이번 호에서는 지분제와 도급제가 어떤 차이가 있고, 어떤 사업방식이 조합과 조합원에게 더 유리한 것인지 알아보겠습니다.
도급제는 사업시행자인 조합이 공사를 발주하면서 시공사가 입찰시에 가격을 제시하는 방식입니다. 즉, 건축연면적당 공사비를 제시하고 계약을 하는 방법입니다. 도급제방식 사업의 경우 시공사는 단순히 건축비를 받고 공사를 하면 되는 것으로 정의할 수 있습니다. 도급제의 경우에 공사단가의 조정은 일반적이며, 주로 시간이 경과됨에 따라 물가의 변동을 기준으로 하며, 이 외에도 마감재의 변경이나 건축계획 변경 등의 경우에도 조정을 하게 됩니다.
하지만 도급제 형태의 계약이라고 하더라도 시공사의 지위와 역할은 단순한 공사를 수행하는 데 그치지 않고 사업전반에 걸쳐 있습니다. 사업비의 대여와 조달, 분양에 대한 업무, 미분양시설에 대한 처리와 조합원의 이주와 입주 등 전체 사업과정에서 많은 역할을 하게 됩니다.
지분제의 경우에는 조합이 공사를 발주하면서 시공사가 조합원들이 무상으로 받게 될 신축아파트의 면적을 제시하고 그 면적(통상은 이를 무상지분이라고 합니다)을 기준으로 계약을 체결하게 됩니다. 지분제의 경우에도 시공사를 선정하는 시기를 기점으로 지분을 제시하기 때문에 사업지연, 마감재 변경, 건축계획의 변경과 같은 경우에는 지분의 조정을 하게 됩니다. 이런 지분조정은 도급제의 공사비 조정과 같은 것이라 할 수 있습니다.
지분제 사업의 경우 시공사의 역할은 모든 사업을 시공사의 책임으로 시행하고, 조합원에게 약속한 지분을 제외한 나머지의 손실 혹은 이익은 시공사의 몫이 되는 것입니다. 하지만 지분제의 경우에도 사업시행자는 변함없이 조합이며, 조합원의 총회와 의결은 사업시행인가, 관리처분 등 모든 단계에서 도급제와 다르지 않습니다.
이렇듯 지분제 사업방식에서도 지분조정이 나타나자 이를 방지하기 위하여 사용되는 방법이 확정지분제라는 것입니다. 확정지분제는 지분제의 지분조정에 따른 지분하락을 방지하기 위하여 시공사가 입찰시점에 제시한 지분을 어떤 경우에서도 변경하지 못한다는 의미로 사용됩니다. 하지만 정작 확정지분제로 계약을 체결하고 이를 끝까지 유지하기는 현실적으로 어려움이 있는 것이 사실입니다. 확정지분제 또한 지분의 확정이 아니라는 것은 이미 드러난 사실이라 할 수 있습니다.
건설사의 입장에서 보면 도급제 혹은 지분제, 그리고 확정지분제의 경우라 해도 회사가 커다란 손실을 감내하면서 계약을 유지하기 어려울 것입니다. 계약을 유지하는 것이 손실을 초래할 것이라고 판단될 경우 계약서에 정해진 공사비 혹은 지분의 조정을 요구하게 될 것입니다. 그리고 시공사의 손실을 보존할 수 없다면 사업은 장기간 지연될 것이 자명합니다. 확정지분제의 경우도 크게 다르지 않습니다. 확정지분에 대해서 조정을 요구하고 지분조정이 관철되지 않아 대규모 손실이 불가피하다고 판단될 경우 사업자체에서 철수하는 것도 시공사에서는 대안이 될 수 있기 때문입니다.
조합원의 입장에서는 도급제와 지분제가 어떤 차이가 있을까요? 조합원들은 사업시작 시점에서 자신의 무상지분을 확인할 수 있다는 측면에서는 지분제가 훨씬 좋아 보이는 것이 당연하다고 생각됩니다. 그렇지만 지분제가 조합원에게 가장 많은 이익을 보장해주지는 않는다는 것을 간과해서는 안 됩니다. 도급제의 경우에는 시공사 선정시에 조합원 개인의 무상지분을 명확하게 알 수 없다는 것이 큰 위험 요인으로 느껴질 것입니다. 그렇지만 도급제이기 때문에 조합원에게 손실이 있을 수 있다는 걱정은 사실과 다를 수 있습니다. 앞에서 살펴 보았듯이 도급제, 지분제 또는 확정지분제와 상관없이 시공사에게 손실을 떠넘기게 할 방법은 많지 않기 때문입니다.
계약방법이 지분제이든 도급제이든 조합원의 지분이 확정되는 시기는 똑같습니다. 사업이 정상적으로 추진되고 관리처분이 완료되면 조합원의 지분은 확정되는 것입니다. 설령 도급제 방식으로 계약을 체결하였더라도 관리처분이 끝나면 지분제형태가 되는 것입니다.
지분제와 도급제의 이런 차이점과 공통점이 있다면 과연 어떤 방법으로 시공사를 선정하고 계약을 체결하는 것이 조합원에게 가장 유리한 것일까요?
그것은 아마도 시공사의 경쟁을 더 많이 유도할 수 있는 방법이 될 것입니다. 경쟁을 유발할 수 있는 방법은 시공사 선정 시기와 사업지 위치, 그리고 사업내용에 따라 다를 것입니다. 어떤 사업방식이 항상 시공사의 경쟁을 더 많이 유도한다고 할 수는 없는 것입니다.
시공사와의 계약 방법 못지않게 조합원의 이익을 가장 많이 확보하는 지름길은 신속한 사업추진과 조합 집행부의 투명하고 정직한 업무처리, 그리고 조합원의 지지가 결합되는 것입니다.
