[하우징헤럴드=심교언 교수] 지난해 말 남양주와 하남, 인천, 과천 등 수도권 4곳에 신도시 조성계획을 발표했는데, 관련 보상금액은 역대 최고인 20조원을 넘길 것으로 추산된다.
주택공급이 확대됨에 따라 서울의 불안한 집값은 어느 정도 잡히겠지만, 토지보상금으로 풀리는 막대한 유동성이 다시 시장에 유입되면 주변부 부동산 가격이 상승하는 부작용도 우려되고 있다.
작년 수서, 장항지구에서는 대토신청금액이 전체 토지보상금 대비 약 80%에 이르면서 세간의 주목을 받았다. 2007년 10월 토지보상법 개정을 통해 현금, 채권 외에 토지로 보상을 받을 수 있도록 한 대토보상제도가 도입된 이래로 가장 높은 수치이다.
2007년 이후 현재까지 대토보상제도가 활성화되지 않았던 이유를 분석해보면 먼저 ‘장기적인 보상자금의 비유동성’을 꼽을 수 있다. 토지보상법 제63조 제3항에서는 대토로 보상받기로 한 권리는 대토에 대한 소유권이전등기를 완료할 때까지 전매(매매, 증여 등)할 수 없다고 규정하고 있다.
즉 보상계약 체결일부터 소유권이전등기까지 최하 5~7년 간 보상금이 장기적으로 묶이는 것이다. 장기적인 보상금의 비유동성에 더하여 공급가격의 불안정성으로 인한 ‘대토보상의 불확실성’은 대토보상이 활성화될 수 없었던 치명적인 요소였다.
그리고 대토보상제도는 필연적으로 공동사업의 성격을 갖는다. 대토보상으로 받는 토지는 상업·공동주택용지에 집중된다. 수도권에서 공급되는 상업 및 공동주택용지를 개발하려면 상당수의 대토보상 토지주들이 모여야 일정규모 이상의 용지를 공급받을 수 있다.
즉 대토보상을 통한 개발사업은 ‘지주공동사업’인 셈이다. 또한 토지주들 간의 의견조율 문제와 개발전문가가 아님으로 발생하는 사업 불확실성 등의 단점을 해소하기 위해 개발전문회사와 공동으로 사업을 진행하는 것이 큰 특징이다.
3기 신도시 토지보상금의 유입으로 인한 부동산시장 불안 및 투기수요 확산방지의 대안으로서 국가에서는 대토보상제도 활성화 방안을 해결의 주요카드로 내걸고 있다. 상대적으로 충분하지 못한 보상금 문제를, 대토 방식을 통해 피수용자들과 개발이익을 나눔으로써 해소하겠다는 의지도 작용한 듯하다.
대토보상제도가 지금 정도의 위상으로 자리 잡게 된 것은, 민간부문에서 하나씩 하나씩 문제점을 해결해나감과 동시에 제도개선의 목소리를 내왔기 때문이다.
민간개발사와 시공사들이 힘겹게 의견을 조율하고, 막대한 사업비에 대한 책임과 리스크를 토지주들과 함께 나누면서, 하남 미사지구, 위례지구 등에서 대토보상사업이 드디어 성공하게 되었다. 이에 따라 대토보상 참여에 주저하던 보상지구의 토지주들의 참여도도 상승했다.
3기 신도시 건설을 추진함에 있어서 수용으로 침해받는 토지주들과의 상생방안인 대토보상을, 정부가 나서서 홍보하고 활용토록 독려하는 분위기는 상당히 고무적이다. 그러나 갑작스럽게 공공주도의 분위기로 몰아가는 것에 대해서는 바람직한 것인지 의심스럽다. 민간에서 각고의 노력으로 만든 사업모델을 갑자기 공공의 영역으로 가져간다는 것은 앞뒤가 맞지 않는다.
예상되는 문제가 있다면 앞으로 시행 시 같은 문제가 재발하지 않도록 제도를 개선하면 된다.
즉 대토보상을 활성화해 그 목적에 더욱 부합토록 하고 대토보상 토지주들에게 선의의 피해가 발생하지 않도록 보완하는 것이 공공에서 해야 할 책임이다. 이러한 원칙 하에서 민간과 공공이 서로 상생하는 방향으로 대토보상제도가 발전해가길 기대해본다.
