고비용·저품질 사업구조 먼저 바로잡는 게 시급
업계, 정부지원에도 불구 사업성 낮아 참여 꺼려
 

[하우징헤럴드=문상연 기자] 소규모 주택정비사업이 올해 정비시장의 한 축으로 급부상하고 있다. 정부가 집값 상승의 주범으로 대규모 재건축·재개발사업에 대한 각종 규제들을 쏟아내면서 규제가 덜한 소규모 정비사업이 반등하게 된 것이다.

더불어 12·16 부동산 대책에서도 주택시장 안정화 방안으로 소규모 정비사업 활성화가 담길 만큼 정부의 강력한 뒷받침이 증명되고 있다.

하지만 업계는 소규모 정비사업의 활성화 전망에 대해 부정적인 입장이다. 가장 큰 이유가 정비사업 추진의 가장 큰 동력인 사업성의 부재다. 일반 재건축·재개발사업에 비해 일반분양 수익이 적고, 높은 공사비 단가 등 태생적 한계로 인해 활성화에 한계가 드러나고 있다는 지적이다.

▲분양가 상한제 제외, 사업면적 확대 등 연이은 소규모 정비사업 활성화 정책

문재인 정부가 도시주택 정책의 큰 틀을 ‘도시재생 뉴딜’로 가닥을 잡으면서 도시재생의 한 축으로 ‘빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법’의 적용을 받는 가로주택정비사업과 소규모 재건축 등 소규모 정비사업에 힘이 실리고 있다.

가로주택정비사업은 폭 6m 이상의 도로 등으로 둘러싸인 노후 저층 주거지 밀집지역에서 종전의 가로(도로 등)를 유지하면서 소규모로 주거환경을 개선하는 사업이다. 단독주택 10가구 이상이거나 공동주택이 섞여 있을 경우 전체 20가구 이상이면 조합설립이 가능하다.

재개발과 재건축은 완공까지 보통 10년이 소요되지만 가로주택정비사업은 사업기간이 2〜3년으로 짧다. 하지만 사업성이 낮아 그동안 주민은 물론 건설사 등 협력업체에게 외면 받으며 큰 관심을 받지 못했다.

이런 가운데 최근 정부가 주택시장 안정을 위해 세금·대출·청약·공급 등 규제를 총망라한 ‘12·16 부동산 대책’을 발표하면서 실수요자를 위한 공급확대 방안으로 가로주택정비사업 등을 꼽으며, 해당 사업을 활성화하기 위한 제도 개선에 나서겠다고 밝혔다.

이를 위해 국토부는 먼저 지난 8일 가로주택 정비사업 구역을 확대하는 내용의 ‘빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법’시행령 개정안을 입법예고했다.

주요 내용은 공공성을 갖춘 경우 서울 등 투기과열지구에서도 가로주택정비사업 ‘구역 면적’과 ‘사업시행 면적’을 기존 ‘1만㎡이하’에서 ‘2만㎡ 이하’로 확대 적용하는 것이 주요 골자다. 이에 따라 공급가구수도 기존 250가구에서 500가구까지 늘어나게 된다.

공공성 확보는 △한국토지주택공사(LH) 등 공기업이 공동시행자로 참여 △공공임대주택 10% 이상 공급 △지구단위계획수립 등의 요건을 충족해야 한다. 

또 공공성을 확보하면 분양가 상한제 적용 대상에서도 제외하는 주택법 개정안도 지난해 말 국회 국토교통위원회 윤관석 의원이 발의한 바 있다.  국토부 관계자는 “지난해 발표한 12·16 주택시장 안정화 방안에 따라 진행되는 실수요자를 위한 주택공급 확대방안”이라며 “소규모 주택정비사업이 활성화되길 기대한다”고 말했다. 

▲‘고비용 저품질’사업구조 한계 개선이 절실

소규모 정비사업에 대한 정부의 활성화 정책에도 불구하고 업계의 반응은 아직 미온적이다. 정부가 지원을 확대한다고 했지만 실제 큰 효과를 보기가 어렵다는 관측에서다. 

가장 큰 요인은 태생적인 사업구조의 한계다. ‘소규모’라는 사업출발점에서부터 일반 정비사업에 비해 규모의 경제가 발생할 수밖에 없고 이로인한 ‘고비용 저품질’의 사업구조 한계상 자발적인 참여를 기대하기 어렵다는 분석이다. 단순 공사비만 비교해도 확연한 차이가 드러난다. 

사단법인 주거환경연구원에서 2019년 시공자 선정에 나섰던 전국 재개발·재건축 사업장 30곳(조합방식 23곳, 신탁방식 5곳, 소규모주택 2곳)을 대상으로 공사비 현황을 분석한 결과, 전국 정비구역의 3.3㎡당 평균 공사비는 463만854원으로 조사됐다. 

반면 소규모주택 정비사업(2곳)의 평균 공사비는 513만5천원으로 조사돼 공사비 단가만 약 50만원 가량 높은 것으로 나타났다. 

건설업계의 입장도 크게 다르지 않았다. 견적을 내보면 특별히 고급 마감재를 사용하지 않았는데도 3.3㎡당 460만~470만원 대의 공사비가 나온다는 것이다. 마감재를 적당히 고급화 하면 500만원이 훌쩍 넘어간다는 분석이다.

해당 건설사 관계자는 ‘규모의 경제’가 사라졌기 때문이라고 설명한다. 규모의 경제라는 작동 원리에 의해 대형 사업장의 경우 장비 및 자재 단가를 낮출 수 있는데, 소규모 현장에서는 이런 비용 절감 효과를 기대할 수 없기 때문에 일반 정비사업 공사비에 비해 더 많은 비용이 발생할 수밖에 없다는 지적이다.

한 대형건설사 관계자는 “가로주택정비사업은 일반 정비사업에 비해 규모의 경제가 발생할 수 없기 때문에 공사비가 오를 수밖에 없는 구조”라며 “높은 공사비 단가에 저품질 주택을 지을 수밖에 없어 자체적으로 소규모 정비사업에 아직 참여하지 않기로 결정한 상태”라고 말했다.

또한 그는 “이번 활성화 대책의 전제조건인 공공성 확보가 주민들의 수익을 줄이는 임대주택과 저렴한 분양주택을 공급하라는 것이라 태생부터 부족한 사업성을 보전하는데 한계가 있다”며 “자발적인 민간 참여를 유도하기 위해서는 활성화 정책의 공적부담을 줄이고 추가 혜택을 더욱 확대해 부족한 사업성을 눈에 띄게 개선할 수 있는 보다 실무적이고 구체적인 개선책이 필요하다”고 말했다.