김조영
본지 발행인
10. 조합설립동의 받기 전에 추정분담금등 정보를 토지등소유자에게 제공하여야 함(2013.2.1.~)개정된 도시 및 주거환경정비법 제16조제6항을 보면 “⑥ 추진위원회는 조합설립에 필요한 동의를 받기 전에 추정분담금등 대통령령으로 정하는 정보를 토지등소유자에게 제공하여야 한다”라고 규정되어 있는데, 이 조항은 2013년 2월 1일부터 시행이 된다.
그리고 입법예고된 도정법 시행령 제27조의2를 살펴보면, “제27조의 2(추정분담금등 정보의 제공) 법 제16조제6항에서 ‘대통령령으로 정하는 정보’란 다음 각호의 정보를 말한다. 1. 토지등소유자별 분담금 추산액, 2. 그 밖에 시·도조례로 정하는 정보”라고 되어 있다.
즉, 2013년 2월 1일부터 조합설립에 관한 동의를 받으려면 사전에 토지등소유자들에게 ‘토지등소유자별 분담금 추산액 및 산출근거’를 제공하여야 하는데, 현재는 사업시행인가후 분양신청통지 때에 개략적으로 산출하고 그 후 관리처분계획시에 좀 더 구체적으로 산출하는 분담금 액수를 조합이 설립되기도 전에 산출하여 정보를 제공하라는 것이다.
현재 서울특별시의 경우에 조례 시행규칙 별지제24호 서식을 보면 ‘정비사업비의 추산액 및 그에 따른 조합원 부담규모 및 부담시기’라는 서식이 있고, 이 서식의 내용을 보면 여러 가지 비용이 어느 정도 구체적으로 기재되어 있어 결국에는 토지등소유자별 분담금 추산액이 나올 수가 있을 것으로 보인다. 그런데 추진위원회 단계에서 추진위원회 자체적으로 그러한 내역을 산출하는 것은 거의 불가능하고, 외부의 전문기관이나 정비업체의 전문지식을 빌려 조합설립동의를 받기 전에 그러한 산출내역을 작성하여야 할 것으로 보인다.
현재 서울특별시 재건축·재개발 클린업시스템에 사업비와 조합원분담금 추정프로그램이 가동 중이기는 하지만 이것은 결국에는 사업비 등 비용을 입력하여야만 산출이 가능한 것이기 때문에 향후 조합을 설립하기 위하여는 이러한 전문기관의 도움이 절실할 것으로 보인다.
11. 조합설립인가등의 취소개정된 도정법에는 제16조의2가 신설되어 있다. 조합설립인가 등을 취소할 수 있는 조문인데, 유의할 것은 이 조문들이 시행시기와 또 만료시기가 다 정해져 있는 한시적인 조항이라는 것이다.
각 조항별로 구분하여 보면 아래와 같다.
■ 도시 및 주거환경정비법 〈신설〉제16조의2 (조합 설립인가등의 취소) ① 시장·군수는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 추진위원회 승인 또는 조합 설립인가(이하 이 조에서‘조합 설립인가등’이라 한다)를 취소하여야 한다. 〈2012. 2. 1.~시행〉 1. 추진위원회 구성에 동의한 토지등소유자의 2분의 1이상 3분의 2이하의 범위에서 시·도조례로 정하는 비율 이상의 동의 또는 토지등소유자 과반수의 동의로 추진위원회의 해산을 신청하는 경우 〈2012. 2.1.~2014. 1. 31.까지 유효〉2. 조합 설립에 동의한 조합원의 2분의 1이상 3분의 2이하의 범위에서 시·도조례로 정하는 비율 이상의 동의 또는 토지등소유자 과반수의 동의로 조합의 해산을 신청하는 경우 〈2012. 2. 1.~2014. 1. 31.까지 유효〉3. 제4조의3에 따라 정비예정구역 또는 정비구역의 지정이 해제되는 경우② 토지등소유자의 100분의 10이상 100분의 25이하의 범위에서 시·도조례로 정하는 비율 이상의 요청이 있는 경우, 시장·군수는 토지등소유자의 의사결정에 필요한 정보를 제공하기 위하여 개략적인 정비사업비 및 추정 분담금 등을 조사하여 토지등소유자에게 제공할 수 있다. 이 경우 시·도지사는 조사 비용의 전부 또는 일부를 지원할 수 있다. 〈2012. 2. 1.~2014. 1. 31까지 유효〉③ 제1항 및 제2항의 시행에 필요한 절차, 방법, 조사 기간 등은 시·도조례로 정할 수 있다. 〈2012. 2. 1~2014. 1. 31까지 유효〉④ 제1항제1호에 따라 추진위원회 승인이 취소된 경우 시·도지사 또는 시장·군수는 해당 추진위원회가 사용한 비용의 일부를 대통령령으로 정하는 범위에서 시·도조례로 정하는 바에 따라 보조할 수 있다. 〈2012. 8. 2.~2014. 8. 1.까지 유효〉⑤ 제1항에 따라 조합 설립인가등이 취소되는 경우에는 시장·군수는 지체 없이 그 내용을 해당 지방자치단체의 공보에 고시하여야 한다. 〈2012. 2. 1~시행〉 [본조신설 2012 .2. 1]
위 조항을 잘 살펴보면, 대부분 한시적으로 적용되는 조문이기 때문에 만약에 추진위원회나 조합을 해산하고자 하는 사람들은 위 시한내에 반드시 해산신청을 하여야 한다.
