재건축조합의 매도청구권 행사 방법 및 시기

남기룡 대표변호사 / 법무법인 로드맵l승인2019.01.09 11:00

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[하우징헤럴드=남기룡 변호사] 도시정비법 상 재건축사업의 조합원 자격은 재건축사업에 동의한 토지등소유자에게 주어지는데(제39조 제1항 참조), 이때 토지등소유자는 재건축사업 정비구역에 위치한 ‘건축물 및 그 부속토지의 소유자’만을 의미한다(제2조 제9호 제나목 참조).

그러므로 ‘건축물 또는 토지의 소유자’는 처음부터 재건축조합의 조합원이 될 수 없다. 이에 따라 ‘건축물 및 토지 소유자’가 아닌 ‘건축물 또는 토지 소유자’로서 재건축사업의 조합원이 아닌 자들에 대한 매도청구권 행사 방법 및 그 시기가 문제된다.

2017. 2. 8. 전부 개정되어 2018. 2. 9.부터 시행되고 있는 현행 도시정비법은 매도청구권에 관한 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 ‘집합건물법’)의 준용을 삭제하고, 직접 매도청구권 행사시기를 규정하고 있다(제64조 참조).

한편, 위 도시정비법 제64조의 적용범위에 관해서 부칙 제16조는 “개정된 도시정비법의 시행(2018. 2. 9.) 후 최초로 조합설립인가를 신청하거나 사업시행자를 지정하는 경우”로 규정하고 있으므로, 조합의 최초 조합설립인가 신청시기와 사업시행자 지정 시기가 모두 2018. 2. 9. 이전인 경우와 최초 조합설립인가 신청 시기 또는 사업시행자 지정 시기 중 어느 하나라도 2018. 2. 9. 이후에 있었던 경우를 구분할 필요가 있다.

먼저, 개정 전 도시정비법이 적용되는 경우를 살피면, 집합건물법 제48조가 준용되어 재건축조합은 재건축에 찬성하지 않은 자에 대하여 ①재건축 결의 후 지체 없이 재건축 참가 여부를 최고(촉구)하여야 하며, ②최고를 받은 자는 2월 이내(회답기간)에 참가여부를 회답해야 하며, ③최고를 받은 자가 참가하지 않겠다고 회답한 경우 또는 아무런 회답을 하지 않은 경우, 조합은 위 최고기간 만료일로부터 2월 이내(행사기간)에 매도청구권 행사가 가능하다(구 도시정비법 제39조, 집합건물법 제48조 참조).

한편, ‘건축물 또는 토지만을 소유한 자’에 대한 최고 필요 여부에 관해, 대법원은 도시정비법 상 조합설립동의의 상대방인지 여부를 기준으로, 조합설립동의 상대방이 아닌 ‘주택단지 내 토지 또는 건축물 소유자’는 최고의 대상이 아니지만(대법원 2008.2.29.선고 2006다56572 판결 참조), 조합설립동의 상대방인 ‘주택단지가 아닌 지역 안에 있는 토지 또는 건축물 소유자’는 최고 절차에 법률상 이해관계를 가지게 되어 매도청구권 행사 시 최고의 대상이 된다고 구분해 판시했다(대법원 2010.5.27.선고 2009다95578 판결 참조).

다음으로, 개정된 도시정비법이 적용되는 경우를 살피면, 재건축조합은 제35조 제3항부터 제5항까지에 따른 조합설립에 동의하지 아니한 자, 사업시행자 지정에 동의하지 아니한 자를 상대로 ①사업시행계획인가의 고시가 있은 날부터 30일 이내에 조합설립 또는 사업시행자의 지정에 관한 동의 여부를 회답할 것을 서면으로 최고(촉구)해야 하며, ②최고를 받은 자는 2월 이내(회답기간)에 동의여부를 회답해야 하며, ③최고를 받은 자가 동의하지 않겠다고 회답한 경우 또는 아무런 회답을 하지 않은 경우, 재건축조합은 위 최고기간 만료일로부터 2월 이내(행사기간)에 매도청구권을 행사할 수 있다(제64조 참조).

여기서 제35조가 조합설립동의의 상대방으로 ‘주택단지 내 건축물 또는 토지 소유자’와, ‘주택단지가 아닌 지역 내 건축물 또는 토지 소유자’를 규정하고 있으므로, 결국 구 도시정비법과 달리 ‘주택단지 내·외를 불문하고 조합설립에 동의한 자’의 경우는 처음부터 최고 대상이 되지 않는 것이다.

다만, 최고 절차가 필요 없는 경우 곧바로 매도청구권 행사가 가능하게 되어 그 행사 시기가 문제될 수 있는데, 조합설립에 동의한 경우는 최고를 할 수 없는 점 등을 고려하면, 사업시행인가고시가 있은 다음날부터 2월 이내에 매도청구권을 행사해야 한다고 해석하는 것이 타당할 것이다.

끝으로 매도청구권은 그 행사기간 내에 행사하지 아니하면 그 효력을 상실하게 되므로(대법원 2000.6.27.선고 2000다11621 판결 참조), 재건축조합으로서는 최고가 필요한 경우인지 여부를 살펴 행사시기를 놓치지 않도록 주의할 필요가 있다.


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