재개발구역에서 소유형태에 따른 조합원 자격

김병조 기자l승인2018.12.11 09:26

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갑·을 공동소유 A토지→대표자 갑,

B토지→ 갑 단독소유

토지등소유자·조합원 수 산정시 모두 2명으로 해야  

[하우징헤럴드=김병조기자] 재개발구역에서 동일 세대원이 아닌 갑과 을이 A토지를 공동으로 소유하고 있고 갑은 B토지를 단독으로 소유하고 있는 경우, 갑이 A토지의 대표자라면 토지등소유자 수와 조합원 수는 각각 2명으로 산정해야 한다는 법제처 유권해석이 나왔다(법제처 18-0701, 2018. 12. 7.).

민원인은 토지등소유자 수와 조합원 수에 대해 국토교통부에 질의했고, 국토교통부에서는 토지등소유자 수와 조합원 수 모두 갑이 대표자인 경우 1명, 을이 대표자인 경우 2명이라고 답변하자 이에 이의가 있어 법제처에 법령해석을 요청했었다.

▲토지등소유자 수 산정 관련

먼저 법률의 문언 자체가 비교적 명확한 개념으로 구성되어 있다면 원칙적으로 더 이상 다른 해석방법은 활용할 필요가 없거나 제한될 수밖에 없다.

도시정비법 시행령 제33조 제1항 제1호에서는 “1필지의 토지 또는 하나의 건축물을 여럿이 공유할 때”(가목), “1인이 다수 필지의 토지 또는 다수의 건축물을 소유하고 있는 경우”(다목) 및 “둘 이상의 토지 또는 건축물을 소유한 공유자가 동일한 경우”(라목)에는 각각 “토지등소유자를 1인”으로 산정하도록 규정하고 있다.

그러나 이 사안에서와 같이 둘 이상의 토지를 소유한 자가 일부 겹치기는 하지만 동일하지 않은 경우 토지등소유자의 산정방법에 대해서는 별도로 규정하고 있지 않다.

이러한 규정 체계에 비추어 볼 때 토지의 필지별 또는 토지ㆍ건물의 소유자, 공유자가 서로 다를 경우에는 각 부동산별로 각각 토지등소유자를 산정하는 것이 타당하다.

아울러 도시정비법 제36조 및 그 위임에 따른 같은 법 시행령 제33조 제1항 제1호에서는 토지등소유자의 수를 산정하는 방식에 대해 규정하고 있을 뿐 그 수가 대표자에 따라 변동될 수 있음에 대해서는 별도로 규정하고 있지 않는다는 점과 토지나 건축물 공유자 간의 합의에 따라 대표자가 달라질 경우 토지등소유자 산정 기준이 달라질 수 있다면 재개발사업의 안정적 추진에 장애가 발생할 수 있다는 점도 이 사안을 해석할 때 고려해야 한다.

▲조합원 수 산정 관련

도시정비법 제39조 제1항 각호 외의 부분 본문에서는 “정비사업의 조합원은 토지등소유자로 하되 같은 항 각호의 어느 하나에 해당하는 때에는 그 여러 명을 대표하는 1명을 조합원으로 본다”고 하면서 같은 항 제1호에서는 “토지 또는 건축물의 소유권과 지상권이 여러 명의 공유에 속하는 때”를 규정하고 있다.

이 사안의 경우 A토지를 갑과 을이 공동으로 소유하고 있으므로 문언상 A토지에 대해서는 “대표하는 1명”이 갑인지 을인지 여부와 관계없이 갑과 을을 대표하는 1명을 조합원으로 보는 것이 타당하다.

한편 B토지의 경우 갑은 B토지의 소유자로서 정비사업의 조합원이 되고, 이 경우 A토지의 대표조합원으로서의 갑과 B토지에 대한 조합원으로서의 갑은 표면적으로는 동일한 자이나 A토지에 대해서 그 본질은 “갑과 을의 대표”이므로 B토지에 대한 소유자로서의 갑과 동일성이 인정되지 않는다는 점에서 이 사안의 경우 조합원의 자격을 갖는 사람은 2명으로 보아야 한다.

아울러 도시정비법령에서는 대표조합원의 변경 절차에 관하여 별도의 규정이 없으므로 대표자가 누구인지에 따라 조합원의 수가 변경된다고 보는 경우에는 단순히 공유자들 간의 합의에 따라서 조합원의 수가 변동될 수 있어 안정적인 도시정비사업의 추진이 어렵다는 점도 이 사안을 해석할 때 고려해야 한다.


김병조 기자  kim@houzine.com
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