다만, 딱 한가지의 경우에만 계속하여 해산이 될 수 있도록 되어 있는데, 그것은 바로 “법 제4조의3에 따라 정비예정구역 또는 정비구역지정이 해제되는 경우”이다.
법 제4조의3은 중요하고 그 내용을 요약하는 것보다는 조문전체를 게재하는 것이 낫다고 판단하여 조문 전체를 게재하니 함께 읽어보면 아래와 같다.
정비구역등 해제■ 도시 및 주거환경정비법 〈신설〉제4조의3 (정비구역등 해제) ① 시장ㆍ군수는 정비예정구역 또는 정비구역(이하 이 조에서 ‘정비구역등’이라 한다)이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 시ㆍ도지사 또는 대도시의 시장에게 정비구역등의 해제를 요청해야 한다.1. 정비예정구역에 대해 기본계획에서 정한 정비구역 지정 예정일부터 3년이 되는 날까지 시장ㆍ군수가 정비구역 지정을 신청하지 아니하는 경우.2. 주택재개발사업ㆍ주택재건축사업[제13조에 따른 조합(이하 ‘조합’이라 한다)이 시행하는 경우로 한정한다]이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우.가. 토지등소유자가 정비구역으로 지정ㆍ고시된 날부터 2년이 되는 날까지 제13조에 따른 추진위원회(이하 ‘추진위원회’라 한다)의 승인을 신청하지 아니하는 경우.나. 토지등소유자가 정비구역으로 지정ㆍ고시된 날부터 3년이 되는 날까지 제16조에 따른 조합 설립인가를 신청하지 아니하는 경우(제13조제6항에 따라 추진위원회를 구성하지 아니하는 경우로 한정한다).다. 추진위원회가 추진위원회 승인일부터 2년이 되는 날까지 제16조에 따른 조합 설립인가를 신청하지 아니하는 경우.라. 조합이 제16조에 따른 조합 설립인가를 받은 날부터 3년이 되는 날까지 제28조에 따른 사업시행인가(이하 ‘사업시행인가’라 한다)를 신청하지 아니하는 경우.3. 도시환경정비사업을 토지등소유자가 시행하는 경우로서 토지등소유자가 정비구역으로 지정ㆍ고시된 날부터 5년이 되는 날까지 사업시행인가를 신청하지 아니하는 경우.4. 제6조제1항제1호에 따른 방법으로 시행하고 있는 주거환경개선사업은 정비구역이 지정ㆍ고시된 날부터 15년 이상 경과하고 토지등소유자의 3분의 2 이상이 정비구역의 해제에 동의하는 경우.5. 제16조의2에 따라 추진위원회의 승인 또는 조합 설립인가가 취소되는 경우.② 시장ㆍ군수가 시ㆍ도지사 또는 대도시의 시장에게 제1항에 따라 정비구역등의 해제를 요청하는 경우, 시장ㆍ군수는 정비구역등의 해제에 관한 내용을 30일 이상 주민에게 공람하고 지방의회의 의견을 들은 후(이 경우 지방의회는 시장ㆍ군수가 정비구역 지정의 취소에 관한 계획을 통지한 날부터 60일 이내에 의견을 제시하여야 하며, 의견제시 없이 60일이 지난 경우 이의가 없는 것으로 본다) 이를 첨부해야 한다.③ 제1항 및 제2항에 따라 정비구역등의 해제를 요청받은 시ㆍ도지사 또는 대도시의 시장은 지방도시계획위원회의 심의를 거쳐 정비구역등을 해제하여야 한다.④ 시ㆍ도지사 또는 대도시의 시장은 다음 각 호의 경우 지방도시계획위원회의 심의를 거쳐 정비구역등의 지정을 해제할 수 있다.1. 정비사업의 시행에 따른 토지등소유자의 과도한 부담이 예상되는 경우.2. 정비예정구역 또는 정비구역의 추진 상황으로 보아 지정 목적을 달성할 수 없다고 인정되는 경우.3. 토지등소유자의 100분의 30 이상이 정비구역등(추진위원회가 구성되지 않은 구역에 한한다)의 해제를 요청하는 경우.⑤ 제3항 또는 제4항에 따라 정비구역등이 해제된 경우에는 정비계획으로 변경된 용도지역, 정비기반시설 등은 정비구역 지정 이전의 상태로 환원된 것으로 본다.⑥ 제3항 또는 제4항에 따라 정비구역등이 해제된 경우 시ㆍ도지사 또는 대도시의 시장은 해제된 정비구역을 주거환경관리사업구역으로 지정할 수 있다.⑦ 시ㆍ도지사 또는 대도시의 시장은 제3항 또는 제4항에 따라 정비구역등을 해제하는 경우에는 그 사실을 해당 지방자치단체의 공보에 고시하고 국토해양부장관에게 통보하여야 하며, 관계 서류를 일반인이 열람할 수 있도록 하여야 한다.
