임대주택 매각가격 현실화 갈등에 옛 뉴스테이 정비사업 표류
임대주택 매각가격 현실화 갈등에 옛 뉴스테이 정비사업 표류
사업비 상승ㆍ비례율 하락에 재개발조합들 불만 고조
  • 김하수 기자
  • 승인 2019.04.19 11:30
  • 댓글 0
이 기사를 공유합니다

 

조합 “임대사업자와 매매계약 시점 너무 빨라”
금융·공사비 증액분 계약시점서 반영 어려워 

[하우징헤럴드=김하수기자] 장기간 정체되고 있는 재건축·재개발 현장들을 활성화시키기 위해 도입된 공공지원민간임대(前 뉴스테이) 연계형 정비사업이 표류를 거듭하면서 속도를 내지 못하고 있다. 사업 초기 뉴스테이 연계형 정비구역으로 지정된 재개발 사업장 곳곳에서 사업기간 지연으로 인한 사업비 증가분을 조합원들이 홀로 떠안아야 해 사업 자체가 무산될 위기에 처한 것.

해당 조합들은 “매매계약 당시 인수자의 매각가격이 현 시세와 비교해 턱 없이 낮고, 사업비 증액에 따른 인수가 상향 관련 협의 진행도 불가능해 영세조합원들이 ‘분담금 상승’ 이라는 과도한 부담을 안고 있다” 며 “현 시세에 맞는 매각가격 재협상 등 구제책 마련이 시급하다” 고 주장했다.

▲사업지연 등으로 조합원 분담금 증가…비례율 ‘뚝’

공공지원민간임대 연계형 정비사업은 지난 2016년 박근혜 정부 시절 국책사업으로 시행된 뉴스테이(기업형 임대주택)에 정비사업을 접목한 것으로, 정비사업을 통해 공급되는 아파트 일반분양분을 임대주택으로 활용하는 방식이다.

정부와 지자체가 용적률 상향 및 기금 지원 등 인센티브를 부여해 사업성을 높여주는 대신, 기업형 임대사업자가 조합원 분양분을 뺀 나머지 일반분양 물량을 주변 시세의 80%로 일괄 매입해 공공임대주택으로 공급하게 된다.

그런데 최근 아파트 가격이 크게 오르면서 ‘뉴스테이 연계형 정비사업 1호 사업장’인 청천2구역을 비롯한 다수의 공공지원민간임대 연계형 정비사업 조합들이 사업 추진에 난항을 겪고 있다.

이들 조합들은 과거 2~3년 전 민간임대사업자들의 뉴스테이 물량 인수가격이 주변 시세의 80% 이상을 유지하지 못하고 있고, 매매계약 체결 후 기하급수적으로 늘어나는 사업비는 고스란히 조합원들의 개발 분담금으로 책정돼 비례율 100%를 유지할 수 없다는 입장이다.

정비사업에서 비례율은 정비사업 완료 후 조합이 벌어들인 총 분양 수익금에서 사업비를 뺀 금액을 조합원 자산으로 나눈 것으로, 일반적으로 비례율 100%가 사업성을 판단하는 기준이 된다.

일반 재건축·재개발사업장에서는 △사업기간 지연에 따른 금융비용 증가 △물가 상승 및 설계변경으로 인한 공사비 증액 △부동산 경기에 따른 주택 시세 상향 등 다양한 변수로 인한 사업비 증액 부분을 일반분양가 상향에 따른 수익금으로 대체할 수 있다. 반면, 공공지원민간임대 연계형 정비사업장들은 그렇지 못하다.

국토부의 ‘정비사업 연계 기업형임대사업자 선정기준’ 제12조 제4항에 따르면 사업시행자와 기업형임대사업자는 사업시행계획인가 이후 가격협상의 결과에 따라 기업형임대주택 공급을 위한 토지, 공동주택, 지분 등에 대한 매매예약을 체결해야 하며, 사업시행자와 기업형임대사업자는 관리처분계획의 인가 고시 후 2개월 이내에 매매계약을 체결해야 한다.

▲조합들 "매각가격 현실화 위해 조합-임대사업자 계약시점 ‘착공’ 시기로 늦춰달라"

해당 조합들은 임대사업자와의 매매계약 체결 시점이 지나치게 빠르다는 점을 문제 삼고 있다. 현 제도에서 임대사업자와의 계약체결 기간을 ‘관리처분계획 인가 이후 2개월 이내’로 못 박음으로써 금융비 및 공사비 증액 등 향후 발생할 사업비 증가분에 대한 변수들은 계약시점에서 반영하기 어렵다는 것이다.

특히 이들은 매매계약 체결 이후 사업비 증액에 따른 인수가 상향 길조차 막혀있어 계약 체결 후 증가하는 사업비에 대해서는 오롯이 조합원들이 부담해야 한다는 주장이다.

김형규 부평4구역 재개발조합장은 “민간임대 연계형 사업장의 경우 수입은 매매계약체결 당시의 3~4년 전 시세의 80% 인수금으로 결정되는데 지출은 이보다도 몇 년이 지난 현 시점에서 결정된다”며 “현 제도는 기업형 임대사업자 배만 불리는 구조”라고 비판했다.

박상규 청천2구역 재개발조합장은 “뉴스테이 연계형 정비사업 첫 시범구역으로 선정된 이후 매매계약 표준 마련 및 HUG의 사업비 대출보증 실행 등의 이유로 가격협상 등의 절차 없이 기업형 임대사업자와 매매계약을 체결했지만, 이후 대책이 마련되지 않아 증가하는 사업비 등을 모두 조합원이 부담하게 돼 사업이 멈춰 설 위기에 놓였다”고 토로했다.

공공지원민간임대 재개발조합들의 매각가격 재협상 주장에 대한 회의적인 시각도 많다.

정비업계 관계자는 “공공지원민간임대사업은 국가 기금이 투입되는 공공사업인 만큼 정부가 조합 편에만 서서 매각가격 재협상을 허용하기는 쉽지 않을 전망”이라며 “매각가격이 올라가면 그만큼 초기임대료도 상승하게 되는데, 이 경우 민간임대사업자가 매입하는 일정비율 이상을 사회적 취약계층에 우선적으로 공급하겠다는 정부의 취지와는 상반된다”고 말했다.

한 신탁사 관계자는 “최근 아파트 가격이 상승하자 매각가격 인상을 주장하는 조합들이 늘어나고 있는데, 만약 아파트 가격이 하락할 경우 이에 대한 손실을 조합이 얼마나 떠안을지 되묻고 싶다”며 “조합 측의 무리한 가격 인상 요구가 확대될 경우 임대사업자들의 참여율이 낮아져 결국 사업의 안정성이 크게 저하될 것”이라고 우려했다.

Tag
#N


댓글삭제
삭제한 댓글은 다시 복구할 수 없습니다.
그래도 삭제하시겠습니까?
댓글 0
댓글쓰기
계정을 선택하시면 로그인·계정인증을 통해
댓글을 남기실 수 있습니다.