재개발·재건축 지정개발자와 조합의 사업시행 차이점

박순신 / (주)이너시티 대표이사l승인2019.03.05 11:09

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[하우징헤럴드=박순신 대표] 재개발·재건축사업의 사업시행은 일반적으로 토지등소유자가 결성한 정비사업조합이 맡고 있다.

그러나 조합이 시행하기에는 재개발·재건축구역의 물리적인 환경이 지나치게 안전을 해할 우려가 있는 경우와 토지등소유자 혹은 조합이 사업을 시행하기 어려운 경우에는 공공이 사업을 시행하거나 지정개발자를 사업시행자로 지정해 시행할 수 있다.

공공시행은 도시정비법 제26조 제1항의 각항에 해당되는 경우에 시장·군수가 직접시행하거나 한국토지주택공사와 같은 공기업을 사업시행자로 지정할 수 있다.

또한 도시정비법 제27조 제1항에서 시장·군수가 지정개발자 요건을 갖춘 자를 사업시행자로 지정해 정비사업을 시행할 수 있도록 하고 있다. 천재지변과 같은 긴급한 사업시행이 필요한 경우, 정비사업시행예정일로부터 2년 이내에 사업시행인가를 신청하지 않는 경우, 재개발·재건축사업의 조합설립의 요건에 해당하는 토지등소유자의 동의로 신탁업자를 사업시행자로 지정하는 것에 동의하는 경우 등이다.

지정개발자는 도시정비법 시행령 제21조에서 그 자격을 정하고 있다. △정비구역의 토지 중 정비구역 전체 면적 대비 59% 이상의 토지를 소유한 자로서 토지등소유자의 50% 이상의 추천을 받은 자 △‘사회기반시설에 대한 민간투자법’ 제2조 제12호에 따른 민관합동법인(민간투자사업의 부대사업으로 시행하는 경우에만 해당한다)으로서 토지등소유자의 50% 이상의 추천을 받은 자 △신탁업자로서 정비구역의 토지 중 정비구역 전체면적 대비 3분의 1 이상의 토지를 신탁 받은 자이다.

지정개발자 요건을 갖춘 자를 다시 한번 정리해보면, 토지면적의 50%이상을 소유한 토지등소유자, SOC법인, 그리고 토지면적의 3분의1이상의 신탁을 받은 신탁업자이다.

근래에 신탁업자들이 재건축·재개발사업에 참여하는 경우들이 늘어나고 있다. 그리고 그 중에서 일부는 지정개발자로서의 사업시행자로 지정받아 직접 사업을 시행하고자 하는 신탁회사들이 있다. 이런 신탁회사들의 정비사업 참여는 도시정비법에서 이미 만들어 놓았던 제도를 활용하는 것이다.

그런데 일부 신탁회사들의 영업방식이 법률과 현실에 맞지 않게 무리수를 두는 경우도 있어서 시장의 혼란을 부추긴다는 우려도 있는 것 같다.

신탁업자가 지정개발자로 정비사업의 시행하기 위해서는 우선 지정개발자 요건을 충족해야 한다. 지정개발자 요건을 정비구역내 토지등소유자의 33%이상이 자신의 토지등을 신탁사에게 신탁해야 하고, 신탁회사는 도시정비법 제27조 제1항 제3호에서 정한 정비사업조합 설립을 위한 동의요건에 해당하는 토지등소유자의 동의를 받아야하는 어려움이 있다.

그래서 최근에는 신탁회사의 지정개발자 자격요건을 완화할 필요가 있다는 주장이 많은 것으로 알려지고 있다.

토지등소유자가 설립하는 조합과 신탁회사가 지정개발자 요건을 갖추어서 사업시행자가 되는 경우에는 어떤 차이가 있을까? 특히, 토지등소유자 입장에서 바라볼 필요가 있다.

조합은 독특한 형태의 법인격이다. 그리고 토지등소유자에게는 조합이 울타리 역할을 하고 있는데, 그 효과에 대해서 많은 사람들은 잘 모르고 있다. 조합과 조합원의 관계는 사실 좀 이해하가 어렵다.

토지등소유자로 구성된 조합은 조합원인 토지등소유자와 동일하지 않다. 조합이 선정하고 계약한 시공사는 조합에게 채권과 채무를 부담하지만, 조합원에게는 아무런 채권이나 채무관계가 없다. 그러나 조합이 시공사에게 공사비 등 채권을 상환하기 위해서는 조합원이 납부하는 분담금이 재원이 된다. 즉, 조합원이 내는 돈으로 조합이 공사비를 지급하지만, 시공사가 직접 조합원에게 공사비를 청구할 권리는 없다는 것이다.

이런 관계는 조합의 모든 채권채무에 동일하게 작용한다. 이런 특수한 관계가 일몰제를 도입할 수 있었던 중요한 요인이 되기도 했다.

반면에 신탁회사가 지정개발자로 사업시행자가 되는 경우에는 이런 관계가 성립하지 않게 된다. 토지등소유자는 자신의 자산을 신탁사에게 신탁해야 한다. 맡겨진 신탁재산은 정비사업을 시행하기 위해 필요한 자금을 조달하는데 있어서 담보가 될 가능성이 아주 높다.

조합이 시행하는 경우에는 시공사에서 사업비를 차입하는 경우에도 조합원의 부동산을 담보로 제공하지 않고 오로지 조합과 시공사간의 채권채무였는데 반해, 토지등소유자의 신탁재산이 담보로 제공된 사업비는 토지등소유자와 채권자간의 관계가 되는 것이다.

아울러 사업시행자가 신탁재산을 담보로 사업비를 조달하는 경우 토지등소유자의 이주비 조달에서 어려움을 겪을 가능성도 있다. 왜냐하면, 개인의 대출범위는 대체로 종전자산 가치의 50%정도이고, 이 정도 선에서 이주비를 대출받는 것이 일반적인데 이미 사업비 조달에 얼마간 담보를 제공한 상태라면 이주비 조달에서 어려움이 있을 수 있다는 것이다.

사업시행자가 조합이거나 혹은 지정개발자이거나 사업이 성공적으로 마무리 된다면 차이가 없을 수 있다. 그리고 이는 토지등소유자가 원하는 정비사업이 완료되어 새 집에 입주하는 결과가가 될 것이다. 그러나 사업이 장기간 지연되거나 중단되는 경우 조합과 지정개발자가 시행하는 사업 간에는 커다란 차이가 있다는 점을 알아야 한다.


박순신 / (주)이너시티 대표이사  webmaster@housingherald.co.kr
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