2019 달라지는 부동산제도- 종부세 올리고 공정시장가액 상향

김하수 기자l승인2019.01.21 11:11

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3주택·조정지역 2주택보유자 종부세 0.6~3.2%
아파트 분양권·입주권 소유자 무주택자서 제외 

[하우징헤럴드=김하수기자] 지난해 정부의 각종 부동산 규제책들로 부동산시장이 하향세로 돌아선 가운데 올해 부동산시장도 경색 국면을 피하기 어려울 것으로 전망된다. 지난해 정부가 발표한 금융·세제·청약 규제 등이 올해부터 본격 적용되는 탓이다.

큰 틀에서는 종합부동산세 세율이 인상되고, DSR(총부채원리금상환비율)이 전 금융권으로 확대돼 가계대출 문턱이 높아질 전망이다. 아울러 주택청약제도가 무주택자 위주로 개편돼 실수요자의 내 집 마련 기회가 넓어질 것으로 보인다. 기해년(己亥年) 달라지는 부동산 제도들을 정리했다.

▲공정시장가액 비율 5% 인상

공정시장가액은 지난 2009년 정부가 공시가격 대신 종합부동산세 산정을 위해 도입한 과세표준 기준으로 부동산 가격 변동, 지방재정 여건 등에 따라 탄력적으로 조정한다. 보통 공시가격의 80% 수준에서 정해져 납세자의 세부담을 덜어주는 역할을 하는 공정시장가액이 2019년부터 5% 인상돼 85%로 상향조정 된다. 공정시장가액 비율은 100%(2022년)가 될 때까지 매년 5%씩 상향될 예정이다.

▲종합부동산세 세율 조정

지난해 9.13 부동산 대책에서 종합부동산세와 관련해 여러 상향조정 소식이 있었다. 종부세 개정안으로 인해 1주택 또는 조정대상 지역 외 2주택 보유자의 세율이 0.5~2.7%로 확대되고, 3주택 이상 또는 조정대상 지역 내 2주택 이상 보유자의 경우 0.6~3.2% 확대된다. 3주택 이상 보유자는 300%, 조정대상지역 2주택자는 200%로 세부담 상한이 상향 조정된다.

▲주택임대소득 분리과세

지금까지는 연간 2천만원 이하의 주택 임대소득은 비과세 혜택을 받았지만, 2019년부터는 분리과세된다. 주택임대사업자 등록 여부에 따라 기본공제 금액, 필요경비 인정 비율 등이 나뉘는데, 등록사업자는 기본공제 400만원, 필요경비 인정비율 60%로 유지되지만 사업자 등록을 하지 않은 경우는 기본공제 200만원, 필요경비 인정비율 50%로 축소된다.

▲3주택자 산정에서 배제되는 소형주택 범위 축소

임대보증금 과세 시 배제됐던 소형주택의 기준범위가‘전용면적 60㎡ 이하, 3억원 이하’에서 2019년부터는‘40㎡ 이하, 2억원 이하’로 축소된다. 해당 기준은 2021년 12월 31일까지 적용될 예정이다.

▲신혼부부 생애최초 주택 취득세 감면

2019년 1월 1일부터 12월 31일까지 생애최초로 주택을 구입하는 신혼부부에게 취득세를 50% 감면해준다. 취득세 감면은 기존주택과 신규 분양주택에 모두 해당되며, 현재 분양을 받아 중도금을 내고 있는 경우도 2019년까지 입주(소유권 이전)하게 되면 혜택을 받을 수 있다. 신혼의 기준은 만 20세 이상, 혼인신고 후 5년 이내(재혼포함)이며, 소득은 외벌이의 경우 연 5천만원 이하, 맞벌이는 연 7천만원 이하여야 한다. 해당되는 주택의 기준은 3억원(수도권 4억원)이하면서 전용면적 60㎡ 이하인 경우다.

▲청년우대형 청약통장 가입 대상 연령 확대

청년우대형 청약통장의 가입 대상 연령이 만 19~29세에서 만 19~34세로 상향 조정된다. 남성의 경우 병역기간을 별도로 인정한다. 청년우대형 청약통장이란 청년층을 대상으로 기존 주택청약종합저축의 청약기능과 소득공제 혜택을 유지하면서 10년 동안 연 최대 3.3%의 금리와 이자소득 비과세 혜택을 제공하는 청약통장을 말한다. 총 급여 3천만원(종합소득 2천만원 이하) 이하 무주택세대주 청년들만 가입 가능하다.

▲총체적상환능력비율(DSR) 모든 금융권 관리지표 도입

상환능력 중심으로 심사하는 총체적상환능력비율(DSR) 관리지표가 지난 10월 은행권에 도입된 데 이어 2019년 2월에는 상호금융업, 4월은 보험업, 5월은 저축은행과 여신전문금융회사에 순차적으로 확대될 예정이다.

▲달라지는 청약제도,‘ 주택공급에 관한 규칙 개정안

2018년 12월부터 무주택자의 청약 기회를 확대하는 내용을 골자로 한‘주택공급에 관한 규칙 개정안’이 시행됐다. 분양권·입주권 소유자는 무주택자에서 제외되고 민영주택 공급 시 추첨제로 입주자를 선정하는 경우 무주택자에게 우선 공급된다는 내용을 담고 있다. 또한 신혼부부가 혼인신고일 이후 주택을 소유한 적이 있으면 입주자모집공고일 현재 무주택세대구성이더라도 신혼부부 특별공급에서 제외되며, 미계약과 미분양 발생에 대비해 입주자모집공고 이후 사전 공급신청을 인터넷으로 접수 받을 수 있도록 허용된다.

▲실거래가 신고기간 30일로 축소

현행 60일이던 주택 실거래가 신고 기간이 30일로 대폭 축소된다. 60일 이내라는 긴 기간은 실거래 정보가 시장 상황을 적시에 반영하기 어렵다는 한계 때문이다. 또 거래계약이 없음에도 허위로 신고하는 자전거래를 막기 위해 거래 계약의 무효, 취소, 해제될 때도 신고하도록 의무화해 실거래 신고 자료의 정확성을 높일 방침이다. 이를 위반할 경우 부동산 거래신고법 상 최고 수준인 3천만원 이하의 과태료를 부과한다.

▲1가구 1주택 비과세 판단시 사실혼 배우자 포함

2019년부터 사실혼 배우자가 주택을 소유하고 있어도 1가구 1주택에 따른 비과세 혜택에서 제외된다. 원래 1세대라 하면 거주자 및 배우자가 그들과 같은 주소에서 생계를 같이 하는 자와 함께 구성하는 가족단위를 말하는데, 이 범위를 더 명확하게 사실혼 관계를 유지하고 있는 배우자도 동일하게 본다는 것이다. 개정이유는 다주택가구가 위장이혼을 하고 양도소득세 비과세 혜택을 받는 경우가 다수 확인됐기 때문이다.


김하수 기자  hskim@houzine.com
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