울산의 평범한 회사원인 김모씨는 요즘 맘이 편치 않다. 아파트 분양권을 받기 위해 재개발 구역에 다세대주택을 매입했지만 조합에서 조합원 자격이 없다며 현금청산을 한다고 통지해 왔기 때문이다. 구역지정 공람공고 후에 다가구를 다세대로 전환한 주택을 매입했다가 이 같은 일이 벌어진 것이다. 이대로라면 아파트 입주권은 커녕 그나마 살고 있는 집에서 나가야할 판이다. 이 같은 일이 재개발구역에서 심심치 않게 벌어지고 있다. 재개발 조합원 분양자격 여부를 따져 보지 않고 무턱대고 재개발에 투자해 이같은 일이 발생한 것이다. 따라서 재개발 사업에 투자를 하거나 재개발구역에 거주하고 있는 사람이라면 반드시 분양자격에 대해 꼼꼼히 따져봐야 한다. 이번호에서는 지난호(91호 참조)에 이어 광역시 및 경기도를 제외한 5개도(강원, 충북, 경남, 경북, 전남)의 재개발 조합원 분양자격에 대해 알아본다.

 

▲울산시, 20㎡이상 60㎡미만 땐 무주택자만 분양자격 있어=울산시의 재개발 분양대상자는 우선 토지만 소유한 경우, 토지등소유자가 소유하고 있는 총면적이 〈건축법〉 제49조의 규정에 의한 분할제한면적 이상이어야 인정된다. 즉 〈건축법〉 제49조에 따라 주거지역을 기준으로 최소 60㎡ 이상의 토지를 소유하고 있어야 분양대상자가 되는 것이다.

 

이 경우 정비구역지정 공람공고일 후에 하나의 대지에 여러 개 필지, 또는 하나의 대지 안에 수개의 건축물의 일부를 취득한 경우에는 현금청산을 받게 된다. 다만 구역지정 공람공고일 이전에 분할된 토지로써 면적이 20㎡이상 60㎡미만인 토지를 소유한 경우 소유자를 포함한 세대원 전원이 무주택자라면 주택을 분양받을 수 있다. 하지만 지목이 도로이면서 도로로 활용되고 있는 토지 소유자의 경우에는 분양자격대상자에서 제외된다.

 

주택만 소유하고 있는 경우 1989년 1월 24일 이전에 발생한 무허가건축물을 포함해 주택(사실상 주거용으로 사용되고 있는 건축물)을 소유한 경우 분양신청 자격이 주어진다.

 

하지만 여러 명의 분양신청자가 하나의 세대인 경우와 하나의 토지 또는 주택을 수인이 소유하고 있는 경우에는 분양 대상은 1인만 인정된다.

 

또 단독주택이나 다가구주택을 다세대주택으로 전환한 경우 정비구역지정 공람공고일 3개월 이전에 분할·등기돼 있어야만 분양자격이 주어진다. 정비구역지정 공람공고일 3개월 이후에 전환한 경우 분양자격은 1인만 주어진다.

 

이밖에 △분양신청자가 소유하고 있는 권리가액이 당해 사업시행구역의 분양예정 토지 및 건축물 중 분양용 최소규모의 1개 세대 추산액 이하인 경우 △하나의 건축물이 하나의 대지에 속하는 토지를 점유하고 있는 경우로 구역지정공람공고일 후에 그 건축물과 토지를 분리해 취득하거나 일부를 취득한 경우 △신발생무허가건물(1989년 1월 24일 후에 발생한 무허가건물)을 소유한 경우 △1개 필지의 토지를 구역지정공람공고일 후에 분할 취득, 공유지분으로 취득한 경우 △60㎡ 미만의 토지를 소유한 유주택자의 경우 등은 현금청산을 받을 수 있으므로 주의해야 한다.

