꽉 막힌 주택대출 ‘편법 돈줄’... 집주인이 세입자 둔갑 입주자금 조달

가락시영 재건축 '헬리오시티' 입주자들 부족한 잔금 해결 문상연 기자l승인2018.12.13 10:57

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임대관리업체와 전세계약

전세보증금으로 입주잔금 정산

세입자로 다시 월세계약

[하우징헤럴드=문상연기자] 정부가 집값 안정화와 주택담보대출 급증을 막자는 취지로 대출 규제에 나서자 규제를 피하기 위해 온갖 편법이 동원되고 있다.

특히 최근 입주를 앞둔 단지들 사이에서는 부족한 잔금을 메꾸기 위해 집주인이 자기집에 세입자로 들어가는 신종 편법이 등장해 주목 받고 있다. 내년 초 입주를 앞둔 가락시영아파트 재건축단지(헬리오시티) 입주민 사이에서 임대관리 업체인 트러스트 스테이를 통해 잔금을 해결하는 방법이 공유되고 있다.

트러스트 스테이는 작년 변호사들의 부동산 거래 중개·법률자문 서비스 업체인 ‘트러스트라이프스타일’이 선보인 신개념 주택임대관리 서비스다. 트러스트가 집주인과 세입자의 매개자로서 거래 당사자가 돼 보증금과 월세 지급을 보장하고, 보증금-월세 조건을 원하는 대로 조정할 수 있도록 하는 것이다.

트러스트는 이를 활용해 집주인이 기업형 임대관리를 통해 트러스트에 임대관리를 맡긴 다음 집주인이 트러스트로부터 임대를 받는 구조의 상품을 내놨다. 집주인이 임대관리업체와 임대관리계약(전세계약)을 맺어 전세보증금을 받아 입주 잔금을 치르고, 다시 업체에 월세계약을 체결해 월세를 지급하며 일종의 이자를 납부하는 방식이다. 이 경우 연간 전세보증금의 약 6~9%를 월세로 납부하게 된다.

상품은 ‘민간임대주택에 관한 특별법’에 근거한 자기관리형 주택임대관리상품으로 회사와 임대인과 임대관리계약(임대차계약포함)을, 임차인과는 전대차계약을 맺는 구조라 대출이 아닌 임대계약이라고 설명했다.

이에 임대인과 임차인이 동일해도 문제가 없고 정부의 대출규제에도 관계없이 부족한 잔금을 해결할 수 있어 실입주하고 싶지만 대출 한도가 부족한 조합원, 일반 분양자, 매수예정자 등 누구나 활용이 가능하다는 것이다. 

'민간임대주택에 관한 특별법' 제2조에서 자기관리형 주택임대관리업은 ‘주택의 소유자로부터 주택을 임차해 자기책임으로 전대하는 형태의 업’이라고 정의하고 있다.

업계에서는 결국엔 집주인이 트러스트로부터 잔금을 대출받아 이자를 납부하는 것과 다르지 않기 때문에 문제가 있다는 지적이다. 이런 편법이 허용될 경우 정부가 내놓은 대출 규제가 무용지물이 되기 때문이다.

또한, 금융당국이 집값 안정화와 주택담보대출 급증을 막자는 취지의 정부 대출 규제를 피한 편법 대출의 성격이 짙다고 판단해 제동을 걸 가능성이 크다는 지적이다.

일례로 최근 일부 재건축 현장에서 대출 규제로 인해 부족한 이주비를 증권사, 보험사 등 2금융권들에서 특수목적회사(SPC)를 세우고 투자자들에게 펀딩을 받아 이 투자금을 조합에 이주비 대출 명목으로 내주고 이자를 받는 방식을 시도했지만 금융당국의 개입으로 무산된 바 있다.

업계 관계자는 “임대계약을 통해 해결한다고 하지만 따지고 보면 결국 트러스트란 회사에 집주인이 잔금을 대출받고 월마다 이자를 내는 구조”라며 “대출 편법으로 간주돼 금융당국에서 제동을 걸 가능성이 높다”고 말했다.


문상연 기자  msy@houzine.com
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