추진위부터 관리처분·청산까지 법률자문·소송 특화 정평
임대아파트 매각대금 삭감한 서울시 상대 소송에서 승소
주거환경연구원과 정비사업 법령집 발간… 공익활동 앞장

 

[하우징헤럴드=김병조 기자] 재건축·재개발 사업의 법적분쟁 해결을 위해 H&P법률사무소를 찾는 이들이 부쩍 늘고 있다. 재건축·재개발 분야에만 집중해 10년간 전문성을 쌓아 업계 전문가들도 인정하는 재건축·재개발 전문로펌으로 자리 잡았기 때문이다. 사건을 수임하면 문제의 원인까지 파고들며 타 법률을 활용한 획기적 해법을 찾아낸다는 입소문이 퍼지며 상담자들이 늘고 있다는 것이다.

홍봉주 대표변호사는 지난 10년간의 전문성을 바탕으로 H&P법률사무소를 업계 최고의 재건축·재개발 전문로펌으로 도약시키기 위해 노력하고 있다. 주요 활동 영역은 재건축·재개발과 공공지원민간임대 연계형 정비사업(뉴스테이)을 포함한 부동산리츠 부문이다.

▲H&P법률사무소에 대한 간략한 소개 부탁드립니다.

=H&P는 ‘사람’을 의미하는 H(humanity)와 ‘함께’를 의미하는 P(partners)의 약자입니다. 로펌의 변호사는 무엇보다 ‘사람을 위해 일을 해야 한다’는 의미에서 ‘사람과 함께’로 로펌 상호를 정했습니다.

 H&P법률사무소는 2009년 설립해 올해로 딱 10주년이 됩니다. 이에 사무소 설립 10주년을 기념하기 위해 올해 주거환경연구원과 재개발재건축법령집도 발간했습니다. 

H&P법률사무소는 재개발·재건축 정비사업과 부동산리츠업무를 주서비스업무로 하고 있습니다. 

도정업무로는 조합자문, 조합설립인가 등 행정처분관련 행정쟁송, 매도청구소송과 건물명도소송 같은 민사소송, 조합임원의 뇌물과 배임, 도정법 위반사건을 다루는 형사소송을 주로 맡아 처리하고 있습니다. 

부동산리츠업무로는 건설형·매입형·토지임대리츠형 그리고 정비사업연계형 리츠업무를 수행하고 있습니다. 변호사 구성원은 10년 넘게 같이 일해 온 봉재홍 변호사와 도시정비법 최고의 법리전문가 채명선 변호사 그리고 경영학을 전공한 민경남 변호사가 일하고 있습니다. 

직원 구성원으로는 우리 사무소 사건업무를 총괄하는 김지휘 과장과 총무전반을 담당하는 지승현 과장 그리고 법대 출신의 김병찬 사원과 임도형 사원이 근무하고 있습니다. 

▲업계 활동 경력에 대해 소개해 주십시오.

=변호사 생활을 시작하면서부터 도정업무를 주로 맡아 왔습니다. 10년이 넘는 세월동안 도정업무만을 처리하다 보니 추진위원회부터 이전고시 후 청산조합까지 정비사업의 전반을 자문하고 소송업무를 수행할 수 있었습니다. 

대표적인 조합으로는 왕십리뉴타운과 옥수13구역, 과천6단지, 중계동 제일주택, 태릉현대아파트 등이 있습니다. 리츠업무로는 인천서창, 수원 권선, 개봉뉴스테이, 양원지구 등을 맡아 처리하고 있습니다. 

뉴스테이 연계형 업무로는 인천 미추8구역 및 전도관조합과 광주누문조합에서 고문변호사 업무를 하고 있습니다. 그리고 한국교통안전공단의 고문변호사로서 BMW 차량화재 민간합동조사단에 참여해 BMW 차량화재의 원인을 밝히고, BMW 관계자들이 차량화재의 결함을 은폐하고 늑장 리콜을 했다는 사실을 밝혀냈습니다. 이에 따라 국토교통부는 차량결함사실을 은폐한 BMW 사측을 검찰에 형사고발하고 과징금을 부과하기도 했습니다.

▲뉴스테이 부문도 자문하고 계신데요. 현행 뉴스테이 제도의 구조와 바람직한 사업 방법을

조언해 주십시오.

=현행 뉴스테이는 조합의 일반분양분을 기업형 임대사업자가 시세보다 낮은 수준으로 매입해 8년간 의무적으로 임대사업을 하도록 하되, 조합의 손실분은 용적률상향조정을 통해 보전해 주는 구조입니다. 

