재건축 아파트단지 공시가 인상→‘부담금 쇼크’ 예고

문상연 기자l승인2019.01.29 11:05

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국토부 4월 발표 앞두고 단지마다 셈법 복잡
추진위 승인 시점 따라 부담금에도 큰 차이

▲ 김현미 국토교통부 장관이 지난 24일 2019년도 부동산 가격공시 추진방향에 대해 설명했다.

오는 4월 공동주택 공시가격 상승이 예고되자 재건축 부담금 최소화를 위해 재건축단지의 셈법이 복잡해지고 있다. 지난 24일 발표한 표준 단독주택 공시가격 상승률이 지난해에 비해 두 배 가까이 상승하면서 아파트의 공시가격 또한 상당한 상승으로 이어질 것으로 관측되고 있기 때문이다.

국토부 발표 자료에 따르면, 서울 표준주택 공시가격 상승률은 지난해(7.92%)보다 약 10%p 상승한 17.75%다. 특히, 정비사업이 활발하게 이뤄진 곳들은 용산구 35.4%, 강남구 35.01%, 마포구 31.24% 등으로 전국 상승률 1·2·3위를 차지했다. 또한 오는 4월 발표 예정인 공동주택 공시가격 발표에 재건축단지와 같이 시세가 급등한 곳은 상승폭이 클 것으로 전망했다.

공시가격 상승은 현재 재건축사업에 가장 큰 영향을 끼치고 있는 재건축 부담금 결정에 핵심 요인으로 작용한다. 개시시점인 추진위 승인 당시 공시가격이 높을수록 부담금 규모가 줄어들고, 반대로 종료시점인 준공시 공시가격이 높아질수록 재건축 부담금 규모가 증가하는 구조이기 때문이다. 따라서 올해 공시가격 인상은 아직 추진위를 설립하지 않은 단지들의 재건축 부담금을 줄어들게 한다.

반면 이미 추진위가 설립된 재건축 단지는 준공시점의 가격이 기존 예상치보다 올라 부담금 폭탄으로 이어지게 된다. 나아가 공시가격을 1년 전 자료를 기준으로 한다는 점에서 갑자기 가격이 급락할 경우 그 피해는 모두 재건축아파트 소유자가 져야 해 실제 주택가격 상승에 비해 과다한 초과이익이 산정될 가능성도 크다.

다만 추진위 승인 후 사업기간이 10년을 넘으면 준공 시점으로부터 역산해 10년 전이 개시시점이 된다. 이에 재건축 부담금을 줄이기 위해서는 어떤 단지는 사업을 늦춰야 하는 반면 어떤 곳은 본격적으로 사업 속도를 높여야 하는 단지가 공존하는 기이한 현상이 발생하고 있다.

실제로 강남구 개포주공 5·6·7 단지들은 지난해 재건축 정비구역 지정 후 80%이상 동의서를 징구했다. 하지만 재건축 부담금을 최소화하기 위해 공시가격 상승 이후에 추진위를 승인받기 위해 신청을 미뤄 오다가 올해 초 강남구청에 추진위설립을 신청하며 본격적 사업추진에 나섰다.

반면 강남구 대치동 대치쌍용2차 재건축조합은 작년 현대건설을 시공자로 선정했으나 7개월째 정식 계약을 맺지 않고 있다. 바로 옆 대치쌍용1차 재건축조합은 대치쌍용2차의 재건축 부담금 예정액을 확인한 후 사업추진 여부를 결정하겠다며 사업 중단을 선언했다.

재건축조합 관계자는 “정부가 공시가격 시세반영률을 올리겠다고 나서 재건축 부담금 산정 방식은 객관적인 초과이익조차 산정하지 못하게 됐다”며 “재건축 초과이익환수제는 사회적 형평성을 붕괴시키는 중대한 모순을 갖고 있는 제도다”고 말했다.


문상연 기자  msy@houzine.com
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