위 내용을 읽어 보면, 시·도지사 또는 대도시시장이 반드시 정비구역을 해제하여야 하는 것은 아니고, 해제할 수도 있고 해제하지 않을 수 있는 권한이 부여되어 있고, 다만 이에 따라 정비구역이 해제되면 제16조의 2 제1항 제3호에 의하여 반드시 추진위원회 승인 또는 조합설립인가가 취소된다는 점을 이해하고, 정비구역이 해제되지 않도록 유의하여야 할 것이다.
12. 추진위 승인 취소시 사용비용 보조위 조항을 보면 한 가지 특이한 조문이 있다. 법 제16조의3 제4항을 살펴보면, “④ 제1항제1호에 따라 추진위원회 승인이 취소된 경우 시·도지사 또는 시장·군수는 해당 추진위원회가 사용한 비용의 일부를 대통령령으로 정하는 범위에서 시·도조례로 정하는 바에 따라 보조할 수 있다.〈2012. 8.~2. 2014. 8. 1.까지 유효〉” 라고 되어 있고,법 제16조의3 제1항은 “1. 추진위원회 구성에 동의한 토지등소유자의 2분의 1이상 3분의 2이하의 범위에서 시·도조례로 정하는 비율 이상의 동의 또는 토지등소유자 과반수의 동의로 추진위원회의 해산을 신청하는 경우 〈2012. 2. 1.~2014. 1. 31.까지 유효〉”라고 규정되어 있다. 즉, 추진위원회 해산의 경우에만 사용한 비용의 일부를 보조할 수 있도록 규정되어 있는 것이다. 따라서 조합 해산의 경우에는 이 조문에 의한 사용비용의 보조가 되지 않는다. 그런데 이번에 입법예고된 도정법 시행령 제27조의3을 보면 아래와 같이 규정되어 있다.
제27조의3 (추진위원회 비용 보조) 법 제16조의2제4항에서 ‘대통령령으로 정하는 범위’란 다음 각 호의 비용을 말한다.1. 정비사업전문관리업자에 대한 용역비2. 설계자에 대한 용역비3. 그 밖에 시ㆍ도조례로 정하는 비용
즉, 추진위원회가 해산되었을 경우에 보조해 주는 비용 중에 정비사업전문관리업자와 설계자에 대한 용역비가 포함되어 있는데, 추진위원회 단계는 사업초기이기 때문에 정비사업전문관리업자의 용역비가 그렇게 많지 않을 것이고, 또 설계자의 경우에도 사업계획을 수립하기 위한 기초단계의 업무에 불과하기 때문에 1개 추진위원회에 보조되는 비용은 그렇게 많지 않을 것으로 판단된다.
다만, 실제로 추진위원회의 입장에서는 위 비용도 당연히 포함되어야 하지만 정비사업전문관리업자 등으로부터 대여받아 사용한 추진위운영비까지도 지원을 받았으면 하는 바람일 텐데, 이것을 포함시킬지 말지는 시·도조례에서 정하게 될 것 같다.
13. 토지등소유자의 동의방법 변경도정법에서는 토지등소유자가 동의하는 방법에 관하여 아래와 같이 구체적으로 규정하고 있었는데, 2012년 2월 1일에 그 내용 중 일부가 개정되어 2012년 8월 2일에 시행되게 된다.
위 동의방법에 있어서 중요한 차이점은, 지금까지는 동의서에 인감도장을 찍고 인감증명서를 첨부하는 방식이었는데, 2012년 8월 2일부터는 지장을 날인하고 자필로 서명하며 주민등록증, 여권 등 신원을 확인할 수 있는 신분증명서의 사본을 첨부하면 되는 것으로 되어 있다. 그런데 이렇게 변경됨으로 인하여 동의서가 위조 또는 변조될 가능성이 높아져서 동의서 위·변조에 대한 향후 법정 다툼이 많아질 가능성이 있다고 하겠다. 문의 : 02-592-9600, www.r119.co.kr
