시세 90~95% 제한 … 무주택자에게만 우선 공급
연계형 정비사업, 건설사 참여 낮아 유찰 잇따라  

[하우징헤럴드=김하수기자] 과도한 기업 특혜라는 지적을 받아왔던 박근혜 정부의 기업형 임대주택 ‘뉴스테이’ 가 문재인 정부 들어 ‘공공지원 민간임대주택’ 으로 새롭게 출발했지만 여전히 제도적 개선이 시급하다는 주장이 제기되고 있다.

기존 뉴스테이와 달리 초기임대료를 제한했지만 임대료가 주변시세의 95%에 달해 서울권역 내 민간임대주택의 경우 서민들에게는 여전히 진입장벽이 높기 때문이다. 특히 부동산 침체가 가시화되고 있는 지방의 경우 임대주택 공급으로 인한 입주폭탄도 우려되고 있다.

▲뉴스테이, ‘공공성’ 대폭 강화됐지만 임대료 여전히 비싸

공공지원 민간임대주택의 뿌리는 박근혜 정부의 뉴스테이(기업형 임대주택) 정책이다. 정부와 공공기관이 택지와 기금 지원 등을 해주고, 건설사 등 민간 사업자가 사업을 시행하는 방식이다. 박근혜 정부 시절의 뉴스테이는 초기 임대료 규제도 없는 데다, 건설사 등에 막대한 특혜를 준다는 비판을 받아왔다.

이에 문재인 정부는 지난해 4월 뉴스테이를 ‘공공지원주택’으로 개편하는 내용의 ‘민간임대주택법 개정안’을 입법예고하고, 공공성이 대폭 강화된 공공지원 민간임대사업 추진안을 내놨다.

기존의 뉴스테이가 초기 임대료 제한이 없었던 것과 달리 공공지원 민간임대주택의 최초 임대료는 시세의 90~95%로 제한됐다. 또 기존 뉴스테이의 경우 유주택자도 입주할 수 있었던 것과 달리 공공지원 민간임대는 무주택자에게 전량 우선 공급키로 했다.

아울러 전체 가구 수의 20% 이상은 청년·신혼부부 등에게 특별공급 물량으로 반드시 배정하도록 했으며, 이들에게 공급하는 주택은 임대료도 일반물량(90~95%)보다 더 낮은 시세 대비 70~85% 수준으로 낮췄다.

여기에 정부는 민간임대 사업자에게 주어지는 주택도시기금 대출 등 공적지원을 축소하고, 융자금리 역시 공공임대주택보다 높은 수준으로 조정키로 했다. 공공택지 공급가격도 기존 조성원가에서 감정가격으로 상향조정했다.

공공지원 임대주택의 일반공급분 아파트 임대료가 주변 시세의 최대 95%로 제한됐지만 서울에 거주하고 있는 실수요자들에게는 여전히 진입장벽이 높다는 지적이 나오고 있다. 뉴스테이의 월 임대료가 100만원이라고 가정할 경우 공공지원주택의 경우 95만원으로, 부담이 크게 줄었다고 보기 어렵기 때문이다.

주택산업연구원에 따르면, 현재 뉴스테이의 주요 수요자인 중산층의 소득분위는 3~9분위 수준으로, 이를 가처분소득 기준으로 환산하면 177만원에서 531만원 수준이다. 소득분위란 통계청이 우리나라 전체 가구를 분기 소득수준에 따라 10%씩 10단계로 나눈 지표로, 숫자가 높을수록 소득수준이 높다는 것을 뜻한다.

하지만 현재 대부분의 뉴스테이 임대료는 소득 6분위 이상이 부담 가능한 수준으로, 특히 위례신도시나 서울의 경우 소득 8분위 이상이라야 가능하다는 것이 연구원 측의 설명이다.

국토교통부 관행혁신위원회도 지난해 말 민간임대주택의 높은 임대료를 지적하며 이에 대한 제도개선 권고안을 발표한 바 있다.

당시 혁신위는 현 민간임대주택 임대료 시세와 관련 “시세의 95% 이하라는 초기 임대료 규제는 시세와 거의 차이가 없을 뿐 아니라 주변 시세가 높은 곳을 기준으로하기 때문에 큰 의미를 부여하기 어렵다”고 밝혔다.

▲공공지원주택 2022년까지 20만가구 공급…지방 ‘공급과잉’ 우려도

과도한 민간임대주택 공급으로 인해 지방 부동산시장의 침체가 가속화될 것이라는 우려도 제기되고 있다. 정부는 지난해 4월 ‘민간임대주택법’ 개정안 입법예고 당시 2018년부터 2022년까지 총 20만가구의 공공지원주택을 공급하겠다는 청사진을 내놨다.

민간임대주택 입주물량이 일시적으로 집중될 경우 서울과 비교해 상대적으로 주택수요가 적은 지방은 주택 공급과잉현상을 빚으며 큰 타격을 입게 될 전망이다.

일례로 충북 청주시 흥덕구 지동동 일대의 경우 한국토지주택공사(LH)가 충북 청주시 지동동 일원에 서민주거 안정을 목적으로 임대아파트를 짓는 민간임대사업 추진에 나섰지만 지역주민들로부터 환영 받지 못하고 있다. 지난 2016년 10월 미분양관리지역으로 선포된 청주시는 여전히 100호이상의 신규주택공급시 예비심사 등의 규제를 받는 미분양관리지역이다.

13일 청주시 등에 따르면 LH가 최근 청주시 지동동 일대 71만4천829㎡부지에 대한 공공지원민간임대주택 공급촉진지구 지정을 국토교통부에 제안했다. 2030년까지 인구 100만명을 바라보고 있는 청주시의 중산층 전·월세 안정화를 위해서는 임대주택 공급이 필요하다는 판단이다.

하지만 정작 사업 추진을 바라보는 지역주민들의 시선은 차갑다. 청주시가 최근 국토부에 전달한 해당지역 주민과 관계 전문가 등의 의견 취합 결과도 사업 반대 의견이 오히려 더 많았던 것으로 전해졌다.

시 관계자는 “청주시의 경우 미분양 문제가 심각한 데다 최근 3년 사이 아파트 가격도 하락세를 타고 있다”며 “이러한 지역적 특성을 감안해 달라는 의견을 조만간 국토부에 전달할 예정”이라고 말했다.

▲민간임대 정비사업 시공자 찾기 ‘난항’

장기간 정체되고 있는 재건축·재개발 현장들을 활성화시키기 위해 정부가 시행 중인 ‘공공지원 민간임대 연계형 정비사업’도 표류 중이다. 공공성 강화로 인한 인센티브 축소로 정비사업 조합들의 참여율이 크게 줄었으며, 최근 시공자 선정에 돌입한 민간임대 연계형 정비사업장들은 건설사들의 참여 저조로 입찰에서 번번이 유찰의 고배를 마시고 있다.

정비업계 관계자는 “민간임대 주택사업 추진 과정에서 공공성이 강화될 경우 수익성을 담보하기 어려워져 사업에 참여하는 임대사업자나 건설사 입장에서는 사업성이 저하될 수밖에 없다”며 “기존 참여 업체들은 사업성이 더 떨어질 것이고, 신규 시장 참여건설사들은 굳이 참여할 필요성을 못 느껴 결국엔 민간임대사업에 등을 돌리게 될 것”이라고 우려했다.