주로 사업성이 낮은 지역을 중심으로 행해지고 있습니다. 이로 인해 조합의 일반분양분을 기업형 임대사업자가 모두 매입하다 보니 매입단가 협상에서 조합이 불리한 경우가 많습니다. 매입단가가 맞지 않아 서로 의견충돌이 생기더라도 조합은 새로운 임대사업자를 다시 찾는 것이 쉽지 않기 때문입니다. 

또한 일반 정비사업에 비해 일반분양분의 매입단가를 일찍 결정하기 때문에 시세를 잘 반영하지 못하는 경우가 많습니다. 

이 때문에 인천 뉴스테이 사업장에서는 일반 정비사업으로 다시 전환하는 경우도 발생했습니다. 

따라서 이런 상황에서 조합은 더욱 더 철두철미한 사업성 분석을 선행해야 하는데, 구체적으로는 용적률 상향에 따른 이익 증가분과 매입단가를 잘 따져봐야 합니다. 그리고 매입단가가 시세추이를 잘 반영하고 있는지도 잘 확인해야 합니다. 

한편, 제도적인 측면에서는 일반 정비사업과 같이 매입단가를 착공시의 시세를 기준으로 정하도록 개선할 필요가 있다고 봅니다.  

▲2018년 2월 ‘도시 및 주거환경정비법’이 전부 개정됐는데요. 실무에서 느끼는 개정 실효성에 대해 말씀 부탁드립니다.

=2018년 2월 도정법이 전부 개정되면서 매도청구소송을 도정법 자체에서 직접 규율하게 됐습니다. 종래에는 재건축조합이 집합건물법 규정에 따라 매도청구권을 행사했고, 이에 조합설립 후 “지체없이”매도청구권 행사를 위한 최고를 해야 했습니다. 이 때문에 조합은 시공자 선정여부와 무관하게 미동의자들을 상대로 매도청구권을 행사할 수밖에 없었습니다.

이런 상태에서의 매도청구권 행사는 아직 시공자가 선정되지 않아 매입자금이 없는 조합에 오히려 계약해제의 빌미를 줬습니다. 실제로 매입자금이 없어 매도청구권이 실효된 사례가 있었습니다. 

한편, 이번에 전부 개정된 도정법 규정은 사업시행인가 후에 매도청구권을 행사하도록 함으로써 이와 같은 문제점을 적절히 잘 개선했습니다. 또 종래에는 조속재결신청청구 여부에 따라 재결신청 지연에 따른 지연손해금이 결정돼 현금청산자간 형평에 문제가 있었는데 이번 개정 도정법은 관리처분인가 후 일정 기간이 경과하면 일률적으로 지연손해금이 가산되도록 하고 있어 조합의 업무촉진을 독려하고 현금청산자의 권리를 잘 보장해 주고 있습니다. 

하지만 분양신청을 하지 않은 사람들에 대해 관리처분인가 전에는 수용재결신청이나 매도청구권을 행사하지 못하도록 한 점은 오히려 신속한 사업추진에 큰 장애가 되고 있습니다. 이 부분은 조속한 개선이 필요한 부분입니다.  

▲정비사업에서 분쟁이 많이 발생하는 이유는 무엇이라고 생각하십니까.

=정비사업은 10년 이상이 소요되는 다년간의 연속적 사업입니다. 그리고 도심지에서의 주거환경과 기반시설 정비가 주된 목적이므로 사람이 밀집돼 있는 지역을 중심으로 이루어지다보니 사업구역 내 이해관계자가 많을 수밖에 없습니다. 여기에 정비사업을 규율하고 있는 도시정비법은 일반인들이 쉽게 접할 수 있는 법률이 아닙니다. 

도시정비법은 일반 사인의 구체적·개인적인 이익을 보장하기 위한 법이라기 보다는, 다수 당사자간의 권리관계를 조율하고, 다수 이해관계인을 보호하기 위해 만들어진 법이기 때문에 상당히 어렵고 복잡한 법입니다. 도시정비법을 쉽게 접하도록 해 주는 기관이나 전문가도 그리 많지 않습니다. 

이와 같은 도정업무의 특수성에도 불구하고 조합의 임원들은 일반 개인 사업을 하듯이 조합업무를 처리하는 경향이 있습니다. 도정업무에 대한 특별 교육이나 자문 없이 그간 자신이 해온 사회경험을 바탕으로 도정업무를 처리하곤 하는데요. 이 때문에 일반조합원들은 합리적이지 못한 조합의 업무추진에 불만이 생길 수밖에 없고 분쟁이 많이 발생하고 있습니다. 

