[하우징헤럴드=심교언 교수] 최근 서울 부동산시장이 오랜만에 하락하고 있다. 3년 연속 상승에 따른 고점에 대한 부담감과 수출 부진 및 투자 감소로 인한 경기둔화 우려, 정부의 강력한 억제정책으로 인한 결과로 보여 진다.

전반적인 하락 안정세 속에서 정부의 부동산 규제와 관련된 불만이 나타나고 있어서 이목을 끌고 있다. 특히 연말에 추가로 조정대상지역으로 지정된 곳의 주민들의 불만이 큰 상태이다. 수도권 GTX 노선의 수혜지역에서 집값 상승세를 막기 위한 정부의 입장은 이해가 가나, 집값이 상승한 경우는 몇몇 단지에 국한된 경우가 많아 그렇지 않은 주민들이 추가로 규제를 받게 되어 억울하다는 것이다.

조정대상지역으로 지정이 되면 세제부문에서 양도세 중과 등으로 불리해짐과 동시에 금융부문에서도 LTV와 DTI의 규제가 강화되고, 주택담보대출 자체도 깐깐해진다. 이에 따라 보호의 대상인 소득이 적은 실수요자가 더 어려움에 처해 질 수 있다. 특히 집값이 오르지도 않았는데 추가로 규제가 가해지는 것은 불합리하다고 지적하고 있다.

시장의 하락 안정세 속에서 지난 해 서울지역 아파트 청약경쟁률이 전년보다 두 배 이상 높았던 것으로 나타났다. 실질적으로 분양가 상한제를 시행함에 따른 현상이다. 이러한 로또청약 광풍도 지역별로 큰 온도차를 보이고 있다. 서울에서 불과 얼마 떨어지지 않은 지역은 청약 미달이 발생하고 있고, 지방은 몇몇 지역을 제외하고는 미달이 속출하는 상황이다. 작년 말 기준으로 전체 미분양 아파트의 89%가 지방에 있다는 것이 그 방증이다.

지방에서의 불만은 차치하고라도 서울지역의 분양에 대해서도 불만이 많다. 투기지역과 투기과열지구로 지정된 경우는 조정대상지역보다 세제와 금융에 있어서 더욱 가혹할 정도의 규제를 받기 때문이다. 이들 지역에서 낮아진 담보대출 비율을 감안할 경우 실제 청년층들이 주택을 살 가능성은 거의 희박하다. 금수저가 아니면 실질적으로 청약을 받아서 살 수 없는 지경인 것이다. 정부에서 투기를 막기 위해 소득에 대해서까지 제약을 하고 있는데 그 정도의 소득으로, 대출마저 옥 죈 상태에서 어떻게 집을 살 수 있냐라는 푸념이 쏟아져 나오고 있다. 즉 금수저가 아니면 언감생심이라는 말이다.

정부에서 집값에 대한 부담으로 대출규제를 강하게 하는 심정은 공감이 가나, 이 과정에서 청년층과 서민층의 자산축적 성장 사다리를 걷어차는 결과가 나타나선 안된다. 지금 최하위 소득계층을 위한 대책은 어느 정도 완비되어 있으나, 차상위 계층과 실수요자들에 대해서도 사회의 건전한 중산층으로 도약할 수 있는 제도가 완비되어야 사회가 더 건실해질 수 있다.

일반적으로 선진국에서는 대출규제를 금융기관의 건전성 관리수단으로 사용하고 있다. 우리처럼 특정지역의 집값을 관리하는 수단으로는 사용하지 않는다. 지금 우리나라가 가계부채가 높아 걱정이 많은 상황이긴 하나, 전체 대출의 절반 정도가 주택담보대출이고, 이중 절반 정도가 주택구입목적으로 알려져 있다. 즉 전체 가계대출의 1/4 정도가 주택과 관련된 대출인 셈이다. 이들은 연체율도 기업대출에 비해 지극히 낮고, LTV도 낮은 상태여서 부실화 가능성이 상당히 낮은 것으로 평가받고 있다. 이점을 감안했을 때 지금까지 제도에서 소외된 계층들에 대한 규제를 완화한다 하더라도 큰 부담이 없을 것으로 보인다. 작년까지의 부동산 광풍에서는 정부의 정책이 어느 정도 정당성을 가졌을지라도, 지금은 적어도 꼭 필요한 계층들이 집을 마련하고 안정적 거주권을 확보하는 방안은 마련해줘야 할 시점이다.