재건축 상가조합원, 아파트 분양시 ‘부담금 폭탄’

상가는 부담금 산정시 개시시점 가격 없어 초과이익 눈덩이 문상연 기자l승인2019.03.07 10:47

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문정동136 재건축사업 상가주택 조합원 부담금 3억
주택조합원보다 15배 많아 … 소송으로 이어질 가능성 

[하우징헤럴드=문상연기자] 재건축 초과이익환수제에 심각한 문제점이 드러나 논란이 되고 있다. 조합이 재건축 부담금을 조합원에 분배하는 과정에서 상가를 소유한 조합원이 아파트를 분양받을 경우 과도한 부담금이 발생하기 때문이다.

재건축 초과이익환수제는 주택을 대상으로 재건축 사업을 통해 발생하는 초과이익에 대해 부담금을 부과해 환수하는 제도다. 재건축 부담금 부과기준은 종료시점 부과대상 주택의 가격 총액에서 추진위 승인 당시 주택의 공시가격 및 개발비용, 정상 주택가격 상승분 등을 뺀 금액으로, 초과이익이 조합원 1인당 평균 3천만원을 초과할 경우 최고 50%의 부담금을 부과한다.

주택만 해당이 되는 제도로 상가는 재건축 초과이익환수제의 적용대상이 아니다. 하지만 재건축사업시 상가를 소유한 조합원의 경우에도 정관에서 정한 바에 따라 아파트를 분양받는 경우가 있다.

이 때 현행 제도에 따르면 해당 조합원은 엄청난 초과이익이 발생하는 것으로 계산된다. 기존 상가를 보유했기 때문에 개시시점의 주택 가격이 존재하지 않기 때문이다.

실제로 문정동136번지 일대 재건축사업의 경우 재건축 부담금 예상액은 총 505억4천만원으로 1인당 평균 약 5천796만원이다. 이에 따라 조합은 조합원의 개시시점의 공시가격, 추가분담금, 종후자산 등을 종합적으로 고려해 재건축부담금 예정액을 개인별로 분배했다. 이 과정에서 상가를 소유한 조합원의 경우 수억원의 재건축 부담금이 발생한다는 계산이 나왔다.

문정동136 재건축사업의 한 조합원은 “상가주택를 소유하고 있는데 재건축부담금 예정액이 약 3억원 가량 발생한다”며 “비슷한 규모의 주택을 보유한 조합원의 경우 약 2천만원이었다”고 말했다. 또한 그는 “소유 면적 중 주거전용면적이 아닌 상가부분은 개시시점 가격에서 제외됐기 때문”이라며 “상가를 가진 조합원은 아파트 분양을 받지 말라는 것”라고 불만을 토로했다.

이에 대해 국토부 관계자는 “재건축 초과이익환수에 관한 법률에 따라 주택가격만 반영돼 부담금이 부과되는게 맞다”며 “현행 법에서는 부담금의 총액을 계산할 뿐 조합원간 분배 문제는 따로 규정하고 있지 않아 조합이 알아서 해결해야 된다”고 선을 그었다.

이에 대해 업계에서는 현행 재건축 초과이익환수제도가 상가와 주택을 모두 포함하고 있는 재건축사업의 본질조차 무시한 무책임한 답변이라고 지적했다. 나아가 가장 중요한 조합원 개인별 부담금 분배는 조합에게 떠넘겨 전국에서 조합, 주택조합원, 상가조합원간의 분쟁이 줄 소송으로 이어질 수 밖에 없어 재건축사업 자체를 가로막는 규제책에 불과하다는 지적도 제기되고 있다.

법무법인 인본 김종규 대표변호사는 “가장 중요한 조합원 개별 분담기준이 마련되지 않았기 때문에 분배 과정에서 많은 소송과 분쟁이 발생할 수밖에 없다”며 “현행 초과이익환수제는 조합에 배분을 맡기고 있어 사업 추진에 큰 내홍을 겪을 것”고 말했다.


문상연 기자  msy@houzine.com
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