지난 2006년 3월 확정·발표된 2010 서울특별시 도시·주거환경정비기본계획(주택재건축사업부문) 중 단독주택과 다가구·다세대 밀집지역 300곳 이상을 대상으로 추진하였던 서울특별시 재건축기본계획 변경이 사실상 무기한 연기돼 있다. 부동산시장을 불안정하게 만드는 등 예상하지 못한 역기능 때문이다.

 

이런 가운데 ‘아파트 편중에 따른 규제대책’까지 시행돼 향후 양호한 단독주택단지에는 재건축이 허용되지 않을 것으로 보인다.

 

특히 서울시는 지난 2005년 5월 〈도시 및 주거환경정비법〉 시행령이 개정되면서 완화되었던 단독주택지 재건축관련 주택 노후도 기준요건을, 현행 15년 이상에서 20년으로 강화해 줄 것을 2007년 8월 국토해양부에 정책건의를 해놓은 상태이다. 나아가 서울시내 단독주택 재건축·재개발 노후도 연한을 현재 20년에서 30년까지 단계적으로 연장하는 방안까지 검토 중인 것으로 알려지고 있다.

 

아울러 서울시는 단독주택지의 재건축 규제 등에 따른 당근(반대급부)의 일환으로 △단독주택지 보존을 위해 단독주택 지역에 주차장과 공원, 도로 등 도시기반시설을 보완해 주는 방안 △재건축 때 저층의 소규모 주택단지를 조성하는 ‘블록형 개발’의 도입 △구릉지의 낡은 주택은 중저층으로 개발해 주변 경관과 조화를 이루도록 하는 방안 등도 함께 검토하고 있는 것으로 보인다.

 

이처럼 단독주택 재건축에 대해 규제를 강화하려는 서울시에 반해 국토해양부는 그 규제를 완화하려는 움직임을 보이고 있다.

 

지난 13일 입법예고된 〈도정법〉 시행령 일부 개정안에 의하면 정비구역 수립대상구역 중 단독주택지를 재건축하고자 하는 경우 단독주택 200호이상 또는 그 부지면적이 1만㎡이상으로 규정하던 것을, 시·도 조례에서 따로 정하는 경우 5천㎡이상인 지역에 대하여도 정비계획을 수립할 수 있도록 그 면적 규모를 완화하여 입법예고한 것이다.

 

이상을 정리해 보면 2006년 3월 서울시의 재건축기본계획의 확정·발표됐고, 그에 따라 그간 아파트단지를 중심으로 이루어지던 재건축이 단독주택지들에 대해서도 허용되었다. 이로 인해 단독주택지 재건축예정지역들의 부동산가격이 급등했고, 이에 따라 기본계획에서 제외되었던 유사 단독주택지들도 재건축을 강력히 희망하게 되었다.

 

여기서 분명한 사실은 단독주택지 소유자들은 재건축을 통해 예상되는 개발이익에 대한 기대심리가 매우 높다는 것이다. 또 재건축 자체가 어렵게 될 경우 기존에 재건축이 허용되었던 유사 단독주택 단지들과의 형평성을 이유로 쉽게 동의하지 않을 것이다.

 

이런 점을 볼 때 현재 서울시가 마련 중인 당근만으로는 단독주택지 소유자들의 재건축의지와 소외되는 불만을 쉽게 잠재울 수 없을 것이다. 따라서 이를 보완하는 방안으로서 서울시의 당근 유인책 이외에 다음과 같은 방안을 제시해 본다.

 

먼저 서울시가 주택시장 안정과 시민들의 안정적인 주거복지를 향상시키기 위하여 시행 중인 장기전세주택(시프트) 제도 즉, 역세권의 용적률을 대폭 증가시켜주되 증가된 용적률의 60%를 장기전세주택으로 건설토록 의무화하는 등의 제도를 일부 개선하여 단독주택지 재건축단지들과 연계하여 정책목표를 달성하는 방안이다.

 

다른 하나는 서울시의 법제화 건의로 2006년 6월 개정된 <도시재정비 촉진을 위한 특별법> 시행령에 따라 시행 중인 재정비촉진지구내 ‘결합개발제도’를 활용하는 방안이다. 현재 재정비촉진지구 내로 한정되고 있는 ‘결합개발제도’를 도시환경정비사업 전반으로 확대하여 실시하는 방안을 생각해 볼 수 있다.

 

도시민들의 삶의 질 개선 욕구와 주거환경이 열악한 지역의 주민들이 표출하는 주거환경 개선욕구는 점점 커지고 있으며 더 이상 이를 외면할 수만은 없을 것이다.

 

정책당국이 자신들의 정책의지와 목적에 따라 일방적으로 도입하는 규제는 국민들의 불편과 많은 민원을 유발할 수 있다. 따라서 규제에 앞서 사회적인 약자들을 우선 배려하는 등의 세심함과 정책적인 혜택이 전 계층에 고루 배분될 수 있도록 하는 것이 필요하다고 생각한다.