상업지구 재개발도 임대주택 의무화… 최고 30%로 상향조정
상업지구 재개발도 임대주택 의무화… 최고 30%로 상향조정
강화된 임대의무비율 이르면 10월밀부터 시행
  • 최진 기자
  • 승인 2019.10.11 15:00
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부동산 투기과열 미리 막겠다… 시행령 예고
상업지구 재개발단지 조합들도 타격 불가피

 

[하우징헤럴드=최진기자] 재개발사업에서 임대주택을 의무적으로 건설해야 하는 비율 한도가 내달부터 상향조정된다. 또 임대주택 건립 의무가 없었던 상업지역에서 추진하는 재개발단지에도 새롭게 임대주택 건립 의무가 부과된다.

정부는 재개발사업의 공공성을 강화하겠다는 취지로 이 같은 개정안을 입법예고했다. 이에 해당 사업을 시행하는 조합 입장에서는 수익성 악화를 피하기 힘들게 됐다.

국토교통부는 지난달 4일 재개발사업 임대주택 의무비율 한도 상향과 상업지역 재개발사업 임대주택 의무를 새롭게 적용하는 사안을 골자로 한 ‘도시 및 주거환경정비법(이하 도정법) 시행령 일부개정안’을 입법예고했다. 국토부는 입법예고 기간을 거쳐 이르면 10월 말부터 새 규정을 시행할 예정이다.

이번 개정안은 정부가 지난 4월 23일 발표한 ‘2019 주거종합계획’에 따른 후속조치다. 당시 국토부는 “현행 임대주택 의무비율 상한 규정(15%)이 정비사업의 공공성 확보에 미흡하고 상업지역은 임대주택 의무대상에서 제외돼 있어, 상업지역에도 정비사업의 공적기능을 강화할 필요가 있다”며 “조례로 위임돼 있는 임대주택 의무비율 상한을 상향조정해 임대주택 확대에 나설 예정”이라고 밝혔다.

이 같은 국토부의 움직임은 서울시의 상업지역 주거비율 규제 완화가 개정안의 추진배경이라는 해석도 나온다. 최근 서울시는 도심부 재정비촉진사업에 활력을 불어넣고자, 영등포·용산 등 서울 시내 주요 8개 상업지역의 주거비율 상한을 현행 50%에서 90%까지 상향한 바 있다.

이에 국토부는 재개발단지에서 발생할 수 있는 부동산 투기과열 문제를 예방하고자, 임대주택 건립의무제를 적용해 사업성을 조절하겠다는 카드를 꺼내 든 것으로 풀이된다.

▲상업지역 임대주택 의무적용·임대비율 상한 확장 동시에

입법예고안에는 개정안의 핵심 내용으로 △재개발사업의 공공성 강화를 위해 상업지역을 재개발할 때도 주택재개발과 같은 수준의 임대주택을 건설할 것 △임대주택 건설 의무비율 한도를 기존 15%에서 30%로 확대할 것을 꼽았다.

현행 도정법은 상업지역 재개발단지를 임대주택 건설의무 대상에서 제외하고 있다. 도정법 제9조 제2호는 “(‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령’30조 제2호에 따른) 상업지역 재개발사업은 재개발사업 임대주택 건설 의무에서 제외한다”라고 명시하고 있다. 

하지만 이번 개정안에는 상업지역에 대한 예외 조항이 삭제됐다. 따라서 상업지역 재개발사업도 주거지역 재개발과 동일하게 임대주택 의무비율이 적용된다.

주거지역 내 임대주택 의무비율 한도도 상향조정된다. 현행 도정법은 임대주택 의무비율을 30% 이내로 규정하고 있지만, 시행령은 지방자치단체가 조례를 통해 15% 이내로 비율을 조절할 수 있도록 규제를 완화하고 있다.

나아가 재개발단지의 세입자 수가 과다할 경우에는 5%p까지 추가로 비율을 부과할 수 있어, 임대주택 의무비율 상한은 수치상 20% 수준이다. 다만 5%p 전부를 적용한 사례가 현재까지 없어, 평균적으로 15%가 적정 비율로 통용돼 왔다.

새 규정은 수도권 지역 15%였던 시행령 의무비율 한도를 20%까지 늘리고, 추가로 부과할 수 있는 비율도 5%p에서 10%p로 늘렸다. 추가부여 조건은 ‘세입자 수가 과다할 경우’에서 ‘주택수급안정 등 구역특성에 따라’로 바꿔 임대주택 의무비율을 더욱 늘릴 수 있도록 했다. 개정안에 따른 시행령 의무비율은 최대 30%다.

개정안은 오는 10월 14일까지 입법예고 기간을 거쳐 개정안에 대한 의견을 수렴한 뒤, 이르면 내달 말부터 시행될 예정이다. 적용대상은 ‘사업시행계획인가’을 받지 않았거나, 아직 신청하지 않은 단지다. 이미 ‘사업시행계획인가’를 받았거나 인가 신청서를 제출한 곳은 적용대상에서 제외된다. 또 수도권 이외 지역은 현행 비율이 그대로 유지된다.

▲부과된 의무만큼 적정한 대가도 보완돼야

국토부는 새 규정을 통해 정비사업 공공성 강화를 기대하고 있지만, 조합들은 임대주택 부과에 따른 사업 수익성 악화가 불가피할 전망이다. 정비사업은 일반분양 수익을 통해 사업성을 확보하지만, 임대주택이 강제되는 비율이 커지면 그만큼 일반분양 물량이 줄어, 결국에는 정비사업 수익성 악화와 조합원 분담금 증가로 이어지기 때문이다.

서울시가 지난 7월 발표한 정비사업 통계자료에 따르면 현재 서울 내 주택정비형 재개발사업 가운데, 아직 사업시행계획인가를 받지 않은 사업장은 모두 21곳이다. 새 규정 시행이 예상되는 10월 말까지 사업시행계획인가를 신청하지 못하면 자칫 기존 재개발 계획보다 2배 이상의 임대주택을 지어야 할 수도 있다. 

특히 최근 서울시의 규제 완화로 사업을 추진하기 시작한 상업지역 재개발단지 상당수가 아직 사업시행인가를 받지 못한 것으로 나타나, 새 규정이 적용될 단지가 적지 않을 전망이다. 여기에 국토부가 같은 달 민간택지 분양가상한제 적용도 예고했기 때문에 정비사업을 추진하는 재개발조합들은 기존 사업성을 사수하기가 쉽지 않을 예정이다.

정비업계 관계자는 “정부가 임대주택 의무비율을 높여 주거안정을 실현하려고 한다면 늘어나는 공공임대 부담을 조합에게 인센티브로 상쇄해줘야 하는데, 지금까지는 이것이 전무한 상태”이라며 “용적률 인센티브나 임대주택 매입에 들어가는 토지건축비 현실화 등의 보완책이 함께 마련돼야 사업동력을 유지하면서 주거환경 개선이라는 정비사업 본래의 목적을 이룰 수 있을 것”이라고 말했다.



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