재개발 존치 건축물과 토지등소유자

이학수/대표법무사 이학수법무사법인(유)l승인2019.01.24 14:40

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[하우징헤럴드=이학수 법무사] 재개발사업의 정비구역에 위치한 건축물로서 재개발사업 정비계획에서 철거하지 않고 존치하는 것으로 계획된 건축물의 소유자가 조합 설립 시 동의를 받아야 하는‘토지등소유자’에 해당하는지 문제된다.

최근 법제처 유권해석에 따르면 재개발사업의 경우 토지등소유자란 정비구역에 위치한 토지 또는 건축물의 소유자 또는 그 지상권자를 말하는데 같은 법 제35조제2항 각 호 외의 부분에서는 재개발사업의 추진위원회가 조합을 설립하려면 토지등소유자의 4분의 3 이상의 동의를 받아야 한다고 규정하고 있을 뿐이다.

정비구역에 위치한 건축물 중 정비계획에서 존치하기로 계획된 건축물의 소유자를 조합 설립의 동의를 받아야 하는 토지등소유자에서 제외하도록 규정하고 있지는 않으므로 정비계획에서 존치하기로 계획된 건축물의 소유자가 조합 설립에 대한 동의를 받아야 하는 토지등소유자에 해당함은 도시정비법의 문언상 명백하다.

또한 도시정비법 제35조 제2항 각호 외의 부분에서 재개발사업의 추진을 위한 조합설립인가의 요건으로 토지등소유자의 동의를 요구하는 것은 재개발사업의 시행에 이해관계가 있는 자로 하여금 재개발사업의 시행 여부를 결정할 수 있도록 하려는 취지이다.

재개발사업은 정비기반시설이 열악하고 노후ㆍ불량건축물이 밀접한 지역에서 주거환경을 개선하거나 상업지역 등에서 도시기능의 회복 등을 위해 도시환경을 개선하기 위한 사업으로서 개별 건축물이 아닌 정비구역 전체를 대상으로 하고 정비구역 내 도로, 상하수도 및 공원 등 정비기반시설의 설치 등으로 인하여 정비구역 내 주거환경의 중대한 변화를 가져오게 된다.

이러한 점을 고려하면 본인 소유의 건축물이 철거되지 않고 존치되는 건축물의 소유자도 해당 건축물이 위치한 전체 정비구역에서 시행되는 재개발사업에 대한 이해관계가 있는 자로 보는 것이 관련 규정의 입법취지에 부합하는 해석이다.

아울러 도시정비법 제9조 제1항 제12호, 같은 법 시행령 제8조 제3항 제5호 및‘도시ㆍ주거환경 정비계획 수립 지침’(국토교통부훈령 제977호) 4-6-1에 따라 정비계획에는 정비구역 내 건축물의 철거ㆍ개량ㆍ보존 또는 존치 여부를 명시해야 하는바, 이러한 규정들에 비추어 볼 때 재개발사업 건축물의 존치는 정비구역에 위치한 기존 건축물의 처리 방법, 즉 구체적인 재개발사업 시행 방식 중 하나인 것이지 해당 건축물 및 그 부지를 정비사업의 대상 또는 정비구역에서 제외하는 것은 아니다.

도시정비법 제58조에서는 정비구역 내 일부 건축물을 존치하는 내용의 사업시행계획서를 작성해 사업시행계획인가를 받을 수 있도록 하면서, 존치 건축물 및 그 토지에 관하여 주택법 등에 대한 특례를 적용할 수 있다고 규정하고 있는데 이 역시 존치 건축물도 재개발사업의 대상에 포함됨을 전제로 하는 규정이라는 점도 이 사안을 해석할 때 고려해야 한다.

따라서 재개발사업의 정비구역에 위치한 건축물로서 재개발사업 정비계획에서 철거하지 않고 존치하는 것으로 계획된 건축물의 소유자가 조합 설립 시 동의를 받아야 하는 토지등소유자에 해당한다고 봐야 한다.


이학수/대표법무사 이학수법무사법인(유)  webmaster@housingherald.co.kr
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