 귀속을 정하고 있는 민법 제587조와 함께 매수인 지위에 있는 사업시행자에게 매매대금 이자 상당액의 지급의무가 있는지 여부가 문제될 수 있다.

민법 제587조는 “매매계약이 있은 후에도 인도하지 아니한 목적물로부터 생긴 과실은 매도인에게 속한다. 매수인은 목적물의 인도를 받은 날로부터 대금의 이자를 지급해야 한다. 그러나 대금의 지급에 대하여 기한이 있는 때에는 그러하지 아니하다”고 규정하고 있다.

즉, 매매당사자 사이의 형평을 꾀하기 위해 매매목적물이 인도되지 아니하더라도 매수인이 대금을 완제한 때에는 그 시점 이후의 과실은 매수인에게 귀속되지만, 매매목적물이 인도되지 아니하고 또한 매수인이 대금을 완제하지 아니한 때에는 매도인의 이행지체가 있더라도 과실은 매도인에게 귀속된다는 것이다(대법원 2004.4.23. 선고 2004다8210 판결 등 참조).

이에 따라 사업시행자로서는 대금지급의무가 이행지체 상태에 있다고 하더라도, 토지등소유자로부터 매매목적물을 인도 받지 않는 한, 매매대금 이자 상당액을 지급할 의무가 없게 된다.

한편, 사업시행자가 매매목적물을 미리 인도 받은 경우라고 하더라도, 전술한 바와 같이 매수인인 사업시행자의 대금 지급의무와 매도인인 토지등소유자의 권리제한등기 없는 소유권이전의무가 동시이행관계에 있는 등으로 사업시행자가 대금지급을 거절할 정당한 사유가 있는 경우에는 민법 제587조 단서에 의해 매매대금 이자 상당액을 지급할 의무가 없게 된다(대법원 2013.6.27. 선고 2011다98129 판결 등 참조).

최근판례 또한 현금청산대상자 소유 매매목적물에 설정된 근저당권의 피담보채권을 양수한 원고가 현금청산대상자가 재건축조합으로부터 지급받을 청산금 등에 대해 물상대위에 의한 채권압류 및 추심명령을 받아 재건축조합을 피고로 추심금 소송을 제기한 사안에서

“이전고시 이전에는 피고의 청산금 지급의무와 현금청산대상자의 근저당권설정등기 말소의무가 동시이행관계에 있으므로, 피고는 현금청산대상자에게 주장할 수 있는 동시이행항변권으로 원고에게 대항할 수 있고, 이에 따라 매매목적물을 미리 인도받았다고 하더라도 민법 제587조에 따른 이자를 지급할 의무가 없다”고 판시함으로써(대법원 2018.9.28. 선고 2016다246800 판결 참조),

피고가 매매목적물에 관해 소유권이전등기를 마치고 이를 인도받았음을 이유로 근저당권설정등기 말소 의무가 이행되기 전이라도 이자를 지급할 의무가 있다고 판단한 원심판결을 파기했다.

즉, 매수인의 이행지체 여부와는 관계없이 매매목적물이 인도되면 과실수취권이 매수인에게 이전되므로, 토지등소유자로서는 매매대금 이자 상당액 지급 청구에 앞서 단순한 이행 제공을 넘는 현실적인 목적물 인도를 완료할 필요가 있으며, 사업시행자로서는 매매대금 이자 상당액 지급 청구에 대응하기 위해 목적물의 인도여부 및 대금지급 거절사유 존재 여부 등을 검토해야 한다.


남기룡 대표변호사 / 법무법인 로드맵  webmaster@housingherald.co.kr
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