▲정비사업에서 관련 분쟁을 최소화 시키는 방법은 무엇인지요.

=특히 조합임원들이 도시정비법을 충분히 숙지해야 합니다. 다른 전문가들의 도움도 중요하지만 우선적으로 자신이 도시정비법을 적극적으로 이해하려고 노력해야 합니다. 임원 자신이 도시정비법의 취지를 제대로 이해하게 되면 조합원들에게 업무추진에 대한 이해를 구하기가 수월할 것입니다. 

다음으로 도시정비법을 숙지하기 위해 전문기관의 도움을 받아야 합니다. 단순히 아는 사람이라고 해서 조합의 업무에 관여시켜서는 안 됩니다. 도정업무를 전문적으로 강의하는 사단법인이나 도정분야 전문변호사의 도움을 받는 게 좋습니다.

이들 사단법인이나 변호사는 업무의 특성상 공익성도 요구하고 있기 때문에 다른 도정 관련업체에 비해 이해관계에 휘둘리지 않고 일을 할 수 있습니다. 마지막으로 대화와 타협하는 자세입니다. 

정비사업조합은 우리나라 정치체제에 맞춘 소단위 민주주의의 구현체입니다. 조합원총회에서 대화와 타협을 통해 주요 안건을 처리하는 것은 내 이웃과 대화와 타협을 통해 ‘작지만 착한’민주주의를 실현하는 것입니다. 상대방은 존중하고 배려하는 자세가 무엇보다 중요합니다. 

▲승소 사례 중 기억에 남거나 업계에 큰 의미를 던져준 판결이 있다면 소개해 주십시오.

=조합이 서울시를 상대로 임대아파트 매각대금의 정상적인 지급을 구하는 소송이 있었습니다. 조합이 건립하는 임대아파트를 서울시에 매각했는데 서울시가 당초 매각대금과 달리 법령 착오를 이유로 매각대금을 삭감한 것입니다.

서울시는 당초의 매각대금은 법령 해석을 잘못해 이루어진 것이므로 착오를 이유로 취소하고, 자신들이 다시 해석해 적용한 매각대금만을 지급하겠다는 것이었습니다. 

이 때문에 왕십리1구역 조합을 필두로 비슷한 시기에 여타 7~8개 조합이 서울시를 상대로 매각대금 지급의 소를 제기했습니다. 다른 조합들은 착오취소의 법리에 집착하다 보니 도시정비법과의 관계를 놓쳐 1심·2심 모두 패소했습니다. 

그러나 H&P법률사무소는 최초 입주자모집공고가 도시정비법상의 세입자대책과 유사하므로 이를 기준으로 입주자모집공고 시기를 정할 경우 서울시가 주장하는 개정된 임대아파트시행규칙은 적용되지 않는다는 새로운 접근법을 제시했습니다. 

결국 대법원에서 우리 사무소의 의견이 수용돼 종래 패소했던 모든 사건들은 우리 사무소의 새로운 접근법에 따라 모두 승소했습니다. 사업시행인가시에 수립하는 세입자대책이 임대주택법상의 입주자모집공고가 될 수 있다는 최초의 법리가 탄생하는 순간입니다.  

▲향후 법률사무소 발전과 관련에 갖고 계신 포부에 대해 설명 부탁드립니다.

=법률사무소를 운영하는 변호사라면 누구나 최고의 전문가로서 존경받는 변호사가 되고 싶을 것입니다. 우리 사무소도 그렇습니다. 전문성을 쌓기 위해 조합의 자문요청 내용을 면밀히 분석하고 그 사건의 발생 원인들도 검토할 것입니다. 

그래서 누구나 수긍할 수 있는 법률자문을 생산해 내는 사무소 시스템을 갖출 것입니다. H&P법률사무소의 법률 자문이나 서비스는 어느 한편의 이익을 대변하는 것이 아니라 모두의 이익을 두루 고려한 합리적인 것이라는 평가를 받고 싶습니다. 이를 위해 우리 H&P법률사무소 구성원들은 최선을 다할 것입니다. 

마지막으로 위와 같은 가치를 공유하는 사람들과 사무소 업무량에 맞춰 H&P법률사무소를 키워나가는 것입니다. 

지금은 4명의 변호사와 4명의 직원으로 구성되어 있지만 로펌차원에서 전략적 전문분야를 발굴해 내고 우리 사무소가 구성원들이 스스로 자기실현을 할 수 있는 삶의 공간이 되도록 함으로써 시스템적으로 커 나가는 그런 H&P법률사무소를 만들고 싶습니다.