 

▲광주시, 30㎡이상 60㎡미만 땐 무주택자만 분양자격 있어=광주시의 경우도 최소 60㎡이상의 토지를 소유하고 있어야 재개발 조합원분양자격이 주어진다. 다만 30㎡이상 60㎡미만의 토지를 소유하고 있는 무주택자라면 주택을 분양 받을 수 있다. 이 경우 구역지정공람공고일이 아닌 조례시행일 이전(2004년 3월 25일)에 분할된 토지여야 하며 토지소유자의 세대원 전원이 무주택자여야 한다.

 

주택을 소유하고 있는 경우 울산시와 마찬가지로 1989년 1월 24일 이전에 발생한 무허가건축물을 포함해 사실상 주거용으로 사용되고 있는 건축물을 소유하고 있다면 분양대상자가 된다. 또 분양신청자가 소유하고 있는 권리가액이 분양용 최소규모 공동주택 1가구의 추산액 이상이 되면 분양자격이 주어진다.

 

이밖에 △단독주택 또는 다가구주택을 건묵물 준공 이후 다세대주택으로 전환한 경우 △관리처분계획일을 기준으로 수인의 분양신청자가 하나의 세대인 경우 △하나의 주택 또는 한필지의 토지를 수인이 소유하고 있는 경우 △조례시행일 이후 한 필지의 토지를 여러 개의 필지로  분할한 경우 △하나의 대지 안에 속하는 동일인 소유의 토지와 주택을 건축물 준공이후 토지와 주택으로 각각 분리해 소유한 경우 등은 분양대상자가 1명만 인정받게 되므로 주의해야 한다. 다만 조례 시행일 전부터 공유지분으로 소유한 토지의 지분면적이 60㎡이상인 경우에는 소유자 수만큼 분양받을 수 있다.

 

 

경기도를 제외한 나머지 8개 도 중 도시 및 주거환경정비조례에 재개발 조합원 분양자격에 대해 규정하고 있는 도는 강원, 충북, 경남, 경북, 전남 등 5개도이며 충남과 전북은 구체적으로 정하고 있지 않다.

 

이들 5개도의 경우 재개발 조합원 분양자격은 대부분 비슷하게 규정돼 있다. 우선 토지의 경우 구역지정 공람공고일 이전에 분할된 토지로 20㎡이상을 소유한 무주택자의 경우 주택을 분양받을 수 있다. 이 때 지목이 도로이면서 실제 도로로 이용되는 토지의 경우 분양자격에서 제외된다. 다만 충북의 경우 종전토지의 총면적이 지방자치단체의 조례에 정한 대지의 분할제한 규모 이상인 토지등소유자에게만 분양 자격이 주어지며 토지 분할의 기준일은 구역지정 공람공고일이 아닌 조례 시행일(2006년 12월 22일)로 정하고 있으니 유의해야 한다.

 

또 강원도의 경우 60㎡이상인 경우 주택의 유무에 관계없이 분양자격이 주어지며 나머지 3개도의 경우는 충북과 마찬가지로 각 시·군 조례가 정하는 규모 이상의 토지를 소유하고 있는 경우에 분양자격이 주어진다.

 

건물을 소유하고 있는 경우 5개도 모두 1989년 1월 24일 이전에 발생한 무허가건축물을 포함해 사실상 주거용으로 사용되고 있는 건축물을 소유하고 있다면 분양자격이 주어진다. 다만 충북의 경우 조례시행일 이전에 분리돼 있어야 하며 나머지 4개도의 경우 구역지정공람공고일 이전에 분리돼 있어야 한다.

 

또 충북의 경우 단독주택, 다가구주택을 다세대로 전환한 경우 조례시행일 이전에 분리·등기한 경우에만 인정되며 나머지 4개도의 경우 별도의 기준을 정하고 있지 않다.

 

이밖에 토지등소유자의 권리가액이 분양용 최소규모 공동주택의 1개 세대의 추산액 이상일 경우 분양자격이 주어진다. 다만 여러 명의 분양신청자가 하나의 세대인 경우, 하나의 주택을 여러 명이 소유하고 있는 경우 분양신청자가 여러 명이어도 분양자격은 1명에게만 주어지므로 주의해야 한다.