현재 주택시장은 극심한 침체와 미분양 급증으로 시장기능이 크게 저하되고 있어 시장 정상화를 위해서는 분양가상한제의 개선이 필요하다.

 

먼저 분양가 규제를 2007년 9월 1일 사업승인 이후로 규정함에 따라 무리한 조기 주택공급을 유도하여 미분양 문제를 심화시켰다. 또 한국주택협회 회원사의 경우 2004~2007년 연평균 분양계획물량은 30만6천호였으며 2008년 24만5천호를 계획하고 있어 주택공급량은 19.9% 감소할 전망이다.

 

분양가상한제는 브랜드 등 제품가치를 제고시키는 마케팅전략에 의해 창출된 기업의 내재가치와 사업승인 과정에서 발생하는 기부채납비용, 각종 민원성 비용을 적절하게 원가에 반영하지 않고 있다. 이는 곧 주택사업 채산성을 악화시켜 장기적으로 주택공급 위축으로 이어질 수 있음을 의미한다.

 

또 분양가격 규제 하에서는 공법 개발 등의 원가절감 노력으로 발생하는 소요자금이 원가에 반영되지 않아 지속적인 원가절감 효과를 기대하기 어려운게 사실이다.

 

정부가 공시한 기본형 건축비는 브랜드화가 이루어진 민간부문의 건축비보다 낮은 건축 질과 마감수준을 상정하고 산출되어 주택의 질이 저하되는 문제가 발생할 것이다.

 

특히 재건축사업의 경우 정산 시점까지 발생하는 원가 상승분에 대한 부담으로 사업 진행에 어려움이 발생하고 있다.

 

또 사업비를 일반분양분 분양가격으로 전가하는 것이 불가능해져 이로 인한 조합원의 부담이 증대될 것으로 전망된다. 이에따라 조합원의 현금청산자가 증가하는 등 원활한 사업수행이 어려워지고 있다.

 

재건축 사업 수행 자체가 지장을 받으면서 도심지에서의 주택공급 감소 우려되고 이는 곧 이명박정부의 도심개발 정책의 실효성을 감퇴시킬 것으로 판단된다.

 

따라서 현재 시행중인 분양가 상한제, 특히 재건축사업에서의 분양가 규제는 다음과 같이 개선돼야 한다.

 

우선 정비사업 특성을 반영한 가산비용 인정이 필요하다. 안전진단비, 정비사업용역비, 감정평가비용, 신탁수수료 등 가산비의 인정과 사업특성 상 차입에 대한 의존도가 높은 특성을 반영한 금융비용 반영이 필요하다.

 

즉, 사업특성상 발생하는 가산비용을 추가로 인정하여 일반분양분의 분양가 상한제 적용에 따른 조합원 부담 증대를 방지해야 한다. 그리고 〈도시 및 주거환경정비법〉상 현금청산에 대한 불가 조항을 마련해야 한다.